Révision du bâtiment. Comment déterminer avec précision la nécessité de réparations majeures dans un bâtiment. Révision : définition

Pour maintenir l'état normal de tout bien immobilier, des travaux d'entretien et de réparation sont nécessaires. En cas de dommages matériels graves, des réparations majeures sont nécessaires. travail de rénovation. Dans d'autres cas, les travaux en cours seront suffisants. Voyons ensuite la rénovation actuelle des locaux, de quoi il s'agit et qui doit la réaliser.

Ce que dit la loi sur les réparations courantes immeuble? Photo n°1

Toute propriété doit être entretenue par ses propriétaires (propriétaires) en bon état. Les dispositions du Code du logement indiquent que les propriétaires des locaux supportent la charge de leur entretien. Par conséquent, si nécessaire, ils doivent y effectuer les travaux de réparation requis.

De plus, ils participent aux frais d'entretien des biens communs dans Bâtiment à plusieurs étages(ci-après dénommé MKD). Il s'agit notamment des paiements pour les paiements courants effectués par les organismes de services. réparations programmées. Les personnes occupant des locaux en vertu de contrats de location ont l'obligation d'effectuer les réparations courantes.

Des travaux d'investissement plus sérieux sont effectués par le propriétaire. En raison de ce grande importance Il y a une distinction entre ces œuvres. Lors de l'attribution des responsabilités de réparation des locaux, il est important de déterminer quel travail appartient à quel type de réparation. La législation civile et celle du logement ne répondent pas à cette question.

Les informations pertinentes peuvent être tirées des règlements du Comité national de la construction de la Fédération de Russie :

1. Résolution du Comité national de la construction de la Fédération de Russie du 27 septembre 2003 N 170 « Sur l'approbation des règles et normes opération technique parc immobilier».
2. Manuel méthodologique sur l'entretien et la réparation du parc immobilier MDK 2-04.2004.

Liste des travaux liés aux réfections en cours des locaux

Quels travaux sont inclus dans la liste des tâches obligatoires lors de la réalisation de réparations courantes ? Photo n°2

A noter qu'il n'existe pas de liste précise des réparations en cours à l'intérieur des appartements (autres locaux d'habitation). Par définition, de tels travaux sont associés à l'élimination des problèmes survenus et à l'amélioration de l'état des locaux. Un tel travail ne devrait pas contribuer de sérieux changements dans les locaux, touchez structures porteuses, supposez un remplacement complet des équipements d'ingénierie.

Les travaux en cours comprennent la peinture des sols, des murs, du papier peint, le blanchiment des plafonds, le remplacement de la plomberie, le remplacement des fenêtres, des radiateurs, le remplacement des tuyaux, la réparation du câblage et des prises. Concernant les réparations espaces communs et d'autres choses dans le MKD, alors une liste approximative de ces œuvres est établie ici.

Selon les règles approuvées par le Comité national de la construction le 27 septembre 2003, les types de travaux suivants sont reconnus comme courants :

• plâtrer et peindre les murs et les plafonds;
• restauration de revêtements de sol;
• réparation d'escaliers, clôtures, garde-corps;
• remplacement et réparation de garnitures de portes et de fenêtres;
• combler les nids-de-poule, les fissures et les crevasses ;
• isolation pièces détachées locaux pendant le gel;
• réparation et remplacement partiel de tuyaux, robinets, mélangeurs, pompes ;
• récupération équipement à gaz;
• réparation d'éléments de goulotte à déchets;
• renforcer les cloisons existantes ;
• remplacement et réparation de ventilateurs et autres équipements de ventilation ;
• remplacement des lampes dans les entrées et les espaces communs ;
• réparation de défauts dans les réseaux électriques.

Et ce n'est pas tout le travail prévu par ces règles. Leur forme complète peut être consultée à l'annexe n° 7 du présent règlement, annexe n° 2 MDK 2-04.2004.

Dans le même temps, les propriétaires d'appartements dans des immeubles à appartements, lorsqu'ils concluent des contrats avec des sociétés de gestion, peuvent déterminer des types de travaux spécifiques.

Fréquence de travail

À quelle fréquence les réparations de routine doivent-elles être effectuées dans un immeuble à appartements ? Photo n°3

Pour l'état satisfaisant des locaux, il est important de l'évaluer périodiquement et d'effectuer en temps opportun des travaux d'entretien. La plupart des travaux sont réalisés comme prévu à des fins préventives. Leur volume et leur liste sont déterminés lors des inspections de locaux spécifiques en fonction de l'état existant au moment de l'inspection.

Par décret du Comité national de la construction de la Fédération de Russie du 27 septembre 2003 N 170, la fréquence des travaux de réparation en cours est déterminée dans un délai de 3 à 5 ans. Il est important de considérer caractéristiques techniques les locaux (bâtiments) eux-mêmes et affectant leur état conditions extérieures. En règle générale, un plan pour effectuer de tels travaux est établi à l'avance sur la base des informations obtenues à la suite d'inspections. Le MKD doit prendre connaissance de ce plan, ainsi que de l'estimation des travaux proposés.

Toutefois, la nécessité de réaliser de tels travaux peut survenir avant la date prévue au plan. Ce besoin peut survenir lorsque situations d'urgence, dès réception des déclarations des résidents des immeubles à appartements concernant d'éventuels dysfonctionnements.

Qui doit effectuer les réparations courantes ?

Quant aux travaux de routine à l'intérieur des appartements (autres locaux), leurs propriétaires (locataires) doivent effectuer ces travaux de manière indépendante. A ces fins, ils peuvent également faire appel à des organismes tiers, mais les réparations seront toujours effectuées à leurs frais.

