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Transfert du résidentiel au non résidentiel. La procédure de transformation de locaux non résidentiels en locaux d'habitation. Identifions grossièrement trois étapes de la procédure de réinscription

Bonjour chers amis! Dans cet article, nous verrons comment transformer un immeuble résidentiel en bâtiment non résidentiel, les subtilités et les caractéristiques de ce processus. À première vue, tout semble simple, mais dans la pratique, cela n’est pas toujours réalisable rapidement. Car si certaines exigences stipulées par la législation en vigueur de la Fédération de Russie ne sont pas remplies, le transfert d'un immeuble résidentiel vers un immeuble non résidentiel peut prendre plusieurs mois.

Il faut garder à l'esprit que la loi interdit directement l'utilisation d'un immeuble résidentiel à des fins d'exercice d'activités commerciales, cependant, il est possible de changer le statut d'un immeuble résidentiel en « non résidentiel ».

En effet, lors du transfert d'un immeuble d'habitation vers un immeuble non résidentiel, les mêmes règles de droit s'appliquent que lors du transfert d'un immeuble d'habitation vers un immeuble non résidentiel. La seule différence est que lorsqu'un immeuble d'habitation est transformé en immeuble non résidentiel, cet immeuble peut comprendre plusieurs locaux d'habitation indépendants. Ainsi, pour transférer un immeuble d'habitation en immeuble non résidentiel, il est en effet nécessaire de transférer tous les locaux d'habitation de la maison vers un état non résidentiel. C’est la principale caractéristique d’une telle traduction. Si le propriétaire d'un des locaux d'un immeuble d'habitation refuse de transférer ses locaux en non résidentiel, des difficultés peuvent survenir.

Examinons donc de plus près cette question difficile.

Comment transformer un immeuble résidentiel en immeuble non résidentiel. Que dit la législation ?

Les articles 22 à 24 du Code du logement de la Fédération de Russie définissent en détail la procédure de transfert de locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels ; la loi précise quels documents devront être préparés à cet effet.

La loi prévoit également les conditions nécessaires au transfert d'un immeuble résidentiel vers un immeuble non résidentiel et les motifs de refus de satisfaire une demande de transfert vers un immeuble non résidentiel.

Pour transférer un immeuble résidentiel vers un immeuble non résidentiel, vous devrez contacter les autorités gouvernementales locales du lieu de votre immeuble résidentiel ou directement via le centre multifonctionnel de fourniture de services étatiques et municipaux. Actuellement, l’appel des citoyens au MFC pour la fourniture de services étatiques et municipaux devient de plus en plus populaire.

Il est nécessaire de comprendre qu'un ensemble de documents doit être soumis pour tous les locaux d'habitation faisant partie d'un immeuble résidentiel et au nom de tous les propriétaires.

Liste des documents requis pour effectuer la procédure de transfert d'un immeuble résidentiel vers des locaux non résidentiels (article 23 du Code du logement de la Fédération de Russie) :

  • Déclaration. Un formulaire de candidature peut être fourni à remplir lors de la soumission des documents.
  • Titres de propriété pour biens immobiliers (originaux ou copies notariées).
  • Passeport technique de l'immobilier.
  • Plan de la maison.
  • Projet de réaménagement et (ou) (si nécessaire).

La décision de céder ou de refuser de céder un immeuble d'habitation est prise par l'organisme procédant au transfert des locaux, mais au plus tard 45 jours à compter de la date de remise des documents à cet organisme. Puis, au plus tard 3 jours ouvrables à compter de la date de la décision de transfert ou de refus de transfert, le demandeur reçoit ou envoie à l'adresse indiquée dans la demande, un document qui confirme l'adoption d'une des décisions légalement requises.

Un document confirmant l'achèvement du transfert d'un immeuble résidentiel servira de base à l'utilisation du bâtiment résidentiel comme bâtiment non résidentiel. Seulement si cela ne nécessite pas sa reconstruction et/ou d'autres travaux.

Les modifications correspondantes devront être apportées aux titres de propriété et des actions d'enregistrement devront être effectuées.

Il est nécessaire de comprendre que l'utilisation future d'un bâtiment non résidentiel est possible sous réserve du strict respect des exigences en matière de sécurité incendie, sanitaires, hygiéniques, environnementales et autres établies par la loi.

Conditions nécessaires au transfert d'un immeuble résidentiel vers un immeuble non résidentiel.

Regardons ce que nous dit le Code du logement de la Fédération de Russie sur les conditions nécessaires au transfert :

  • Le transfert d'un immeuble résidentiel à usage social vers un immeuble non résidentiel n'est pas autorisé.
  • Le transfert d'un immeuble résidentiel vers un immeuble non résidentiel dans le but d'exercer des activités religieuses n'est pas autorisé.
  • Le transfert d'un immeuble résidentiel vers un immeuble non résidentiel est impossible si un tel transfert ne peut répondre aux exigences établies et si la propriété de ce bien est grevée des droits de tiers.

