Conditions hypothécaires pour le logement principal. Hypothèque primaire. Avantages et inconvénients

Hypothèque sur le marché immobilier primaire

Comment les habitants de Saint-Pétersbourg peuvent-ils acheter un logement ? Il existe deux types d’acquisitions de logements – sur le marché immobilier primaire ou secondaire. Le coût d'un appartement sur le marché primaire est moindre, mais malgré cela, la plupart de la population ne dispose pas du montant nécessaire pour réaliser de telles transactions. C’est là qu’un type de prêt appelé prêt hypothécaire leur vient en aide.

Ce type de transaction immobilière devient de plus en plus populaire. Ainsi, au cours de l'année écoulée, le nombre de transactions impliquant des fonds de crédit a augmenté près de 3 fois par rapport à l'année précédente. De plus, les gens sont de plus en plus disposés à acheter à crédit des logements en construction. Aujourd'hui, environ 40 % des transactions immobilières sont réalisées avec des fonds empruntés. Selon les prévisions des analystes pour cette année, la tendance va se poursuivre et cette part sera de 60 %. Le nombre de banques proposant des prêts hypothécaires atteint 25 à 30. Il arrive que plusieurs banques mettent en œuvre simultanément leurs programmes de prêts dans un bien immobilier existant. La concurrence sur ce marché est donc assez forte. Par conséquent, dans la lutte pour la clientèle, les banques doivent réduire les taux d’intérêt sur ce type de prêts. Si récemment les taux hypothécaires se situaient entre 16 et 17 %, le niveau moyen des taux est actuellement de 10 à 12 % par an.

Actuellement, environ 80 entreprises de construction opèrent dans le domaine de la construction de logements à Saint-Pétersbourg. Un quart d’entre eux ont obtenu une accréditation bancaire. Il est très tentant pour les constructeurs de se faire accréditer auprès de plusieurs banques à la fois, car cela leur permet de toucher un plus grand nombre de clients potentiels.

Les programmes de prêt pour les transactions immobilières destinées au marché primaire du logement sont apparus relativement récemment. Le fait est que ni les constructeurs ni les organismes de crédit n'ont voulu s'engager dans ce domaine d'activité. Pour les banques, ce type de prêt impliquait des risques élevés, tandis que pour les promoteurs, il était plus rentable de vendre des appartements prêts à l'emploi. Mais la loi fédérale « sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers » a placé les entreprises de construction dans une situation où elles ont été contraintes de commencer à vendre des appartements encore en construction. Le fait est que lorsqu'ils prêtent à la construction ou la financent, les banques et autres organismes de financement élaborent d'abord un projet qui comprend une prévision de la réception des fonds provenant de la mise en œuvre des activités. La mise en œuvre effective du plan est soumise à un contrôle strict. Ainsi, il est devenu peu rentable pour les promoteurs de laisser les appartements invendus jusqu'à la fin du processus de construction. De plus, les prix élevés des appartements finis ont quelque peu dérouté les futurs acheteurs.

Dans le même temps, le nombre de personnes souhaitant acheter un logement sur le marché secondaire a légèrement diminué. Par conséquent, l’hypothèque classique est devenue moins demandée. Ainsi, les banques ont été confrontées à la nécessité de réfléchir sérieusement à la possibilité de mettre en œuvre des programmes de prêts pour l'achat de logements en construction. 2007 peut être considérée en toute sécurité comme l'année de naissance du crédit hypothécaire sur le marché immobilier primaire de notre pays.

Les prêts pour l'achat de logements sur le marché primaire, dans leur mécanisme, rappellent de plus en plus les prêts pour les transactions sur le marché secondaire. Jusqu'à l'achèvement du projet, le prêt est soumis à un taux plus élevé, la banque fait appel à une entreprise de construction comme garant et le remboursement anticipé du prêt est interdit pendant les premières années du contrat hypothécaire.

Actuellement, la durée des contrats hypothécaires de la plupart des établissements de crédit est de 20 à 25 ans, bien que certaines banques aient déjà augmenté cette durée jusqu'à 30 ans. De telles conditions de prêt maximales sont notamment proposées par KIT-Finance, VTB 24 et certaines autres grandes banques. Dans le même temps, le pourcentage de mise de fonds minimale est réduit. Par exemple, la Sberbank de Russie, dans son programme de prêt « jeune famille », fixe une contribution minimale de 5 %. Mais les programmes des banques individuelles pour les prêts aux transactions immobilières sur le marché primaire se distinguent par un acompte plus élevé que les programmes des mêmes banques pour les prêts aux transactions sur le marché secondaire. Par exemple, de telles différences peuvent être trouvées chez MDM Bank.

Les taux des prêts en roubles sont généralement supérieurs de quelques pour cent à ceux des prêts en devises étrangères. Les taux des prêts hypothécaires en devises varient actuellement de 9,5 % (ce taux est proposé à ses clients par la banque UralSib) à 12 % à la Banque Seregatelny de la Fédération de Russie.

Les exigences que les banques imposent à leurs emprunteurs potentiels sont, en principe, presque les mêmes dans toutes les banques. Premièrement, l'âge de l'emprunteur doit être compris entre 18 et 55 ans (pour les femmes) et 60 ans (pour les hommes). De plus, les banques font attention au fait que le prêt expire avant que le client n'atteigne l'âge de 75 ans. L'emprunteur doit avoir occupé son dernier emploi depuis au moins plusieurs mois. Les revenus du futur emprunteur sont également pris en compte - la banque vérifie notamment si les remboursements du prêt ne dépasseront pas une part de 40 %. Certes, si ce chiffre est dépassé, les banques sont prêtes à aller à la rencontre des clients et à faire ce calcul pour le revenu total de plusieurs co-emprunteurs à la fois. Et ce qui est remarquable, c’est que les coemprunteurs ne doivent pas nécessairement être des membres de la famille (ce qui est très important pour les conjoints de fait). Ainsi, même une famille peu aisée peut obtenir un prêt hypothécaire (par exemple, MDM Bank exige que le revenu pris en compte soit d'au moins 350 $ par mois). Mais les banques ont une exigence qui doit être strictement remplie. Nous parlons de la citoyenneté du futur emprunteur. Et pour ceux qui ne sont pas citoyens de la Fédération de Russie, il est assez difficile d'obtenir un prêt : de telles offres ne sont disponibles que auprès de quelques banques. Par exemple, Absolut Bank et Baltinvestbank proposent de telles offres à leurs clients.

Les banques ont pour habitude de facturer des frais pour leurs services. La liste de ces services comprend l'examen de la demande, l'ouverture d'un compte de prêt et la réalisation d'opérations sur celui-ci. Certains établissements de crédit facturent également des commissions pour le transfert de fonds sur le compte de l'entreprise de construction et pour la vérification des documents d'un emprunteur potentiel. Le montant de la commission pour l'examen d'une demande ne dépasse généralement pas 1,5 mille roubles. Bien que certaines banques facturent des frais plus élevés. La tenue d'un compte de prêt coûte au client 1 % du montant du prêt. Il arrive que les banques ne facturent aucune commission au client, mais c'est un cas assez rare. Gazprombank est particulièrement connu pour cela.

De plus, les frais d'un client qui obtient un prêt hypothécaire auprès d'une banque comprennent le paiement des services d'évaluation du bien en construction et les frais d'assurance des risques.

De nombreuses banques proposent divers programmes pour attirer les clients. Il pourrait s'agir, par exemple, d'un programme de prêts aux entreprises. Son essence réside dans le fait que pour les salariés des entreprises qui sont de gros clients d'une banque donnée, le montant de la commission ou le taux d'intérêt du prêt peut être réduit.

Une innovation dans le domaine des opérations de prêt sur le marché primaire du logement est le programme de prêts hypothécaires sur lettres de change. Dans un tel système, la garantie n’est pas un droit de créance, mais une lettre de change émise par l’entreprise de construction. Une fois le projet terminé, la lettre de change est remboursée, suivi de la conclusion d'un contrat de prêt hypothécaire. Un tel programme peut être proposé à ses clients par la succursale de la Banque de Moscou à Saint-Pétersbourg.

Un nouveau programme a également été lancé par Baltinvestbank. Premièrement, le taux d'intérêt sur le prêt, même avant l'achèvement de la construction, n'était que de 9 %, et pour un prêt en rouble. Toutes les autres conditions de prêt sont restées standard. Seules trois maisons de Saint-Pétersbourg ont été concernées par cette action. Les trois maisons en sont à la dernière étape de leur construction, la banque ne risque donc presque rien, mais elle réalise un petit bénéfice.