Les réparations des immeubles à appartements doivent être effectuées par des organismes de services et (ou) des entrepreneurs attirés par eux.

Selon le mode de gestion choisi, HOA ou société de gestion :

• élaborer un plan pour les travaux de réparation en cours ;
• déterminer les modalités de leur mise en œuvre ;
• conclure des contrats pour leur mise en œuvre ;
• informer les propriétaires du coût et de l'étendue des travaux.

Réponses aux questions les plus fréquemment posées

Réponses aux questions. Photo n°4

Actions des organismes de services sur réparations en cours communs à la propriété soulèvent toujours de nombreuses questions. Ensuite, nous examinerons les questions les plus fréquemment posées.

Lequel travail actuel doivent être produits par les sociétés de gestion ? Il convient de répéter que des listes approximatives de travaux dans MKD liés aux travaux en cours sont contenues dans la résolution du Comité national de la construction de la Fédération de Russie du 27 septembre 2003 N 170, MKD 2-04.2004. Par ailleurs, une liste précise des travaux est incluse dans le contrat avec la société de gestion. Par conséquent, vous devez d'abord étudier l'accord conclu avec la société de gestion, puis les autres documents réglementaires.

Les résidents des immeubles à appartements peuvent-ils demander des informations à la société de gestion sur les coûts des réparations en cours et les organismes qui les ont réalisées ? Ceci est possible grâce aux dispositions de l'article 161 du Code du logement RF. Il prévoit la transparence de l'information sur les activités de la société de gestion, y compris la réparation des biens communs. Les propriétaires ont le droit de recevoir des informations sur l'entrepreneur et d'autres caractéristiques des travaux effectués.

Quelle est la différence entre les travaux d'investissement et les travaux de réparation de routine ? Les travaux en cours visent à maintenir un état satisfaisant des locaux et à prévenir leur usure prématurée. Ceux-ci incluent la restauration ou la réparation éléments individuels locaux, éliminant les dommages mineurs. Travaux d'immobilisations affectent les structures porteuses, impliquent un remplacement complet systèmes d'ingénierie, équipement, autres éléments de base.

Que faire si la société de gestion n'effectue pas les réparations courantes ? Si la société de gestion ne réalise pas les travaux continus requis, cela ne doit pas être ignoré. Personne ne veut payer pour des services qui ne sont pas réellement rendus. Si un tel fait est découvert, vous devez d'abord déposer une plainte auprès du Code criminel lui-même. Si cela ne vous aide pas, vous pouvez vous plaindre auprès de l'inspection du logement ou de Rospotrebnadzor. L'autorité finale pour résoudre cette question peut être le tribunal. Vous pouvez essayer de résoudre ce problème par l'intermédiaire du bureau du procureur.

Les lecteurs demandent souvent de préciser quels types de travaux, selon le Code du logement Fédération Russe, concernent des réparations majeures d'un immeuble à appartements, et certaines des réparations en cours.

Pour éviter toute confusion sur les événements de la vie d'une maison liés aux réparations en cours, vous devez vous rappeler : les réparations en cours sont planifiées, c'est-à-dire Il s'agit exclusivement des travaux qui sont inclus dans le devis, le plan de travail, etc. préalablement adoptés.

Les réparations en cours ne s'appliquent pas travaux d'urgence et les travaux liés à l'entretien de la maison.

Entretien- il s'agit du remplacement d'une partie, pas du tout. Par exemple, si dans la fenêtre d'entrée vous devez insérer verre brisé- il s'agit d'une réparation de routine, et si une fenêtre usée est complètement remplacée, c'est rénovation majeure. Il s'ensuit : des réparations courantes et majeures peuvent être effectuées sur n'importe quelle partie de la maison.

Réparations en cours par article

Fondations:

Scellement et remplissage de joints, fissures, restauration de revêtement de fondations murales, etc.
Élimination des déformations locales par repositionnement, renforcement, etc.

Renforcement (aménagement) des fondations des équipements (ventilation, pompage, etc.).
Modification de sections individuelles de fondations en bandes, de piliers ou de chaises sous des bâtiments en bois.
Installation et réparation de conduits de ventilation.
Remplacement ou réparation de zones aveugles.
Restauration de fosses, entrées de sous-sols.
Restauration des zones endommagées de la fondation.

Murs et façades :

Scellement de fissures, remplissage de joints, relais de sections individuelles de murs en briques.
Scellement des joints entre les éléments des bâtiments préfabriqués, colmatage des nids-de-poule et des fissures à la surface des blocs et des panneaux.
Poinçonnage (scellement) de trous, douilles, rainures.
Restauration de murs individuels, linteaux, corniches, reflux.
Changement de couronnes individuelles, d'éléments de charpente, renforcement, isolation, calfeutrage de rainures, changement de pans de parement mural en bois.
Isolation des parties gelées des murs des pièces individuelles.
Remplacement des enduits et parties saillantes en façade. Remplacement des drains sur les ouvertures de fenêtres.
Restauration de zones d'enduit et de bardage, moulures.
Réparation et peinture de façades.
Réparation et peinture de plinthes.

Étages :

Fixation temporaire des sols.
Remplacement partiel ou renforcement d'éléments individuels de parquet.
Scellement des nids-de-poule et des fissures dans les structures en béton armé.
Isolation étagères supérieures et poutres en acier dans le grenier. Peinture des poutres.
Scellement des coutures et des fissures.