Il est important de noter un détail dont les propriétaires d’immeubles résidentiels ne sont pas toujours conscients. Si le terrain sur lequel se trouve le bien immobilier est affecté à la construction de logements individuels, aucun bâtiment non résidentiel ne peut y être implanté. A cet égard, les autorités locales refuseront de transférer un immeuble résidentiel en non résidentiel.

Il est très important que lorsque vous effectuez la procédure de traduction, vous deviez demander conseil à un avocat. Car sans formation professionnelle spécialisée, vous ne pourrez peut-être pas effectuer vous-même la procédure ci-dessus.

Motifs de refus de transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels.

Voyons ce qui pourrait servir de motif pour refuser de transférer un immeuble résidentiel vers un immeuble non résidentiel. L'article 24 du Code du logement de la Fédération de Russie indique directement dans quels cas les autorités locales refusent le transfert.

Voici donc les raisons :

  • si vous n'avez pas fourni la liste complète des documents prévus à l'article 23 du code du logement RF ;
  • si le document pertinent n'est pas présenté par le propriétaire ou son mandataire de sa propre initiative ;
  • si ces documents ont été fournis à la mauvaise autorité ;
  • si les conditions de cession de l'immeuble n'étaient pas remplies ;

Lors de la prise de décision de refus de transfert d'un immeuble résidentiel vers un immeuble non résidentiel, les motifs du refus doivent être indiqués avec une référence obligatoire aux violations. Une telle décision doit être envoyée au demandeur au plus tard 3 jours ouvrables à compter de la date de cette décision et peut faire l'objet d'un recours par le demandeur devant le tribunal. Le refus peut faire l'objet d'un recours devant un tribunal sur le plan procédural.

Avez-vous besoin de transformer un bureau commercial ou un espace de vente au détail en logements résidentiels, de transformer un bâtiment situé dans un chalet d'été en un immeuble résidentiel ou d'ajouter des mètres carrés indispensables pour une famille dans un dortoir ? Les avocats en exercice sont souvent confrontés à de telles demandes émanant des citoyens. La plupart des problèmes, bien qu'ils posent des difficultés, sont tout à fait possibles à résoudre, sinon par des mesures administratives, du moins par le biais d'un processus de contrôle judiciaire. Pour effectuer vous-même de tels transferts, vous devez connaître les exigences de base du parc de logements, ainsi que la séquence d'actions. Vous apprendrez comment transformer des locaux non résidentiels en locaux résidentiels à partir de cet article.

Les biens immobiliers qui peuvent être transférés du non résidentiel au résidentiel comprennent les bâtiments privés, les appartements et leurs parties isolées. Avant de vous lancer dans une traduction juridique, vous devez vous familiariser avec les exigences imposées par la loi en matière de locaux d'habitation, les règles sanitaires et les normes de responsabilité. Le propriétaire doit recevoir une confirmation de conformité du service sanitaire et épidémiologique, des autorités chargées du logement et du ministère des Situations d'urgence.

L'objet de la traduction peut être un local qui ne répond pas tout à fait aux normes nécessaires, mais le propriétaire a la possibilité de le remettre en état. Une condition préalable est également la preuve documentaire que la propriété est la propriété du demandeur et n'est en aucun cas grevée des droits d'autrui.

La loi actuelle sur le logement, basée sur le code et des actes législatifs supplémentaires, prévoit certaines restrictions lorsqu'un changement du statut officiel du logement n'est pas autorisé à être envisagé. La réimmatriculation des locaux non résidentiels en locaux d'habitation ne peut être effectuée par celui qui les loue. Les objets mis en gage ou achetés à crédit ou par hypothèque ne sont pas pris en compte si la dette qui les concerne n'a pas été définitivement remboursée.

Les conditions rendant impossible le transfert de locaux non résidentiels vers des locaux d'habitation sont les suivantes :

  • non-respect des normes de sécurité et d'hygiène, conditions insalubres ;
  • le bâtiment est situé dans une zone qui n'est pas en bon état pour la vie des personnes et manque d'infrastructures développées (pas d'approvisionnement en eau, pas d'électricité, pas d'approvisionnement en gaz, pas d'approvisionnement en chaleur) ;
  • l'objet présente des dysfonctionnements techniques, des déformations, des dommages qui réduisent clairement les performances opérationnelles.

Un immeuble qui se veut résidentiel ne peut présenter aucun danger pour la vie ou la santé des personnes qui y habiteront, ainsi que des voisins. En outre, la sécurité d'utilisation de la zone adjacente, des escaliers, des entrées et, pour les bâtiments privés, de la zone locale est également prise en compte. Une maison privée ne bénéficiera pas du statut résidentiel si elle n'est pas construite sur des fondations ou sur un site non prévu par la loi pour le développement résidentiel.