Les plans de versement proposés par LenSpetsSMU frappent par leur diversité. Il peut s'agir d'un paiement échelonné sans intérêt jusqu'à acceptation par le Code civil (commission d'État). L'acompte dans ce cas sera de 5%. Si l'acheteur paie immédiatement de 30 à 100 % du coût du logement, une remise de 3 à 10 % commence à lui être appliquée. De plus, le paiement échelonné peut être valable 2 ans après l’acceptation de l’État. Dans ce cas, le prix du contrat augmentera de 5 à 12 %. Et une option intermédiaire est un plan de versement sur 6 mois. Le contrat deviendra alors plus cher de 5 à 8 %.

LEK n'est pas à la traîne de ses concurrents. Leur programme propose l'achat de certificats de logement. Dix certificats correspondent à un mètre carré. Le prix est calculé pour un objet donné et à un moment donné. Dès que les images selon les certificats couvrent 30 % de la superficie de l'appartement, le logement est attribué à l'acheteur. Les titres ont de la liquidité.

De tout ce qui précède, nous pouvons conclure que dans un avenir très proche, les programmes de prêts hypothécaires pour les transactions sur le marché immobilier primaire ne seront pratiquement pas différents des programmes de prêts hypothécaires pour les transactions sur le marché secondaire. C'est du moins la tendance.

Ce que disent les experts

Maxim Shlemen, économiste principal du département de conception des investissements, note que l'achat à crédit d'un logement en construction est une bonne option pour le client. Dans ce cas, un établissement de crédit évalue le bien, l'entreprise de construction se porte garante au titre du contrat hypothécaire et le droit de créance est donné en garantie. Selon le spécialiste, leur entreprise est bien connue sur le marché de la construction de logements à Saint-Pétersbourg et dans la région de Léningrad. Au cours de ses 10 années de travail actif, elle a noué des partenariats avec les plus grands établissements de crédit proposant leurs services à Saint-Pétersbourg. Il s'agit de banques aussi connues que la Banque Nord-Ouest de la Sberbank de Russie, Vitabank et d'autres. Par exemple, un programme de partenariat est en préparation avec la Banque de Saint-Pétersbourg. La durée du prêt dans le cadre de ce programme sera de 25 ans. Des objets sont déjà connus, dont l'achat d'appartements sera effectué grâce aux fonds de crédit de la Banque de Saint-Pétersbourg. Mais l'entreprise a déjà organisé un programme de partenariat avec Vitabank, permettant aux acheteurs de logement de profiter d'un prêt Vitabank jusqu'à 15 ans. Le programme s'applique à l'achat de logements dans tous les objets construits par cette entreprise de construction. Des plans sont également en cours d'élaboration pour travailler avec d'autres grandes banques. Il convient également de mentionner que lors de l'achat d'une maison à crédit, le client paie immédiatement la totalité du coût de la maison avec les fonds du prêt. Et il peut bénéficier d'une remise de 4% selon les termes du contrat. La société a également remarqué que sur le marché actuel des prêts hypothécaires, la part des prêts destinés aux transactions immobilières réalisées sur le marché primaire augmente de plus en plus. Les banques accordent de plus en plus de prêts pour financer de telles transactions. Les promoteurs se sentent également intéressés par la vente de leurs appartements. Par conséquent, ils s’efforcent de garantir que les appartements situés dans les immeubles en construction répondent à tous les besoins des acheteurs.

L'ensemble du système de prêt hypothécaire en Russie subit aujourd'hui des changements importants, déclare le directeur général adjoint hypothèques" , Vladimir Gliner. Le crédit hypothécaire est de plus en plus accessible au grand public. Désormais, les banques proposent même des programmes grâce auxquels vous n’avez pas à payer d’acompte lorsque vous recevez un prêt pour acheter un appartement dans un immeuble en construction. De plus en plus de banques prêtent de l’argent à leurs clients pour acheter des terrains. L'hypothèque permet actuellement à la population d'acquérir la propriété de n'importe quelle terre, si cette parcelle n'est pas utilisée à des fins agricoles. Les taux d’intérêt baissent sous nos yeux. Certes, les banques adoptent désormais une approche plus prudente pour évaluer leur solvabilité avec beaucoup plus de sérieux. Les antécédents de crédit dans d'autres banques sont évalués. Si un emprunteur potentiel lève des fonds auprès d'une autre banque ou retarde les remboursements de prêts existants, un prêt hypothécaire peut lui être refusé. Vous ne pouvez contracter une hypothèque que si l'appartement est acheté auprès d'un promoteur spécifique. À l'heure actuelle, la liste des entreprises de construction avec lesquelles les banques coopèrent ne compte que 10 à 12 entreprises. Par conséquent, vous pouvez acheter un appartement dans le cadre d'un contrat de prêt hypothécaire non pas dans un immeuble en construction, mais uniquement dans un immeuble accrédité par la banque. Un contrat de prêt hypothécaire pour une transaction sur le marché immobilier primaire est conclu à des conditions légèrement moins attractives pour l'emprunteur qu'un contrat de prêt pour des transactions immobilières sur le marché secondaire. Le taux d’intérêt de ces prêts est généralement plus élevé et la durée maximale du prêt est réduite à 25 ans. Certes, ces transactions sont réalisées assez rapidement. Le délai moyen pour obtenir un prêt à partir du moment du dépôt de la demande jusqu'à ce que les fonds du crédit soient crédités sur le compte de l'emprunteur est de trois semaines. De plus, l'acheteur n'a pas besoin de vérifier la légalité de la transaction d'achat et de vente de l'appartement, ni de dépenser de l'argent pour procéder à un examen d'évaluation et à l'enregistrement de l'appartement. Un agent de crédit spécialisé dans les prêts hypothécaires proposera à l'acheteur une variété d'options, parmi lesquelles il ne pourra choisir que la plus acceptable. Les courtiers hypothécaires vous aideront à obtenir un prêt hypothécaire. Leur compétence comprend la sélection d'un programme adapté, des consultations sur la préparation des documents pour l'obtention d'un prêt. Mortgages coopère notamment avec près de 40 banques et peut conseiller ses clients sur environ 150 produits. De cette manière, le programme le plus adapté à chaque acheteur immobilier est défini très clairement. Néanmoins, la décision finale sur le choix de l'un ou l'autre produit de prêt appartient au client. Un courtier hypothécaire n’est nécessaire que pour aider une personne à naviguer dans le monde des prêts hypothécaires modernes. Il existe une pratique selon laquelle les banques réduisent le taux d'intérêt sur les prêts accordés aux clients des courtiers en hypothèques. Vous pouvez également faire confiance à un courtier en crédit immobilier pour rechercher un appartement pour lequel un crédit immobilier est souscrit. Et avec cette option, le client économise sur les services d'une agence de sélection d'appartements. Lorsqu’on prend des décisions aussi importantes que l’achat d’un appartement, il vaut mieux faire confiance aux professionnels.

Société immobilière de Saint-Pétersbourg, Natalya Lugovskaya, remarque également la croissance rapide du marché dans le domaine des prêts hypothécaires. Ayant appris à quel point il s'agit d'une direction rentable, un nombre croissant de banques entrent sur le marché des prêts pour l'achat de logements dans des maisons en construction. La différence entre les prêts hypothécaires pour l'achat d'un logement en construction et l'achat d'un logement sur le marché secondaire réside dans certaines restrictions concernant le choix de la maison dans laquelle il est prévu d'acheter un appartement. Ceci s'applique à la condition nécessaire à l'accréditation de l'établissement auprès de la banque accordant au client un prêt hypothécaire. Les risques pour la banque augmentent également du fait que le transfert d’un appartement en garantie d’un prêt ne peut être effectué qu’une fois la construction du bien immobilier terminée. Ainsi, il y a une augmentation des taux d’intérêt sur le prêt pendant toute la période pendant laquelle la propriété est en construction. En moyenne, les taux en vigueur durant cette période sont de quelques points de pourcentage supérieurs aux taux en vigueur sur les prêts hypothécaires émis pour l'achat d'un logement sur le marché secondaire. Après la livraison de l'objet, l'appartement acheté est donné en garantie du prêt et le taux d'intérêt est réduit au niveau des taux en vigueur pour les opérations de prêt immobilier sur le marché secondaire. Le développeur, en collaboration avec la banque, développe un programme d'interaction. De plus, plusieurs banques peuvent accorder des prêts hypothécaires pour l’achat d’appartements dans le même immeuble. Cela permet au client de choisir les conditions de prêt qui lui conviennent le mieux. Ce n’est un secret pour personne que les différentes banques proposent des conditions différentes. Les taux d’intérêt sur les prêts et les durées maximales possibles des prêts varient. Souvent, le critère de choix d'une banque où des prêts hypothécaires seront accordés n'est pas un taux bas, mais le montant du prêt sur lequel l'emprunteur peut compter, ou l'accréditation du projet de construction choisi par le client. La société immobilière de Saint-Pétersbourg aide ses clients à naviguer dans cette variété d'offres bancaires. De plus, les clients de l'entreprise bénéficient souvent de réductions sur les taux d'intérêt bancaires.