Toits :

Renforcement des éléments en bois système de chevrons, y compris le changement d'individu pieds de chevrons, crémaillères, entretoises, tronçons de poutres faîtières, lits, mauerlats, pouliches et revêtements.
Antiseptique et protection contre le feu structures en bois.
Tous types de travaux visant à éliminer les dysfonctionnements des toitures en acier, amiante-ciment et autres matériaux à la pièce (à l'exception du remplacement complet du revêtement), y compris tous les éléments adjacents aux structures, revêtements de parapets, chapeaux et parasols sur les canalisations, etc.
3remplacements tuyaux d'évacuation et leurs éléments.
Rénovation partielle toiture en rouleau avec le remplacement de sections individuelles.
Remplacement complet de la couche supérieure du tapis roulé avec remplacement partiel des couches sous-jacentes.
Remplacement (restauration) de sections individuelles de toiture sans rouleau (de matériau de la pièce et métal).
Pose ou restauration de la couche de protection et de finition des toitures roulées et non roulées.
Remplacement de tronçons de grilles de parapets, escaliers de secours, escabeaux, manchons, clôtures, ancrages ou supports radio, dispositifs de mise à la terre du bâtiment avec restauration de l'étanchéité du point de fixation.
Restauration et installation de nouveaux passages vers les combles par canalisations de chauffage, conduits de ventilation.
Restauration et réparation des noues, faîtes et avant-toits des conduits de ventilation.
Réparation de l'étanchéité, du pare-vapeur et restauration de la couche isolante du revêtement des combles.
Réparation lucarnes et sorties sur les toits.
Équipement appareils fixes, pour attacher des cordes de sécurité.

Remplissages de fenêtres et de portes :

Remplacement, restauration d'éléments individuels, remplacement partiel des remplissages de fenêtres et de portes liés aux biens communs.
Installation de ferme-ressorts, butées, etc.
Cloisons liées aux biens communs.
Renforcement et remplacement de sections individuelles de cloisons en bois.
Réparation des fissures dans les cloisons en dalles, regarnissage de sections individuelles de celles-ci.
Amélioration propriétés d'insonorisation cloisons (étanchéité des liaisons avec les structures adjacentes, etc.).

Escaliers, balcons, porches (parapluies-visières) au dessus des entrées des entrées, sous-sols, au dessus des balcons des étages supérieurs :

Remplissage de nids-de-poule, de fissures dans les marches et les plates-formes.
Remplacement de marches individuelles, girons, contremarches.
Remplacement partiel et renforcement garde-corps en métal, éléments d'escaliers.
Scellement des nids-de-poule et des fissures dans les dalles de balcon, les porches et les parasols en béton et en béton armé ; remplacement promenade avec toiture en acier, remplacement des grilles des balcons.
Restauration ou remplacement d'éléments individuels du porche ; restauration ou installation de parasols au-dessus des entrées des entrées, des sous-sols et au-dessus des balcons des étages supérieurs.
Appareil grilles métalliques, garde-fenêtres au-dessus des entrées du sous-sol.

Étages :

Remplacement de sections individuelles de revêtement de sol par endroits usage commun.
Remplacement (pose) de l'étanchéité des sols des sanitaires individuels avec changement complet de revêtement.

Finition intérieure :

Restauration de murs et plafonds en plâtre à certains endroits. Restauration de revêtements de murs et de sols avec carreaux de céramique et autres à des endroits séparés dans les pièces auxiliaires - escaliers, caves, greniers.
Tous types de travaux de peinture et de verrerie dans les locaux annexes - escaliers, caves, greniers.
Réparation réparatrice des dommages causés dans le cadre de l'élimination des situations d'urgence.

Chauffage central:

Changement de sections individuelles de canalisations, sections, appareils de chauffage, vannes d'arrêt et de contrôle liées à la propriété commune.
Installation (si nécessaire) de vannes d'air.
Isolation des canalisations, appareils, vases d'expansion, rampes nouvellement posés.
Relais, doublure de porcs, cheminées.

Ventilation:

Changement de sections individuelles et élimination des fuites dans les conduits de ventilation, les puits et les chambres.
Remplacement des ventilateurs, vannes d'air, autres équipements dans les espaces communs.

Approvisionnement en eau, assainissement, approvisionnement en eau chaude :

Remplacement de sections individuelles de canalisations de systèmes intra-maison, scellement des connexions, élimination des fuites, renforcement et isolation des canalisations nouvellement posées, essai hydraulique systèmes.
Remplacement de robinets d'eau individuels, mitigeurs, douches, lavabos, lavabos, toilettes, baignoires, Vannes d'arrêt dans les espaces communs, y compris le premier dispositif de déconnexion situé sur la dérivation des colonnes montantes.
Isolation et remplacement des raccords des réservoirs d'eau dans les combles.
Remplacement des bouches d'incendie internes.
Réparation de pompes et de moteurs électriques, remplacement de pompes individuelles et de moteurs électriques de faible puissance.
Installation, remplacement et restauration de la fonctionnalité d'éléments individuels et de parties d'éléments liés à la propriété commune.

Appareils électriques :

Remplacement des tronçons défaillants du réseau électrique de l'immeuble, hors Électricité du net appartements résidentiels.
Remplacement des lampes dans les parties communes des bâtiments.
Remplacement des fusibles, disjoncteurs, commutateurs par lots, dispositifs de distribution d'entrée, tableaux de distribution.
Remplacement et installation de photo-interrupteurs, relais temporisés et autres automatismes ou télécommandeéclairage des espaces communs.
Remplacement des moteurs électriques et des composants individuels des installations électriques des équipements techniques du bâtiment.
Réparation de cuisinières électriques fixes incluses dans la propriété commune.