Conseiller juridique d'entreprise "47 CONFIANCE", Alexander Agafonov, mentionne également les différences qui apparaissent lorsque l'on compare deux types de prêts hypothécaires : les prêts pour les transactions immobilières sur le marché secondaire du logement et les prêts pour l'achat d'appartements dans des maisons en construction. Premièrement, lors de prêts pour l’achat d’un logement dans une propriété encore en construction, des taux de prêt plus élevés s’appliquent. Deuxièmement, l'acheteur d'un appartement ne peut pas y emménager tant que la construction du bien n'est pas terminée et que toutes les procédures de transfert de propriété et d'enregistrement n'ont pas été complétées. Une entreprise de construction réalisant la construction d’un projet peut souvent proposer à son client un plan de paiement échelonné, mais la durée est courte. L'acheteur doit payer l'appartement acheté avant la remise et la mise en service du bien. Si le client exige un délai plus long pour le paiement intégral, le promoteur l'oriente vers l'une des banques qui ont accrédité la propriété. La banque, à son tour, examine la demande du client et prend une décision sur l’octroi d’un prêt et sur les conditions dans lesquelles le prêt sera accordé. Les conditions sont très variées : la durée du prêt peut aller de 5 à 30 ans, le taux du prêt varie de 9 à 15 % par an ; La banque accepte les logements en construction en garantie ; il est également possible de transférer des logements déjà possédés par l'emprunteur en garantie du prêt. Compte tenu de l’énorme concurrence qui existe actuellement sur le marché hypothécaire, on peut s’attendre à une baisse des taux d’intérêt actuels à l’avenir. Il devient de plus en plus rentable pour le client d'utiliser des prêts hypothécaires auprès des banques pour acheter un appartement. Pour ceux qui décident d'acheter un logement à leurs frais, en payant eux-mêmes la totalité du coût de l'appartement, 47 TRUST est prêt à offrir des réductions. L'entreprise étudie chaque transaction spécifique en détail et est toujours prête à accueillir ses clients.

Versements hypothécaires

Quelles mensualités attendent les prochaines décennies pour les habitants de Saint-Pétersbourg qui décident d'acheter à crédit un appartement dans un immeuble en construction ? Considérons les options des différentes banques en matière de prêts hypothécaires. Le calcul a été fait pour un appartement d'une valeur de 100 000 $.

Calcul des mensualités sur les prêts hypothécaires des plus grandes banques fournissant leurs services sur le marché des prêts de Saint-Pétersbourg

Nom

Conditions du prêt

"Banque Absolue"

22,4 mille roubles

19,8 mille roubles

"Rosbank"

22,72 mille roubles

"KIT-Finance"

25,2 mille roubles

23 mille roubles

22 mille roubles

27,95 mille roubles

23,9 mille roubles

22,83 mille roubles

"IMPEX"

25,4 mille roubles

24 mille roubles

26,9 mille roubles

24,9 mille roubles

"OuralSib"

27,64 mille roubles

25,7 mille roubles

24,80 mille roubles

"BANQUE Raiffeisen"

29,1 mille roubles

28 mille roubles

27,23 mille roubles

"Promsviazbank"

30 mille roubles

28 mille roubles

"Banque Uniastrum"

30,56 mille roubles

29,6 mille roubles

34 mille roubles

Ainsi, les prêts hypothécaires pour l'achat d'appartements sur le marché primaire deviennent de plus en plus populaires parmi la population, car les appartements situés dans des immeubles en construction sont généralement 20 % moins chers que les appartements sur le marché immobilier secondaire. En analysant la situation actuelle, on peut s'attendre à ce que dès cette année, les programmes de prêts hypothécaires pour les transactions immobilières sur le marché primaire soient égaux en termes de conditions aux programmes de prêts pour l'achat de logements sur le marché secondaire. Si, bien sûr, la tendance actuelle se poursuit.

Le marché immobilier est généralement divisé en deux types : les logements neufs (maison en construction) et les logements prêts à l'emploi. Sur cette base, les banques proposent des programmes hypothécaires qui diffèrent en termes d'achat et de coût total du prêt. Dernièrement, le marché des nouveaux bâtiments a été particulièrement actif en matière de prêts, lorsqu'un acheteur peut acheter un appartement déjà au stade de projet, même si en réalité aucun objet n'a encore été construit. C’est ce qu’on appellera la construction partagée. Si la propriété a déjà été construite, mais n'a pas encore été mise en service, elle sera considérée comme le marché primaire, mais si la maison a été mise en service et que les propriétaires ont reçu des documents de propriété, elle sera alors considérée comme secondaire. Beaucoup de gens croient à tort que tous les nouveaux bâtiments sont appelés primaires et que tous les anciens bâtiments sont appelés secondaires. En effet, une maison entièrement neuve sans finitions ni communications peut s'avérer secondaire si un certificat de propriété a été obtenu pour celle-ci.

La forte demande de nouveaux bâtiments peut s'expliquer par la possibilité de gagner de l'argent, car au début de la construction, le coût de ces logements est beaucoup plus faible. Dans les prochaines étapes, son prix pourrait augmenter considérablement. En conséquence, l'acheteur a la possibilité de tirer profit non seulement de la croissance de l'actif, mais également d'utiliser un effet de levier sous la forme d'une hypothèque. Examinons de plus près en quoi les conditions des prêts hypothécaires primaires et secondaires diffèrent, quelles sont leurs caractéristiques et qu'est-ce qui sera plus facile pour l'emprunteur ?

Hypothèque primaire et secondaire.

Un prêt hypothécaire primaire fait référence à l’émission d’un prêt pour une maison neuve qui n’a pas encore eu de propriétaire. En fait, il n'existe que sur papier et ne peut être acheté que dans le cadre d'un contrat de participation au capital, qui stipule que le promoteur s'engage à construire l'objet et à le transférer pour utilisation à l'acheteur. Après avoir reçu ces documents, le propriétaire peut enregistrer le titre de propriété.

Une seconde hypothèque fait référence à l’émission d’un prêt sur un bien immobilier déjà titré. Il peut s’agir d’une nouvelle maison qui vient d’être construite et mise en service, mais pour laquelle un certificat de propriété a déjà été délivré, ou d’un bâtiment ancien.

Il existe des différences entre les logements principaux et secondaires :

Prix. La revente est généralement plus chère, car il y a une sorte de finition et, dans l'objet principal, le client ne reçoit que des murs nus, dans lesquels il devra investir une somme considérable.
Vitesse de traitement. Si vous pouvez emménager dans une résidence secondaire et y vivre immédiatement après la transaction, alors à partir du moment où vous entrez en coconstruction jusqu'à l'obtention des droits de propriété, cela peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années.
Pièces jointes. Les nouveaux logements nécessitent certes des investissements financiers, même si les logements secondaires nécessitent parfois aussi de sérieuses rénovations. Dans d’autres conditions, investir dans de nouveaux logements coûtera moins cher que de rénover un logement existant doté de toutes les communications.
Des risques. Lors de l'achat d'une propriété principale, des risques surviennent avec le travail du promoteur, qui peut faire faillite et la maison peut finalement ne pas être achevée. La Douma d'État élabore actuellement un projet de loi en vertu duquel les promoteurs seront tenus de s'assurer. Le marché secondaire comporte également ses propres risques qui doivent être contrôlés. Ainsi, un héritier peut apparaître soudainement et toutes les transactions seront annulées. A cet effet, le titre est assuré dans l'opération hypothécaire, c'est-à-dire la probabilité de transactions illégales, car parfois les appartements peuvent être revendus plusieurs fois et il est difficile de suivre la légalité de chaque transaction.
Rentabilité. Le prix d’un appartement neuf augmentera à mesure que la maison sera construite. Si tout se passe bien, vous pouvez recevoir jusqu'à 30 % d'un tel investissement (cependant, les risques de construction inachevée sont également élevés). Le prix de revente augmentera avec les tendances générales du marché. Alternativement, vous pouvez gagner de l'argent en louant (location).