Dispositifs techniques spéciaux communs à la maison :

Remplacement et restauration d'éléments et de parties d'éléments spéciaux appareils techniques conformément aux réglementations établies par les fabricants ou les autorités exécutives fédérales autorisées.

Vide-ordures :

Restaurer la fonctionnalité des dispositifs de ventilation et de chasse d'eau, des couvercles de vannes de collecte des déchets et des dispositifs de vanne et d'autres éléments de goulotte à déchets.

Aménagement extérieur :

Réparation et restauration de sections détruites de trottoirs, d'entrées, de sentiers, de clôtures et d'équipements pour zones sportives, utilitaires et récréatives, plates-formes et hangars pour conteneurs à déchets. Remplacement des équipements des terrains de sport.

Système d'alimentation en gaz interne :

Installation, remplacement et restauration de la fonctionnalité des équipements à gaz internes faisant partie de la propriété commune de la maison.

Rénovations majeures dans un immeuble à appartements

Article 174 du Code du logement de la Fédération de Russie. Utilisation des fonds du fonds de réparation des immobilisations

1. Les fonds du fonds de réparation des immobilisations peuvent être utilisés pour payer des services et (ou) des travaux de réparation majeure des biens communs dans immeuble, développement documentation du projet(si la préparation de la documentation du projet est nécessaire conformément à la législation sur l'urbanisme), le paiement des services de contrôle de la construction, le remboursement des prêts reçus et utilisés pour payer les services, travaux spécifiés, ainsi que pour payer les intérêts sur l'utilisation de ces prêts, prêts, paiement des frais d'obtention de garanties et garanties de ces prêts.

Parallèlement, aux frais du fonds de réparation des immobilisations dans la limite du montant constitué sur la base de taille minimale contribution pour les grosses réparations établie par un acte juridique réglementaire d'une entité constitutive de la Fédération de Russie, le financement ne peut être effectué QUE pour les travaux prévus à la partie 1 de l'article 166 du présent Code, et pour les travaux prévus par la loi de l'entité constitutive de la Fédération de Russie, le remboursement des prêts reçus et utilisés pour payer ces travaux, ainsi que le paiement des intérêts pour l'utilisation de ces crédits et prêts.

La partie 1 spécifiée de l'article 166 est une liste des prestations et travaux de grosses réparations des biens communs dans un immeuble à appartements.

Il comprend:

réparation de systèmes d'ingénierie internes d'électricité, de chauffage, de gaz, d'approvisionnement en eau et de drainage ;

réparation ou remplacement d'équipements d'ascenseur jugés impropres à l'exploitation, réparation de cages d'ascenseur ;

réparation de toiture, y compris conversion d'un toit non ventilé en toit ventilé, installation de sorties sur le toit ;

réparation sous-sols liés aux biens communs dans un immeuble à appartements ;

isolation et réparation de la façade;

installation de compteurs collectifs (domestiques) pour mesurer la consommation des ressources nécessaires à la fourniture utilitaires, et des nœuds de contrôle et de régulation de la consommation de ces ressources (énergie thermique, chaude et eau froide, énergie électrique, gaz);

réparation des fondations d'un immeuble à appartements.

De nombreuses personnes inexpérimentées qui souhaitent commencer à rénover leur maison s'intéressent à la question de savoir pourquoi. Cela n'est pas surprenant, puisque ceux qui n'ont pas rencontré un problème similaire n'en savent absolument rien. ce problème. Certains ne soupçonnent pas que la rénovation d'appartements, par exemple, peut être réalisée non seulement par le propriétaire lui-même, mais aussi partiellement services publics. Cela dépend de ce qui doit être fait et de la gravité de la situation. Si l'appartement est en mauvais état, il est toujours possible de demander l'aide de la mairie. Il en va de même pour les situations où des rénovations de bâtiments sont prévues.

Qu'est-ce que la réparation ?

Afin de répondre correctement à la question de savoir en quoi les réparations diffèrent des réparations majeures, vous devez comprendre le processus lui-même. Qu'est-ce que la réparation ? Le concept de « réparation » signifiait à l’origine « remplacement ». Et si vous comptez sur cela, vous comprendrez l'essence du processus. Toute action visant à améliorer l'apparence et la fonctionnalité de la pièce est une réparation. Vous devez comprendre que le but de certains processus est de mettre à jour quelque chose, tandis que d'autres sont de le remplacer. La différence entre ces œuvres implique différents types processus désigné. Ici apparaissent des concepts tels que les réparations majeures et en cours. Pour comprendre la différence, vous devez étudier chacun d’eux séparément.

Quelle est la différence entre une rénovation et une rénovation majeure ?

Nous imaginons maintenant de manière abstraite que le processus peut être planifié non seulement dans un appartement, mais également dans une maison privée, et qu'il est également effectué beaucoup plus souvent qu'un processus capital. Cela est effectué selon les besoins, et cela inclut tous les travaux périodiquement effectués dans la pièce pour remplacer une pièce ou éliminer des défauts. Les travaux peuvent concerner une partie de la salle, ou bien couvrir l'ensemble du bâtiment, mais n'affectent pas les structures principales. Si nous parlons de réparations majeures, cela est déjà en cours remplacement complet structure ou partie de structure. Pour bien imaginer la différence dans la pratique, nous pouvons donner un exemple : par exemple, refaire la toiture d'une maison fait référence à une refonte majeure, alors que poser des pièces sur le toit est un courant, ou Une différence importante est-ce dernière option ne nécessite pas de frais financiers importants, contrairement au premier. Examinons maintenant chaque type séparément.

Entretien

Si nous en avons assez d'un intérieur ennuyeux ou s'il est nécessaire de mettre à jour quelque chose apparence locaux, nous parlons alors de planifier une mise à jour cosmétique. La réparation d'appartements ou de maisons dans un but similaire peut comprendre les types de travaux suivants :

• recouvrir les murs avec un nouveau papier peint ;
• blanchir à la chaux ou peindre les dalles de plafond ;
• remplacement des structures de portes et fenêtres;
• installation d'un type différent, etc.);
• pose de carrelage ;
• démontage et changement des revêtements de sol ;
• toutes sortes.

La principale différence par rapport à l'option capitale est que tous les travaux n'affectent pas les structures principales de l'appartement ou de la maison. Aucun permis n'est nécessaire pour effectuer de telles réparations, et le propriétaire lui-même ainsi que les équipes qu'il engage peuvent les effectuer.

Rénovation majeure

Lorsqu'ils parlent de ce type de travaux, les experts entendent des changements globaux dans la conception d'une maison ou d'un appartement, affectant notamment murs porteurs. Un des les nuances les plus importantes La différence entre la réparation et la révision est que pour mener à bien un processus global, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation des services concernés. Le type de service dépend du type de travail que vous allez effectuer. Par exemple, si vous souhaitez démolir un mur, vous devez alors obtenir l'autorisation de l'architecte du bâtiment, si vous changez un tuyau de chauffage, vous aurez besoin de l'accord du réseau de chaleur, etc. taper?

• changer la disposition d'un appartement ou d'un immeuble;
• travail global avec murs, sols et plafonds ;
• remplacement complet du pipeline ;
• remplacement de tous les éléments du circuit électrique ;
• pose de carrelage sur murs et sols ;
• mettre à jour tous les éléments de plomberie de la maison ;
• installation de fenêtres ou de portes supplémentaires ;
• conception des trous de ventilation.

Si de telles réparations sont prévues dans l'appartement, après avoir reçu tous les permis, vous pouvez commencer à travailler vous-même ou embaucher des travailleurs. Si cela concerne locaux publics ou un bâtiment, alors un projet préparé à l'avance et un devis pour les travaux sont requis. Le plan doit détailler les points suivants :

• une liste de tous les éléments nécessitant une réparation ou un remplacement ;
• une liste des travaux à réaliser ;
• évaluation du prix de chaque œuvre;
• une liste des matériaux nécessaires aux réparations et leur coût ;
• indication des services supplémentaires(transports, travailleurs) ;
• calendrier et calendrier des réparations par étapes.

Types de réparations

La rénovation d'immeubles ou d'appartements peut être réalisée de différentes manières, en fonction de l'ampleur des travaux et des capacités du propriétaire. Ces derniers temps, nous entendons de plus en plus souvent parler de « rénovation de qualité européenne ». Il ne s'agit pas d'un type de rénovation. Ce mot signifie simplement le fait que les travaux sont réalisés conformément aux exigences adoptées dans les pays européens. Si nous parlons de types, alors nous distinguons :

1. "Option économique." Seulement travail nécessaire pour donner à la pièce un aspect frais.
2. "Options Standard". Ici, nous ajoutons des travaux pour remplacer le câblage et certains éléments de communication.
3. "Réparer Lux". Les gens appellent ce type de « réparation clé en main ». Le travail du concepteur s’ajoute au travail des entrepreneurs. Ce type de réparation est rarement effectué par le propriétaire lui-même, car il demande beaucoup d'efforts et de connaissances.

Estimations

Un devis pour les réparations en cours est requis si les travaux sont prévus en bâtiment public ou si cela sera réalisé par un entrepreneur. Sur la base de l'estimation, un projet complet réparation L'estimation elle-même est réalisée après avoir identifié tous les types de travaux à réaliser. La documentation de devis comprend de nombreux actes :

• estimations locales ;
• calcul d'estimation locale ;
• estimation d'objet;
• calcul d'estimation d'objet ;
• estimation sommaire;
• liste récapitulative des coûts.

Sur la base de ces documents, un acte est dressé et le coût de la réparation envisagée est déterminé.

Sélection d'un entrepreneur

Que vous envisagiez de rénover un immeuble à appartements ou un ménage privé, le choix d'une équipe de travailleurs est une procédure très responsable. Vous pouvez faire confiance à la publicité sur Internet ou aux conseils d'amis, mais n'oubliez pas qu'il est préférable de choisir des personnes dont vous avez vu le travail de vos propres yeux. Quelles sont les options possibles ? Tous les travaux de réparation peuvent être effectués par :

1. Compagnie de construction.
2. Équipe de travaux de construction privée.
3. Maître unique.

Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Par exemple, compagnie de construction a suffisamment d'expérience et garantit la qualité avec son nom. Mais en vous tournant vers des travailleurs du privé, vous pouvez faire des économies. Le choix de l'entrepreneur appartient entièrement au propriétaire de la maison qui, après avoir pesé le pour et le contre, doit décider bonne solution. Nous nous limiterons à un seul conseil : si vous en avez l'opportunité financière, ne prenez pas de risques, contactez des spécialistes expérimentés pour ne pas tout refaire.

La législation prévoit un espace pour une description de chaque type de travaux de réparation qui ne peuvent être effectués qu'en relation avec les locaux communs des propriétaires, ce qui signifie qu'il existe des différences entre les réparations et les grosses réparations.