Ainsi, une hypothèque primaire sera plus rentable pour l'emprunteur en termes de coût du logement, d'absence de risques d'illégalité des transactions antérieures et de possibilité de recourir à des programmes rentables avec le soutien de l'État.

Caractéristiques d'une hypothèque primaire.

S'adresse exclusivement aux locaux résidentiels en construction par le promoteur.
Le droit de réclamation sur l'objet de garantie spécifié fera office de garantie au stade de la construction.
Après la remise de l'objet, des documents de propriété et une hypothèque sont établis.
Vous devrez collecter les documents deux fois : pour l'enregistrement d'un contrat de participation aux actions et pour l'enregistrement des droits de propriété.

Caractéristiques d'une hypothèque secondaire.

L'objet de la garantie est l'appartement fini.
Les documents sont soumis une seule fois pour enregistrer le droit de propriété auprès de la Réserve fédérale et pour une hypothèque.

Qu'est-ce qui est plus rentable et meilleur pour l'emprunteur ?

Il est difficile de répondre sans équivoque à cette question, car tout dépend du but poursuivi par l'emprunteur.

Vous devriez choisir une hypothèque primaire si :

L’emprunteur souhaite vendre l’appartement à un prix plus élevé à l’avenir.
Une personne souhaite fondamentalement vivre uniquement dans une nouvelle maison, où il n’y a pas eu de propriétaires précédents et où elle peut tout faire « pour elle-même ».
Le client ne veut pas payer une assurance élevée (personnelle et immobilière seulement, pas de titre)

Vous devriez choisir une hypothèque secondaire quand.

Hypothèque– ϶ᴛᴏ nantissement de biens immobiliers pour garantir des obligations envers un créancier - une banque ou un autre établissement de crédit. Avec le prêt hypothécaire, l'emprunteur reçoit un prêt pour l'achat d'un bien immobilier ou à d'autres fins. Son obligation envers le prêteur sera de rembourser le prêt ; l'hypothèque immobilière assure le respect de cette obligation. Les biens immobiliers achetés à l'aide d'une hypothèque seront la propriété de l'emprunteur dès le moment de l'achat. Dans notre pays, le terme « hypothèque » est généralement utilisé en relation avec la résolution de problèmes de logement.

L'option la plus courante pour recourir à un prêt hypothécaire en Russie consiste à acheter un appartement à crédit. Traditionnellement, les logements nouvellement achetés sont hypothéqués, même si un appartement existant peut également l'être. Le bien acheté est enregistré comme propriété de l'emprunteur et reste gagé auprès de la banque jusqu'au remboursement intégral du prêt. Grâce à un prêt hypothécaire, vous pouvez acheter un logement sur le marché secondaire ou en phase de construction (marché primaire)

Les frais d'achat d'un bien immobilier avec une hypothèque, en plus du coût du bien immobilier lui-même, comprennent également :

commissions et frais bancaires;
les frais d'évaluation de la garantie ;
les frais de paperasse pour le transfert des droits immobiliers ;
les frais de préparation de la documentation technique (au RTC) et les frais d'État pour l'enregistrement des hypothèques par l'État (au service fédéral d'enregistrement) ;
les frais d'assurance vie de l'emprunteur ;
les frais d'assurance des biens immobiliers achetés.

Un crédit immobilier est attractif avant tout parce qu'il permet d'emménager rapidement dans un nouvel appartement, d'en devenir propriétaire, d'inscrire les membres de sa famille et de le payer dans les prochaines années, sans craindre la hausse des prix de l'immobilier. C'est plus pratique que d'économiser de l'argent, d'exposer votre épargne à l'inflation et à d'autres risques, ou de louer un appartement, car le montant des mensualités du prêt est comparable au loyer mensuel du logement.

Le nombre de banques émettant des prêts garantis par des biens immobiliers ne cesse de croître. Les bénéficiaires les plus typiques de prêts hypothécaires seront les citoyens âgés de 25 à 35 ans avec un salaire de 24 000 à 100 000 roubles. par mois. Il s’agit généralement de personnes travaillant dans le secteur des services (banque, assurance, investissement, technologies de l’information, marketing) ou dans de grandes organisations manufacturières. Il est important de savoir que la plupart d’entre eux sont des employés de bureau. En règle générale, les emprunteurs sont mariés mais n’ont pas d’enfants. Dans le même temps, un nombre important de citoyens russes n’ont pas les moyens d’acheter un nouveau logement.

Le programme de développement socio-économique de la Fédération de Russie à moyen terme (2006-2008), approuvé par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 19 janvier 2006 n° 38-r, souligne que pour créer les conditions pour assurer le développement de l'économie russe, améliorer la qualité de vie de la population, il est extrêmement important de développer activement les institutions de marché, incl. mécanisme d’assurance.

Un mécanisme d'assurance insuffisamment développé sera l'un des principaux problèmes des prêts hypothécaires.
Il convient de noter que le principal objectif social de la création d'un système d'assurance contre les risques de crédit hypothécaire sera de créer des conditions favorables à l'expansion du marché des prêts hypothécaires. Étudions le mécanisme de construction des relations hypothécaires dès le début.

Les « acteurs » de l’hypothèque seront créancier(prêteur) et emprunteur(emprunteur) Leur relation est basée sur un intérêt mutuel : l'emprunteur veut recevoir de l'argent pour acheter la maison choisie, et le prêteur veut recevoir des intérêts pour avoir fourni de l'argent. Une banque ou un organisme de crédit agit en tant que prêteur et un citoyen agit en tant qu'emprunteur.

Pour garantir une obligation en vertu d'un contrat de crédit (contrat de prêt), le prêteur et l'emprunteur concluent contrat de gage immobilier(contrat hypothécaire) Aux termes du contrat, l'emprunteur met en gage un bien, tel qu'un terrain, un immeuble, une construction, un immeuble d'habitation, un appartement, une partie d'un immeuble d'habitation ou d'un appartement, une maison d'été, un jardin une maison ou un garage. Le débiteur continue d'utiliser la propriété mise en gage, c'est-à-dire qu'il dépense de l'argent pour entretenir la propriété, établit les factures de services publics et paie les impôts ; y vit et héberge ses proches ; effectue les réparations courantes et veille à la propreté.

Le contrat hypothécaire est conclu pour une longue durée – 10 à 15 ans sont considérés comme la norme. Parallèlement, au fil des années, la probabilité d'événements défavorables imprévus, pouvant entraîner des dommages ou la destruction des biens gagés, devient de plus en plus grande. C'est là que surgit l'idée de l'assurance : seule une compagnie d'assurance peut protéger les intérêts patrimoniaux du débiteur en cas de perte ou de dommage immobilier et fournir au créancier une garantie de restitution de son argent. Le but de l'assurance est de réduire le risque de crédit et de le redistribuer.

Les compagnies d'assurance russes opérant sur le marché de l'assurance hypothécaire proposent aux banques partenaires des programmes spéciaux pour une assurance hypothécaire complète des emprunteurs et des biens mis en gage. Il ne faut pas oublier que de tels programmes constitueront un outil efficace pour réduire le risque de crédit.

Que comprennent les programmes d’assurance tous risques ?

Tout d'abord, assurance habitation: elle couvre les risques de la banque liés à la perte et aux dommages de l'appartement hypothéqué.

Deuxièmement, assurance personnelle, couvrant les risques de la banque liés à la vie, à la santé et à l'invalidité de l'emprunteur.

Et enfin, assurance titres : elle couvre le risque que l'emprunteur perde la propriété de l'appartement. Il s'agit d'une assurance contre le risque que les droits de propriété de l'emprunteur soient contestés ou violés d'une manière ou d'une autre par des tiers.

Les informations les plus importantes sur ces types d'assurance sont données dans le tableau. 2.

Assurance titres– ϶ᴛᴏ assurance de la pureté juridique des documents attestant la propriété d'un bien immobilier. Une telle assurance permet aux emprunteurs ou aux acheteurs de biens immobiliers d'attendre une indemnisation pour les pertes subies en cas de résiliation judiciaire d'un contrat de prêt ou d'un contrat d'achat et de vente de biens immobiliers. En d’autres termes, une assurance contre des événements survenus dans le passé et dont les conséquences pourraient se refléter dans le futur.

Tableau 2
Programmes d'assurance hypothécaire

Tout d'abord, le risque de résiliation de la dernière transaction avec un appartement est assuré. Les raisons peuvent être différentes : principalement des erreurs commises lors de la privatisation de l'appartement, lors de sa vente ou de son échange. L'assuré au titre du contrat d'assurance titres sera l'emprunteur, et le bénéficiaire sera la banque créancière, c'est-à-dire que l'emprunteur supporte les frais d'assurance, le contrat avec l'assureur est signé par lui, mais l'assurance en cas de survenance d'un événement assuré sera payé en faveur de la banque créancière.