Non seulement les employés de l'organisation de direction devraient être familiarisés avec ces actes législatifs, afin de bonne organisation activités liées à l'entretien des biens communs, mais aussi propriétaires d'appartements.

Le fait est que parfois des employés malhonnêtes d’organisations de gestion font passer un type d’activité pour un autre, essayant ainsi de profiter de l’ignorance des propriétaires de la différence de prix et de volume d’activités. De plus, les travaux visant à maintenir la maison dans un état bien entretenu peuvent être effectués avec un retard important, voire même ignorés.

Passons à la législation. Le Code de l'urbanisme de notre pays, dans son article, article 1, paragraphe 14.2, parle de ce qui constitue une refonte majeure.

Quelles réparations sont considérées comme des réparations majeures ? La réalisation de telles actions implique soit le remplacement, soit la restauration (et dans certains cas simultanés) de l'intervention dans la structure de la maison et de l'ingénierie générale et du support technique d'un immeuble à appartements.

Ainsi, on peut conclure que les travaux réalisés dans le cadre de la refonte sont de nature globale et interfèrent avec la structure interne de la maison. C'est la principale différence entre les réparations majeures et actuelles.

Le concept d'entretien de routine diffère considérablement de celui ci-dessus. Quelle est la réparation actuelle moyenne ? Vous pouvez vous familiariser avec ce concept dans Manuel méthodique sur l'entretien et la réparation du parc immobilier à l'article 3, paragraphe 5.

Il existe également la Résolution 279 sur les réparations majeures et en cours, téléchargeable ci-dessous. Vous y découvrirez également ce qui s'applique aux réparations en cours et aux réparations majeures.

La notion de grosses réparations et de réparations courantes : les grosses réparations sont des réparations visant à prévenir l'usure de la maison et à réaliser des travaux globaux. La réalisation d'activités en cours sont des actions planifiées qui sont réalisées afin de maintenir l'état et les performances normaux de la maison.

Il semblerait qu'il soit très facile pour une personne ignorante de se tromper sur les mesures actuellement prises dans la maison. De plus, tous les propriétaires ne savent pas à quelle fréquence certaines réparations doivent être effectuées.

Essayons de comprendre les différences afin de comprendre les grosses réparations et les réparations en cours. Quelle est la différence ? La réparation de la toiture est-elle une réparation majeure ou une réparation de routine ?

La différence entre les réparations actuelles et les réparations majeures

Quelle est la différence entre les réparations en cours et les grosses réparations ?

La principale différence entre les réparations actuelles et les réparations majeures est que les réparations actuelles nécessitent beaucoup moins de coûts que les réparations majeures.

Et les fonds proviennent de différentes sources pour mener à bien ces deux types d’actions.

Quant aux grosses réparations, elles sont réalisées grâce à des fonds qui sont collectés grâce aux contributions systématiques des habitants au fonds de grosse réparation.

Les fonds constituent la masse correspondante qui doit être dépensée pour les travaux. De plus, le fonds destiné aux grosses réparations d'une maison particulière reçoit parfois des subventions de l'État.

Quant aux réparations courantes de l'immeuble, elles sont financées par des cotisations régulières à l'entretien de la maison. Espèces sont portés sur le compte de la société de gestion et sont dépensés en fonction des besoins.

Mais outre les finances, il existe d'autres différences non moins importantes entre les révisions. Considérons ces différences entre les réparations majeures et les réparations de routine.

Différences dans la liste des œuvres

Quels travaux sont classés comme réparations majeures et lesquels sont classés comme travaux de routine ? La liste des gros travaux de réparation (Code de l'Habitation) regroupe les actions les plus complexes dans un immeuble à appartements. Il s'agit notamment de modifier les communications, de remplacer les équipements d'ingénierie et d'installer de nouveaux tuyaux et connexions.

Comment déterminer les grosses réparations ou les réparations en cours ? Pour de telles actions, les professionnels des organisations concernées sont invités. Ces actions devraient éviter la détérioration de la maison.

Effectuer des réparations de routine est l'exécution de travaux qui doivent maintenir l'état de la maison sous une forme habitable. L'action la plus courante est redécorer. Il est également courant d’effectuer des manipulations pour améliorer l’habitation.

Coercition

La date de la réparation en cours n'est pas discutée à l'avance.

L'ordre de ces actions est déterminé par l'accord avec la société de gestion.

C'est ce document qui établit l'ordre dans lequel les réparations doivent être effectuées et à quelle fréquence.

Dans certains cas, les habitants eux-mêmes peuvent exprimer le souhait d'effectuer des réparations et discuter spécifiquement des travaux.

Le calendrier des réparations majeures est déterminé par un intervalle de 3 à 5 ans. Si l'organisme de gestion n'effectue pas de grosses réparations, les propriétaires ont le droit de demander à l'administration du district d'inclure leur maison dans la liste des priorités de réparation.

Et insistez pour que l'organisation des réparations courantes ou des grosses réparations soit effectuée. Vous pouvez vous renseigner sur les modalités d'établissement de la demande auprès de l'administration municipale.

Si les résidents souhaitent obliger l'organisme de gestion à effectuer des travaux de réparation en cours sur la maison, ils doivent s'adresser au responsable de l'organisme pour déposer une plainte.

Si des réparations majeures ne sont pas effectuées, les résidents peuvent coopérer et saisir le tribunal.