À l'étranger, pas une seule opération d'achat ou de vente d'un appartement ou d'une maison n'est conclue sans la conclusion simultanée d'un contrat d'assurance titres. Une fonction similaire à l'assurance titres est également assurée par l'assurance responsabilité civile des agents immobiliers et des notaires.

Exemple
Aux États-Unis, une assurance peut être souscrite pour protéger les intérêts patrimoniaux à la fois du propriétaire du bien et de la banque qui a accordé le prêt pour son acquisition. L’assurance titres couvre entièrement les frais financiers associés à l’achat d’une maison. Dans chaque État américain, des agences gouvernementales spéciales ont été créées pour contrôler le droit des assurances dans les transactions immobilières. Dans l'État de l'Alaska, il existe une loi spéciale sur l'assurance titres, adoptée en 1974. Il convient de noter qu'elle réglemente les conditions d'assurance, les tarifs, le droit des assureurs de demander des documents sur l'évaluation des risques et l'étendue de la responsabilité pour la divulgation d’informations confidentielles sur les transactions. De ce fait, aux USA la prime d'assurance pour ce risque est faible : de 0,3 à 1 % du montant de l'indemnisation éventuelle de l'assurance. En Russie – de 0,8 à 2,5%.

Les banques ont généralement des relations établies avec certaines compagnies d'assurance, c'est pourquoi le client se verra proposer une liste d'assureurs bien établis ou vérifiés afin de conclure un accord. Selon Expert RA, fin 2006, les principales compagnies d'assurance en matière d'assurance hypothécaire sont VSK Insurance House (Compagnie d'assurance militaire), Ingosstrakh Insurance Company, Renaissance Insurance Insurance Company, ROSNO Insurance Company, SOGAZ Insurance Company ", "Moscou Insurance Company ".

En règle générale, la banque surveille le respect par l'emprunteur de l'obligation de payer les primes d'assurance (cotiser) en vertu du contrat d'assurance pendant toute la durée jusqu'au remboursement du prêt.

Le rôle de l'assurance dans le processus d'octroi d'un prêt est l'un des principaux. Des normes d'assurance unifiées ont été élaborées en Russie au fil de nombreuses années de pratique. Les lois ne comportent de règles claires ni sur les formes de couverture d'assurance ni sur le choix du système de relations entre assureurs et banques ; elles contiennent exclusivement l'obligation d'assurer les risques hypothécaires.

L'assurance hypothécaire fait référence au domaine du droit civil, du crédit, du collatéral et des assurances. L'hypothèque est régie par les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie (chapitre 23, § 3 « Gage » ; chapitre 48 « Assurance ») ; Loi portant organisation du secteur des assurances ; Loi fédérale du 16 juillet 1998 n° 102-FZ « Sur l'hypothèque (gage immobilier) ».

Les banques réputées ont des exigences assez sérieuses envers toutes leurs contreparties, incl. et aux compagnies d'assurance. Dans le même temps, il est important pour la banque que les intérêts de ses clients soient protégés par la police d'assurance et que ses risques soient assurés de manière fiable. Il serait faux de considérer l’assurance prêt hypothécaire comme un service imposé par le législateur. C’est une pratique normale partout dans le monde. Les compagnies d'assurance assument une part importante des risques dans le cadre du programme de prêt hypothécaire, et le risque de la banque n'est limité que par la faillite totale de l'emprunteur. La figure ci-dessous illustre le fait que les risques des banques et autres établissements de crédit dans les relations dans le domaine des prêts hypothécaires ne sont pas inférieurs, voire supérieurs, à ceux des emprunteurs (Fig. 1).

Figure n°1. Risques de l'activité hypothécaire

Contre quoi pouvez-vous vous assurer et quelles sont les conditions d’assurance ?

Ainsi, l’assurance sera une condition indispensable pour obtenir un prêt hypothécaire. La plupart des banques exigent trois types d’assurance pour obtenir un prêt :

assurance de l'appartement acheté contre les risques de dommages et de destruction ;
assurance du titre de propriété sur l'objet de l'hypothèque (c'est-à-dire pour l'appartement que vous achetez) ;
assurance vie et invalidité de l'emprunteur.

Les frais d'assurance sont à la charge de l'emprunteur. Les caractéristiques détaillées de ces types d'assurance sont données dans le tableau. 3.

Tableau 3
Caractéristiques comparatives des types d'assurance hypothécaire

Conditions d'assurance. Un contrat d’assurance, comme tout autre contrat, comporte des conditions obligatoires. Les modalités essentielles du contrat d’assurance hypothécaire seront les suivantes.

1. Objet et objet du contrat. Dans ce cas, le sujet s'exprime, d'une part, dans l'obligation de la compagnie d'assurance d'accepter un certain objet pour l'assurance et, d'autre part, dans l'obligation du preneur d'assurance de payer une prime d'assurance pour celui-ci. L'objet du contrat d'assurance hypothécaire sera le bien donné en garantie (hypothèque).

Tout d’abord, ils sont soumis à une assurance tous types de garanties, y compris:

immobilier, quelque chose comme ça:
- les terrains, les bâtiments et les structures, les structures, les appartements dans un immeuble à appartements et autres objets immobiliers dont le déplacement sans dommage disproportionné à leur destination est impossible (à l'exception des aéronefs et des navires soumis à l'immatriculation de l'État, des bateaux de navigation intérieure, des objets spatiaux classés par la loi comme des biens immeubles);
- équipements à des fins de production et hors production, tant en fonctionnement que neufs ;
- les biens et matières premières en stock et en circulation ;
- véhicules entreposés;
- animaux de la ferme;
- Construction en cours;
- d'autres types de biens;
Véhicules, utilisé:
- moyens de transport terrestre - transport de passagers, transport de marchandises, remorques pour ceux-ci, bus, tracteurs, engins de construction et autres moyens de transport terrestre ;
- moyens de transport aérien - avions, hélicoptères, avions spéciaux, soumis à immatriculation par l'État ;
- moyens de transport fluvial – moyens de transport fluvial, de pêche, industriels, économiques et autres soumis à enregistrement par l’État.

Deuxièmement, en plus de l'assurance des objets collatéraux, ils peuvent être assurés des risques pour les types d'assurance suivants :

assurance des risques de construction et d'installation (relatifs à la construction inachevée d'un bien immobilier accepté en garantie) ;
assurance des droits de propriété (titre de propriété);
assurance des paiements de leasing (pour les prêts aux sociétés de leasing);
assurance responsabilité civile des propriétaires de véhicules (pour les prêts pour l'achat de véhicules) ;
d'autres types d'assurance.

En règle générale, les programmes d'assurance développés conjointement par les compagnies d'assurance et les banques qui fournissent une assurance hypothécaire comprennent : assurance vie en dotation de l'emprunteur, ainsi que les types d'assurance à risque (tels que l'assurance des citoyens contre les accidents et les maladies) et (b) assurance habitation, faisant l'objet d'un contrat de prêt hypothécaire. Parfois, la banque oblige l'emprunteur à assurer en plus : a) le risque que l'emprunteur perde son emploi ; b) possible les frais juridiques et dépenses imprévues de la banque, liés à l'exécution du droit de saisie de la banque sur l'objet de l'hypothèque en cas de non-respect des conditions essentielles du contrat de prêt hypothécaire (y compris le fait que l'emprunteur évite d'assurer l'objet de l'hypothèque contre les risques de perte et de dommage)

L'assurance est appliquée avec certaines restrictions, par exemple, le risque d'inflation élevée ne peut être assuré. Prendre en compte en amont ce type de risques fait partie des missions de la banque.

2. Liste des risques d'assurance. En règle générale, les risques d'assurance sont fixés dans le contrat d'assurance en tant que partie intégrante de la relation de garantie. La liste des risques d'assurance est déterminée par la nécessité de fournir au créancier hypothécaire des garanties de maintien des revenus provenant de l'utilisation des garanties pendant toute la durée du contrat de prêt.

Les biens donnés en garantie (hypothèque) (à l'exception des véhicules en circulation) sont assurés contre la destruction (perte) et les dommages pour les risques suivants :

incendie, coup de foudre, explosion de gaz utilisé pour les besoins du ménage (assurance obligatoire) ;
catastrophes naturelles (séisme, éruption volcanique ou incendie souterrain, glissement de terrain, effondrement de montagne, tempête, tourbillon, ouragan, inondation, grêle ou pluie - ces types de risques sont assurés si nécessaire, en fonction de la localisation de la garantie) ;
explosion de chaudières à vapeur, d'installations de stockage de gaz, de gazoducs, de machines, d'appareils et autres dispositifs similaires (assurance obligatoire de ces risques) ;
dommages aux biens assurés par l'eau en cas d'accident d'approvisionnement en eau, d'assainissement, de chauffage, d'extinction d'incendie, ainsi que soudain et non provoqué par la nécessité de mettre en marche ces derniers (assurance obligatoire de ces risques) ;
chute d'objets volants habités ou de leurs débris sur les biens assurés ;
cambriolage et vol;
vitres brisées, miroirs et vitrines de magasins ;
actions illégales de tiers (actes de vandalisme et de hooliganisme)

3. Durée du contrat. En règle générale, la durée du contrat est fixée à la durée de validité du contrat de prêt majorée d'un mois. La durée du contrat initial peut être d'un an, puis être renouvelée annuellement (prolongée) automatiquement, mais pour un contrat d'assurance hypothécaire multirisque, cette durée ne doit pas être inférieure à la durée du prêt.

4. Coût des services d'assurance. Parfois, c'est le montant de la prime d'assurance qui détermine la décision finale de l'emprunteur potentiel : contracter ou refuser un prêt. Le coût moyen d'une assurance hypothécaire multirisque, qui comprend les trois types de risques répertoriés, varie actuellement de 0,9 à 1,1 % du montant assuré. Si vous n’avez besoin que d’une assurance titres, le tarif peut être presque deux fois plus élevé.

La procédure de calcul du montant de l'assurance est traditionnellement déterminée par la banque. Le calcul annuel de la prime d'assurance s'effectue en multipliant le solde du montant du prêt (en tenant compte de ce qui a déjà été payé) par le pourcentage précisé dans la convention. Lors du renouvellement du contrat d'assurance pour chaque année suivante, le montant de la prime d'assurance sera moindre, puisqu'elle est calculée en fonction du solde impayé du prêt à la date de conclusion du contrat d'assurance, soit le remboursement du principal. effectués par l'emprunteur sont pris en compte. Le montant de l'assurance, bien sûr, semblera très important, mais au fil des années, la possibilité (le risque) d'un événement assuré augmentera et le montant de l'assurance diminuera.

Le paiement de la prime d’assurance pour la première année d’assurance sera traditionnellement une condition d’octroi d’un prêt hypothécaire. Le paiement annuel des primes d'assurance par les emprunteurs les années suivantes présente un risque sérieux pour la banque, c'est pourquoi les banques prévoient souvent les sanctions en cas de non-paiement ou de paiement tardif ou incomplet du prochain versement d'assurance. Habituellement, ϶ᴛᴏ est « puni » par l'accumulation de pénalités et d'amendes, car si la prime d'assurance n'est pas payée, l'emprunteur et la garantie ne seront pas assurés et le remboursement du prêt sera menacé. C'est pourquoi la banque organise la coopération avec la compagnie d'assurance de manière à contrôler le paiement annuel des primes d'assurance par les emprunteurs et à échanger en temps opportun les informations nécessaires.

Une annexe au contrat d'assurance sera généralement calendrier de paiement des primes d’assurance. Collectivement, les primes d’assurance constituent le coût total des services d’assurance.

5. Le montant de l'indemnité d'assurance versée à la banque lors de la survenance d'un événement assuré. Il est déterminé en fonction des exigences du contrat de prêt et pour chaque date spécifique de la période de prêt, il ne doit pas y avoir moins que le solde des obligations de l'emprunteur au titre de l'obligation garantie, parfois augmenté du taux d'intérêt.

Le montant de l'indemnité d'assurance ne doit traditionnellement pas être inférieur au montant du prêt émis et aux intérêts courus pour toute la durée du contrat de prêt. Le montant maximum de l'indemnisation est déterminé en fonction de la valeur marchande du bien gagé. Celui-ci prend en compte l'usure physique et morale des biens (dépréciation) à la date de l'assurance.

Hypothèque sur le marché primaire du logement

Quelques compagnies d'assurance acceptent des risques financiers pour l'assurance lorsque investir dans la construction, Mais même ces entreprises abordent ce secteur du marché avec beaucoup de prudence. Il est à noter qu’ils couvrent les risques de pertes résultant du manquement du promoteur à ses obligations. Un événement assuré est considéré comme survenu si le promoteur n'a pas transféré les locaux spécifiés dans le contrat au preneur d'assurance et n'a pas restitué les fonds reçus au titre du même contrat. Avec cette police, les risques suivants sont couverts :

les risques de faillite ou de liquidation judiciaire de la société de développement ;
les risques que le terrain construit soit impropre à l'habitation ;
les erreurs commises lors des travaux de conception, de construction et d'installation ;
violations commises lors de la préparation des documents pour la construction d'un bien immobilier ;
fraude du développeur, vol, détournement de fonds, incompétence, imprudence ou négligence des employés du développeur.

Le tarif dépend de la date d'achèvement de la construction, de l'emplacement de la propriété en construction et représente en moyenne environ 1 à 1,5 % du montant de l'investissement.

Les assureurs préfèrent généralement assurer uniquement la vie et la santé de l’emprunteur, refusant de fournir une protection contre les risques financiers. Il convient de noter qu'ils vérifient soigneusement l'exactitude des informations sur le développeur et le site de développement, les permis et la documentation de conception pour la construction. Les cas de refus d'assurance sont également fréquents. Fondamentalement, les objets immobiliers qui ne suscitent pas d'inquiétude parmi les banques créancières sont soumis à l'assurance.

N'oubliez pas : beaucoup dépend de la banque spécifique, du programme d'assurance, de la réputation du développeur, ainsi que directement de l'objet d'investissement.

Exemple
Une institution financière privée multidisciplinaire, l'un des leaders du système bancaire russe, JSC Joint Stock Commercial Bank Rosbank, ne divise pas ses partenaires parmi les compagnies d'assurance entre celles qui assurent uniquement le marché primaire ou secondaire du logement. Actuellement, Rosbank compte six partenaires d'assurance dans le cadre du programme de prêts hypothécaires. La seule différence dans les conditions d'obtention d'un prêt sur les marchés primaire et secondaire est que lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire, une prime d'assurance tous risques est payée pour trois risques : le risque de décès et d'invalidité, le risque de perte de la propriété de l'appartement et le risque de perte et de dommage à la garantie. Et lors de l'achat d'un logement en phase de construction, seuls les risques de décès et d'invalidité sont assurés. Après avoir mis la maison en service et obtenu les droits de propriété, les emprunteurs de Rosbank sont assurés contre trois risques.

Plusieurs conditions rendent le système d’assurance contre le risque de perte de titre avantageux tant pour l’acheteur que pour la compagnie d’assurance. Voici les conditions :

sensibilisation de l'acheteur aux risques associés à une éventuelle perte de propriété et à la manière de l'éviter ;
la possibilité de choisir une compagnie d'assurance qui assure une couverture pour ces risques ;
donner à la compagnie d'assurance la possibilité de procéder à un examen juridique de l'opération envisagée (vérification des documents, etc.) ;
reconnaissance d'une décision de justice entrée en vigueur déclarant la transaction invalide en tant qu'événement assuré entraînant le paiement d'une assurance ;
un versement unique par la compagnie d'assurance d'une indemnité d'assurance à l'acheteur, ce qui lui permet d'acheter un autre logement sans perdre de temps.

Les risques des prêts hypothécaires sur le marché primaire du logement sont présentés plus en détail dans le tableau. 4.

Tableau 4
Risques hypothécaires sur le marché primaire du logement

7.4. Que faut-il pour conclure un contrat d'assurance hypothécaire ?

Après avoir reçu une décision positive de la banque d'accorder un prêt, la procédure à suivre pour vos actions est la suivante.

1. Choisir une compagnie d'assurance. Vous devrez choisir soit dans la liste proposée par la banque, soit guidé par votre propre esprit. Les critères de choix d'une compagnie d'assurance ne diffèrent pas beaucoup des règles générales énoncées dans les chapitres précédents.

Tout d’abord, l’assureur retenu doit disposer de partenaires de réassurance fiables, de préférence des sociétés occidentales (notées au minimum A+)

Deuxièmement, le mécanisme permettant de conclure un accord ne devrait pas être trop long et compliqué. Il est conseillé que la signature d'un contrat d'assurance et le paiement de la première prime d'assurance soient effectués directement lors de l'opération d'acquisition immobilière.