Délais

Une autre différence entre les réparations majeures et les réparations en cours est le calendrier de leur mise en œuvre. Les réparations en cours sont effectuées tous les six mois à un an, selon ce qui est convenu dans la convention entre les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements. Les résidents peuvent demander Assemblée générale la mise en œuvre précoce et ultérieure de ces actions.

Quant aux grosses réparations, elles doivent être effectuées conformément au Code de l'urbanisme tous les trois ans (), dans les cas extrêmes - cinq ans.

Des horaires

Les réparations en cours ne sont pas discutées avec les résidents jusqu'à ce qu'elles soient effectuées. Les résidents peuvent faire leurs amendements et propositions lors d'une des réunions et en informer l'organisme de gestion.

L'échéancier de réalisation des grosses réparations doit certainement être discuté avec les résidents. De telles manipulations pouvant causer certains désagréments aux résidents, il est nécessaire de les avertir à l'avance.

Les calendriers d'intervention des différents systèmes de communication devraient être annoncés aux citoyens afin de leur permettre de se préparer à l'avance à tout inconvénient.

Pourquoi y a-t-il une confusion ?

Parfois, les citoyens ne savent pas quels travaux spécifiques sont effectués dans leur maison et ne comprennent pas ce qu'est une réparation majeure, ce qu'est une réparation en cours.

Cela est dû au fait que l'organisme de gestion n'informe pas suffisamment les personnes vivant dans la maison de ce qui se passe exactement dans les parties communes.

Par exemple, lorsque du matériel technique est réparé, cela peut facilement être confondu avec un remplacement. Le fait est que l'organisme de gestion n'informe pas toujours les citoyens des manipulations spécifiques effectuées et il est facile de confondre les unes avec les autres.

De plus, peu de résidents contrôlent le processus de réparation de leur logement. Comment distinguer une refonte majeure d’une refonte en cours ?

Un cas fréquent et courant est celui des travaux d’aménagement paysager. Cette activité peut être réalisée aussi bien dans le cadre d'une refonte majeure que dans le cadre d'une rénovation en cours. Les citoyens peuvent facilement être induits en erreur et faire croire qu'on réalise pour eux un travail plus global que celui mené dans le cadre des actions actuelles.

Les réparations majeures et actuelles sont procédures obligatoires qui doit être terminé à temps. Ils permettent à la maison de rester en état de marche et pendant longtemps ne pas être en mauvais état.

Si tu veux ton Société de gestion effectué toutes les actions conformément à la loi et effectué les manipulations nécessaires avec la maison à temps, vous devez vous-même en être conscient Législation actuelle et sa variabilité constante, comprenez qu'il existe une différence entre les réparations majeures et les réparations en cours.

Connaissez vos droits et personne ne pourra les violer.

Conformément au ch. 25 du Code des impôts de la Fédération de Russie, les dépenses de réparation des immobilisations sont classées comme courantes et

dépenses de reconstruction, de modernisation, de rééquipement technique - au capital

frais. C'est-à-dire qu'aux fins de l'impôt sur les bénéfices, la procédure de comptabilisation des dépenses de réparation

les immobilisations diffèrent de la procédure de comptabilisation des coûts d'achèvement, des équipements supplémentaires,

reconstruction, modernisation et rééquipement technique des immobilisations qui

augmenter le coût initial d'une immobilisation et faire l'objet d'une radiation pour

à des fins fiscales par le biais du mécanisme d'amortissement conformément à l'art. Art. 256 - 259 Code des impôts de la Fédération de Russie.

Il est donc très important de bien distinguer ces concepts.

Le ministère des Finances de la Russie, dans la lettre du 23 novembre 2006 N 03-03-04/1/794, a exposé sa position à ce sujet.

problème.

Dépenses sur immobilisations qui modifient leur coût d'origine,

pris en compte fiscalement au travers des dotations aux amortissements (bien entendu, lorsque

le respect des exigences de l'art. 252 du Code des impôts de la Fédération de Russie). Et les dépenses de réparation des immobilisations sont amorties comme

réduction de l'assiette fiscale à la fois à hauteur des coûts réels (article 260 du Code des impôts de la Fédération de Russie) ou

aux frais de la réserve pour les frais de réparation à venir (article 324 du Code des impôts de la Fédération de Russie), si l'organisation

Fourni dans Réglementation comptableà des fins fiscales, la constitution d'une telle réserve.

La législation fiscale définit uniquement ce qui constitue une reconstruction,

rééquipement technique, modernisation, c'est-à-dire les dépenses qui sont prises en compte par

dépréciation. La législation fiscale actuelle ne définit pas la notion de « réparation ».

contient. La « ligne de démarcation » la plus mince se situe entre les réparations majeures et

investissements en capital en immobilisations. Il est donc important qu'un comptable

classer les dépenses engagées. Et pour cela, il faut non seulement tout avoir

documents confirmant les dépenses engagées, mais aussi sur leur base pour faire le bon

conclusion sur la nature des dépenses.

Les travaux d'achèvement, de réaménagement et de modernisation comprennent les travaux occasionnés par

changement dans la destination technologique ou de service de l'équipement, du bâtiment, de la structure ou

autre objet d'immobilisations amortissables, charges majorées et (ou) autres

de nouvelles qualités.

Aux fins du ch. 25 du Code des impôts de la Fédération de Russie comprend la reconstruction des installations existantes

immobilisations associées à l'amélioration de la production et à l'augmentation de sa technique

indicateurs économiques et réalisés dans le cadre du projet de reconstruction des immobilisations en

augmenter capacité de production, améliorations de la qualité et changements de nomenclature

des produits.