Troisièmement, le degré d'efficacité dans la prise de décision concernant l'acceptation d'une assurance hypothécaire est important. Souvent, une journée suffit aux entreprises pour vérifier une candidature.

Enfin, compte tenu de la gravité de la transaction, l'assureur doit avoir de nombreuses années d'expérience sur le marché hypothécaire et avoir établi des relations d'affaires avec des opérateurs de premier plan sur le marché.

Le choix ne peut se faire qu'en se familiarisant en détail avec les règles d'assurance de certaines compagnies et les informations générales qui permettent de juger de leur place sur le marché de l'assurance. Si ces informations vous conviennent, renseignez-vous également sur les programmes d’assurance offerts.

2. Remplir une demande. Il est extrêmement important que vous obteniez un formulaire de demande auprès de la compagnie d'assurance de votre choix, que vous le remplissiez et que vous l'envoyiez à l'assureur.

3. Fournir à l'assureur des copies des documents nécessaires à la réalisation d'un examen préalable à l'assurance.

Vous trouverez ci-dessous une liste standard de documents, généralement la même pour tous les assureurs. Bien entendu, cela doit être clarifié, et il est préférable de le faire dès réception du formulaire de candidature.

Ainsi, pour procéder à un examen préalable à l'assurance concernant l'assurance en cas de perte des droits de propriété, les documents suivants sont requis.

1. Titres de propriété pour des transactions immobilières antérieures(pour les vendeurs et anciens propriétaires) :

les contrats confirmant le transfert des droits immobiliers, ou actes de succession. Généralement ϶ᴛᴏ accords de privatisation, d'achat et de vente ; les contrats d'échange ou de donation, ainsi que les actes d'acceptation et de transfert à ceux-ci, à moins que le contrat ne prévoie la condition que de tels actes ne soient pas dressés. Les actes d'acceptation et de transfert feront partie intégrante (obligatoire) du contrat et confirmeront que le droit au bien immobilier a été transféré non seulement sur papier, mais aussi « en nature ». Les certificats de droit successoral confirment dans ce cas le changement de propriétaire à l'occasion de son décès et le transfert du droit à ses héritiers ;
certificats d'enregistrement public des droits de propriété. Il faut se rappeler que de tels certificats ont commencé à être délivrés en 1998, lorsqu'en ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙii avec le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 13 octobre 1997 n° 1301 « Sur la comptabilité publique du parc immobilier de la Fédération de Russie » institutions judiciaires pour l'enregistrement des droits de propriété et des transactions avec ceux-ci. Les noms des institutions ont changé plus d'une fois, mais les gens ont adopté le nom de « chambre d'enregistrement » (ou simplement « chambre d'enregistrement ») pour ces organes de l'État. Aujourd'hui, le Service fédéral d'enregistrement (FRS), subordonné au ministère de la Justice de Russie, traite des questions d'enregistrement et de délivrance d'un certificat d'enregistrement public de la propriété d'un bien immobilier. Dans les républiques, régions et autres entités constitutives de la Fédération de Russie, la Réserve fédérale agit par l'intermédiaire des départements et de leurs succursales, par exemple dans la région de Penza - ϶ᴛᴏ Direction du Service fédéral d'enregistrement de la région de Penza ;
un extrait complet du registre de la maison. Auparavant, les livres de maison étaient obligatoires pour les ménages privés ; pour les dortoirs et les immeubles d'habitation, les autorités municipales créaient généralement un service spécialisé chargé d'enregistrer les citoyens sur leur lieu de résidence. De nos jours, les administrations créent des services publics dotés d'un bureau des passeports ou d'un employé occupant le poste d'agent des passeports, chargé de tenir ces registres. Les informations sur les personnes enregistrées (y compris celles qui étaient enregistrées et radiées à l'heure actuelle) sont saisies dans un classeur et, sur demande, sont délivrées conformément au formulaire F-1 approuvé ;
consentement du conjoint du vendeur (si les vendeurs sont/étaient mariés) Pour enregistrer un transfert de droits, une forme notariée obligatoire de ce consentement est désormais requise. Il y a quelque temps, le consentement pouvait être certifié par l'autorité d'enregistrement elle-même (chambre d'enregistrement), mais désormais seul un notaire peut certifier le consentement du conjoint, et de toute personne, pas nécessairement au lieu de résidence ;
autorisation des autorités de tutelle(si parmi les vendeurs ou les personnes inscrites il y a des mineurs, incapables ou partiellement capables) Étant donné que les autorités de tutelle et de curatelle sont des organismes créés par les administrations locales, elles fournissent généralement ce consentement sous forme d'ordonnances ;
compte financier et personnel. Les informations sur le compte financier et personnel sont fournies par le service public. Il ne faut pas oublier que ces informations permettent de vérifier, d’une part, le statut du propriétaire (y compris le propriétaire) de la propriété, et d’autre part, l’absence de dette du propriétaire en paiement des services publics. Dans de nombreuses régions, il existe depuis longtemps le service ERCC - Unified Cash Settlement Centers, qui travaille sous contrat avec des fournisseurs de services publics - eau, électricité, chaleur et gaz. C'est ici que vous pouvez obtenir des informations sur la présence ou l'absence de dettes immobilières. Parfois, des informations sur un compte financier et personnel sont fournies au bureau des passeports ;
passeport civil général du vendeur. Le passeport russe sera le principal document d'identification pour les citoyens de la Fédération de Russie. Les étrangers ont le passeport d'un citoyen d'un État étranger. À l'exception de ce qui précède, ils doivent avoir une carte de migration, un permis d'entrée, un permis de séjour et d'autres documents ;
acte d'évaluation de la valeur du bien donné en garantie, établi par un organisme expert indépendant(si une telle évaluation a été effectuée) L'évaluation immobilière en tant que type d'activité est soumise à une licence obligatoire, donc généralement une copie de la licence de l'organisation experte qui a effectué l'évaluation est généralement jointe au rapport d'évaluation. En règle générale, l'évaluation est effectuée à la demande de l'acheteur potentiel ou si la banque ou l'organisme d'assurance insiste. À l'exception de ce qui précède, les représentants de la banque ou de l'assureur chargés de sa comptabilité peuvent procéder à une évaluation indépendante des biens immobiliers donnés en garantie.

2. Si nécessaire, l'assureur peut en outre demander :

certificats de cliniques psychoneurologiques et de traitement de la toxicomanie ;
autorisation de réaménagement (si un réaménagement a été effectué);
la conclusion d'un agent immobilier sur la pureté juridique du bien acheté, si une telle conclusion a été émise, etc.

Les demandes de documents sont généralement faites pour clarifier des informations, en cas de soupçons ou pour éliminer des inexactitudes.

3. Parfois, vous pourrez être amené à vous soumettre à un examen médical, auquel cas il vous sera demandé de fournir un justificatif. certificat médical. Mais vous pouvez trouver un assureur qui soit vous demandera de vous soumettre à un tel examen gratuitement, soit ne l'exigera pas du tout.

L’étape suivante est le travail des experts de la compagnie d’assurance : ils procèdent à un examen préalable à l’assurance et déterminent un tarif individuel.

4. Réaliser un examen préalable à l'assurance et déterminer un tarif d'assurance individuel par des experts des compagnies d'assurance. Sur la base des documents reçus concernant votre bien immobilier et du questionnaire du preneur d’assurance (emprunteur), la compagnie d’assurance prend la décision d’accepter ou de refuser l’assurance et communique cette information à l’emprunteur et à la banque. Sur la base de la décision positive de la compagnie d'assurance, la banque prend la décision finale d'accorder un prêt à l'emprunteur.

5. Rédaction d'un contrat d'assurance. Le contrat d'assurance peut être signé au bureau de la compagnie d'assurance ou à la banque lors de l'obtention d'un prêt. Les informations suivantes sont fournies directement pour l'établissement d'un contrat d'assurance :

date et numéro du contrat de prêt ;
calendrier de remboursement de la dette ;
durée de remboursement du prêt.

La banque peut fournir ces informations, incl. en adressant une photocopie du contrat de prêt à l'assureur.

6. Paiement de la prime d'assurance. Le paiement peut être effectué au bureau de la banque ou au bureau de l'assureur du lieu où le contrat a été signé. Les primes d’assurance sont généralement payées annuellement pendant la durée de la police d’assurance hypothécaire.

7. Fournir à l'assureur les documents confirmant l'enregistrement de la transaction. Après avoir réalisé l'opération hypothécaire (son enregistrement auprès de la chambre d'enregistrement), des copies des documents nouvellement reçus sont adressées à l'assureur pour information. Vous trouverez une liste de documents dans les conditions générales du contrat d’assurance. En règle générale, les documents suivants sont requis :

accord de prêt;
achat, vente et contrat d'hypothèque ;
certificat de propriété de l'emprunteur.

Parfois, pour la commodité du client, la compagnie d'assurance demande indépendamment les documents nécessaires à l'agent immobilier accompagnant votre transaction d'achat et de vente, ou à la banque.

8. Actions finales. Un contrat d'assurance hypothécaire doit être conclu avant l'octroi d'un prêt hypothécaire immobilier, et la prime d'assurance peut être payée par l'emprunteur simultanément à la réception du prêt par virement bancaire à partir d'un compte ouvert auprès de la banque créancière. Dans tous les cas, après avoir établi les documents d'assurance, la banque et l'emprunteur commencent à établir les documents de crédit et intra-bancaires, puis l'achat et la vente et/ou l'hypothèque de l'appartement.

Sur la base de tout ce qui précède, nous arrivons à la conclusion que l'octroi d'un prêt hypothécaire au logement contient trois procédures principales :

enregistrement des documents d'assurance;
enregistrement des documents de crédit et bancaires;
enregistrement de l'achat et de la vente et/ou de l'hypothèque d'un appartement.

Le marché secondaire du logement s'est développé très rapidement au cours des 10 dernières années. L'intérêt et le pouvoir d'achat de notre population pour le marché secondaire ont sensiblement augmenté. est devenu plus rentable économiquement, plus pratique et plus populaire. Quelle est la cause de cela ?

Si vous êtes une jeune famille qui erre dans des appartements loués depuis de nombreuses années, vous imaginerez tôt ou tard combien d'argent vous avez donné à l'oncle ou à la tante de quelqu'un d'autre pendant tout ce temps ? Le montant sera assez impressionnant et, surtout, ce montant serait tout à fait suffisant pour acheter votre propre maison ou pour un acompte sur un prêt hypothécaire. Et là, vous serez envahi par un million de questions : « Quel type de logement dois-je prendre : une revente ou une construction neuve, ou dois-je me lancer dans une construction partagée ? Quels sont les avantages des logements secondaires par rapport aux logements neufs ? Dois-je contracter un prêt hypothécaire, effectuer des versements ou épargner moi-même ?

Afin de ne pas nous perdre complètement dans ce système, clarifions, à savoir, nous déterminerons les principaux avantages et principaux inconvénients du logement secondaire.

Avantages et inconvénients de l'achat d'une résidence secondaire

Considérons la faisabilité d'acheter un appartement sur le marché secondaire en prenant l'exemple d'une jeune famille, car le pourcentage d'achat d'un bien secondaire avec un crédit immobilier est élevé chez les emprunteurs âgés de 25 à 35 ans. Payant un loyer mensuel pour un appartement loué, mais souhaitant en même temps emménager dans le leur, une jeune famille n'a que peu d'options. C’est donc l’achat d’un appartement sur le marché secondaire qui peut devenir une « bouée de sauvetage ». Cependant, le choix d’un produit secondaire présente aussi des inconvénients, et assez importants.

Premièrement, le coût de ces objets est généralement beaucoup plus élevé que celui des bâtiments neufs. Mais cet inconvénient est facilement compensé par les faibles taux d'intérêt des programmes hypothécaires. Étant donné que ces biens immobiliers ont une liquidité élevée sur le marché, les risques des banques sont minimisés. Cela affecte directement le pourcentage élevé d'approbation des demandes de prêt hypothécaire pour l'achat de logements secondaires.
Deuxièmement, les infrastructures développées ne sont pas toujours présentes. Cela est particulièrement vrai pour les appartements en banlieue, situés loin des échangeurs de transports, des stations de métro, etc. De nouveaux bâtiments sont construits dans des emplacements économiquement plus avantageux, avec des infrastructures déjà développées et une bonne accessibilité aux transports. Bien que, tant dans le premier que dans le deuxième cas, il s'agisse de caractéristiques individuelles de l'emplacement de l'objet.

Mais l’avantage le plus important du logement secondaire est l’absence d’attente. Une fois la transaction finalisée, vous recevez immédiatement les clés de votre appartement et pouvez y emménager dès aujourd'hui.

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Algorithme d'achat de logements secondaires

Donc, si vous êtes convaincu de votre choix, alors il y a une évidence autre plan d’action :

Visitez plusieurs banques, consultez des spécialistes bancaires et identifiez plusieurs programmes hypothécaires rentables pour logements secondaires qui vous conviennent.
Préparez à l'avance les attestations de vos revenus et autres documents nécessaires au travail (une liste complète vous sera remise dans n'importe quelle banque).
Demander un prêt. Cela peut être fait en ligne ou en vous rendant en personne dans une agence bancaire.
Recevez une réponse à votre demande de la banque (en règle générale, la décision est prise par la banque dans les 5 jours ouvrables).
Une fois que vous connaissez le montant approuvé par la banque, commencez à chercher une propriété appropriée. Le plus souvent, la banque accorde un délai de 30 jours pour trouver un logement. Par conséquent, de nombreux emprunteurs, afin de respecter le délai, font appel aux services de sociétés immobilières.
Si un appartement convenable est trouvé, il est nécessaire que le propriétaire fournisse un ensemble complet de documents pour l'appartement. Avec cette liste, vous contactez la banque pour établir un accord.
Après avoir signé l'accord, vous contactez Rosreestr pour vous enregistrer en tant que nouveau propriétaire de la propriété, puis au MFC le plus proche pour formaliser et enregistrer la transaction.
Après avoir reçu tous les documents du MFC et de Rosreestr, vous contactez à nouveau la banque. Il vérifie l'ordre et l'exactitude de toute la documentation. Après quoi, un contrat de prêt hypothécaire est conclu avec vous en tant qu'acheteur. Et le vendeur reçoit son argent sur son compte bancaire.

Ceci termine la procédure d'enregistrement des logements secondaires. Mais il convient de rappeler les exigences fondamentales que les banques imposent aux emprunteurs et aux biens immobiliers.

Exigences pour l'emprunteur et le bien

La plupart des banques ont des exigences standard pour les emprunteurs :

La tranche d'âge des citoyens est de 21 à 65 ans (y compris à la fin des versements hypothécaires).
Citoyenneté de la Fédération de Russie.
Inscription permanente.
Au moins 6 mois d'expérience professionnelle au dernier lieu de travail.
Disponibilité d'un revenu permanent élevé et documenté.

De plus, tous les programmes hypothécaires existants prévoient un acompte pour l'achat d'un logement (à partir de 20 %). Cela doit être pris en compte à l'avance, car il n'existe aucun autre programme qui vous permet de ne pas investir de fonds personnels.

Quant au bien immobilier lui-même, avant de l'acquérir, il est évalué par un évaluateur indépendant et certifié par la banque. Cette évaluation ne coïncide pas toujours avec les attentes de l'acheteur. À quoi exactement les évaluateurs prêtent-ils attention et quelles parties de ce processus reflètent-ils dans leur rapport ?

Premièrement, l'objet lui-même est évalué visuellement, c'est-à-dire de quels matériaux l'objet est construit et dans quel état il se trouve (brique, panneaux en béton armé, bois, etc.) ;
Deuxièmement, une évaluation est faite de la disponibilité des communications nécessaires (électricité, approvisionnement en eau, gaz, canalisations d'égout, etc.) ;
Troisièmement, l'emplacement du bien ou de l'infrastructure est évalué (à quelle distance se trouve le bien des grands axes routiers, des commerces, des hôpitaux, etc.)

Cette liste est loin d'être complète, puisqu'après évaluation par un spécialiste, un rapport complet sur l'état de l'objet est adressé à la banque pour examen plus approfondi par un employé du service crédit.

Comment réduire vos intérêts hypothécaires ?

Les montants que la banque approuve comme fonds empruntés sont généralement assez importants et une réduction du taux d'intérêt, même d'un demi pour cent, peut affecter considérablement le montant du paiement final. Pour réduire le taux hypothécaire, vous pouvez conclure un contrat d’assurance immobilière, de titre ou d’assurance-vie du propriétaire. Cela vous permet d'obtenir une réduction de taux de 1 à 2 %. De plus, pour l'achat d'un logement ou le remboursement anticipé ultérieur de la dette, vous pouvez attirer des fonds de capital maternité. Pour les gérer, vous devez contacter la Caisse de pension et demander le remboursement anticipé du prêt.

Vous pouvez également bénéficier de programmes bancaires préférentiels opérant en région, par exemple le programme « Jeune Famille ». Cela vous permettra également de contracter un crédit immobilier à taux réduit.