Le rééquipement technique comprend un ensemble de mesures visant à améliorer la technique

indicateurs économiques des immobilisations ou de leurs parties individuelles basés sur la mise en œuvre

équipements et technologies de pointe, mécanisation et automatisation de la production, modernisation et

remplacer les équipements obsolètes et physiquement usés par des neufs, plus

productif.

Lors de la définition des termes « grosses réparations » et « reconstruction », le ministère des Finances de la Russie

conseille de se guider par les documents suivants : 63

Règlement sur la réalisation de la maintenance préventive programmée des installations de production

bâtiments et structures MDS 13-14.2000, approuvés par le décret du Comité national de la construction de l'URSS du

Départemental règlement de construction(VSN) N 58-88 (R) « Règlement sur

organiser et réaliser la reconstruction, la réparation et Entretien bâtiments, objets

finalités communales et socioculturelles", approuvées par l'Ordre

Comité d'État pour l'architecture relevant du Comité d'État de la construction de l'URSS du 23 novembre 1988 N 312 (ci-après dénommé l'ordonnance N 312).

Lettre du ministère des Finances de l'URSS du 29 mai 1984 N 80 « Sur la définition des concepts de nouveaux

construction, agrandissement, reconstruction et rééquipement technique des installations existantes

entreprises".

En particulier, le Règlement n° 279 prévoit que les réparations bâtiments industriels Et

les structures sont un complexe événements techniques, visant à

conserver ou restaurer l'original qualités de performance comme les bâtiments et

les bâtiments en général et leurs conceptions individuelles. Et dans l'ordonnance n° 312, il y a suffisamment de détails

Les types de travaux liés, par exemple, à la reconstruction sont révélés.

Parallèlement, le règlement n° 279 définit les notions de réparations courantes et majeures (clause

et 3.11 respectivement).

Les réparations actuelles des bâtiments et structures industriels comprennent des travaux sur

protection systématique et opportune de parties de bâtiments, de structures et d'ingénierie

équipement contre une usure prématurée en effectuant mesures préventives Et

éliminant les dommages et dysfonctionnements mineurs.

Une grande révision est un travail au cours duquel les pièces usées sont remplacées.

structures et parties de bâtiments et de structures ou en les remplaçant par des structures plus durables et plus économiques,

améliorer les capacités opérationnelles des objets réparés, à l'exception des installations complètes

modification ou remplacement des structures principales dont la durée de vie dans les bâtiments et les structures est

les plus grands (fondations en pierre et en béton des bâtiments et des structures, tous types de murs de bâtiments, tous

types de cadres muraux, tuyaux réseaux souterrains, supports de pont, etc.).

De plus, le règlement n° 279 sépare clairement les notions de réparations courantes et majeures

par parties fonctionnelles des bâtiments, des structures, des types travaux intérieurs etc.

Par exemple, selon le règlement n° 279 (annexe n° 8), un remplacement complet des fenêtres et des fenêtres délabrées

les blocs de porte sont une refonte majeure. Par conséquent, les coûts de tels travaux

doivent être classés comme coûts de réparations majeures et pris en compte aux fins de

fiscalité dans le cadre des dépenses courantes, et non par le biais d'amortissements en charges de

investissements en capital.

Selon l'article 5.1 de l'arrêté n° 312, les grosses réparations doivent inclure l'élimination

dysfonctionnements de tous les éléments usés, restauration ou remplacement (sauf remplacement complet

pierre et fondations en béton, murs porteurs et charpentes) pour les rendre plus durables et

économique, améliorant les performances des bâtiments en rénovation. Où

une modernisation économiquement réalisable d'un bâtiment ou d'une installation peut être réalisée :

améliorer l'aménagement, augmenter la quantité et la qualité des services, équiper les disparus

types d'équipements d'ingénierie, aménagement paysager des environs.

Des normes ci-dessus, nous pouvons conclure que les réparations majeures, les ajouts,

rénovation, modernisation, reconstruction et rééquipement technique essentiellement

impliquent un ensemble de mesures visant à accroître les aspects techniques et économiques,

indicateurs de performance des immobilisations, ainsi qu'en augmentant la durabilité et

efficacité, acquisition d'immobilisations par l'objet de nouvelles qualités.

Comme nous pouvons le constater, sur la base des définitions ci-dessus, il est en pratique très difficile

séparer les notions de « refonte » et de « reconstruction, modernisation ».

C'est pourquoi la pratique d'arbitrage sur la question considérée est ambiguë.

Les décisions de justice dépendent de situations spécifiques. Parallèlement, les tribunaux nuancent souvent

des experts sont impliqués dans les travaux effectués.

Par exemple, le FAS du district de Sibérie orientale dans la résolution du 26 février 2007 N A33-5384/06-

F02-610/07 indiquait que autorité fiscale aurait dû se prévaloir des dispositions de l'art. 31

Le Code des impôts de la Fédération de Russie a le droit d'inspecter les locaux litigieux et d'attirer un contrôle fiscal

spécialistes, parce que question controversée sur le travail réellement effectué sur le site

nécessite des connaissances particulières.

Le Service fédéral antimonopole du district de Moscou, dans la résolution n° KA-A40/14837-07 du 4 mars 2008, a indiqué qu'en

conformément à l'article 3.8 de la résolution du Gosstroy de Russie du 05/03/2004 N 15/1 (MDS 81-35.2004) pour

les réparations majeures comprennent les travaux de restauration ou de remplacement de parties individuelles des bâtiments

(structures) ou des structures entières, des pièces et des équipements d'ingénierie en relation avec

leur usure physique en des usures plus durables et économiques, en les améliorant