Documentation

Les autorités locales disposent de commissions du logement qui prennent des décisions sur la possibilité de transformer tel ou tel local non résidentiel en local résidentiel, ou sur son refus. La procédure de transformation d'un immeuble (locaux) non résidentiel en immeuble résidentiel commence par la collecte des documents, qui sont ensuite soumis par le propriétaire aux autorités compétentes. Outre la demande écrite de changement de statut du propriétaire, les documents suivants doivent être fournis :

  • les documents de titre de propriété (la fourniture de copies notariées est autorisée) ;
  • une description détaillée de la structure, exprimée dans un passeport technique (toutes les reconstructions et réaménagements, le cas échéant, doivent être enregistrés) ;
  • plan d'étage de la maison fourni par le service d'entretien du logement ;
  • consentement écrit de tous les voisins.

Lorsque les locaux ne répondent pas aux normes nécessaires, mais que le propriétaire est prêt à effectuer tous les travaux de construction et de réparation nécessaires, vous devez fournir un plan de projet pour la reconstruction. Si la réparation est mineure et n'entraîne pas de réaménagement majeur, le propriétaire peut afficher indépendamment les modifications sur le plan. Lorsqu'il s'agit de travaux globaux, une confirmation de l'organisme de conception ainsi que de l'autorité municipale sera requise.

Si le propriétaire du bien immobilier transféré est mineur, il est nécessaire d'avoir une résolution de l'autorité locale de tutelle, qui approuvera les pouvoirs du représentant légal. Un acte de naissance ou tout autre document requis par la loi pour les orphelins est également fourni.

Le consentement des voisins, lorsqu'il s'agit d'un immeuble à appartements, est confirmé par le procès-verbal de l'assemblée générale, auquel est joint un document confirmant l'inscription de tous les participants. Les documents au procès-verbal seront également accompagnés de notifications de la date et de l'heure de la réunion et d'un accusé de réception par les propriétaires. Une liste complète de tous les propriétaires est jointe ainsi que, de fait, les décisions qu'ils ont prises lors du vote de l'assemblée. Lorsque les intérêts des propriétaires étaient représentés par des personnes autorisées par eux, des procurations notariées sont jointes au consentement.

Procédure de traduction étape par étape

Toutes les actions de traduction doivent se produire dans un certain ordre. Tout d'abord, vous devez obtenir les autorisations des autorités locales responsables du parc immobilier (service immobilier de la ville, commissions des relations immobilières, etc.) pour transférer le bâtiment (locaux) du non résidentiel au résidentiel. Cette décision est prise dans un délai de 48 jours ouvrés, après quoi le propriétaire reçoit une réponse positive ou négative. En cas de refus écrit justifié, le propriétaire a le droit de faire appel dans un délai de 3 mois par voie judiciaire.

Si la décision est positive, la procédure de transfert comprendra les étapes suivantes :

  • réaménagement (si nécessaire) avec réception d'un certificat du comité de réception ;
  • contacter un ingénieur cadastral pour préparer un plan technique (préparé sous forme de document électronique) ;
  • obtenir une décision du Registre d'État unifié de l'immobilier sur le transfert de locaux non résidentiels vers des locaux d'habitation ou sur l'approbation de l'acte du comité d'acceptation (si un réaménagement a eu lieu) ;
  • obtenir un extrait du registre immobilier unifié de l'État.

Les documents relatifs au transfert de locaux non résidentiels (bâtiment) en locaux résidentiels sont transférés à Rosreestr par l'organisme procédant au transfert d'objets immobiliers. Le demandeur est tenu de payer des frais d'enregistrement d'État. Les informations sont inscrites au registre dans un délai de 15 jours ouvrables, après quoi le demandeur est informé par courrier ou par document électronique dans un délai de 5 jours.

Un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier est un certificat d'enregistrement public des droits immobiliers, qui confirme également la réalisation de l'enregistrement cadastral. Une personne souhaitant soumettre des documents pour l'enregistrement peut le faire de manière indépendante en soumettant une demande écrite directement à Rosreestr.

Comment reconnaître une maison privée comme résidentielle

Il convient de noter que la procédure de transfert de locaux situés dans des immeubles à appartements est un peu plus simple que dans des propriétés privées. Tout d'abord, ceux qui souhaitent transformer des locaux non résidentiels en locaux résidentiels sur le territoire d'une société de jardinage sont confrontés à des difficultés. Ici, le problème au premier plan n'est pas tant les caractéristiques techniques du bâtiment que le statut du site, qui n'était à l'origine pas destiné à un développement résidentiel, mais à une ferme maraîchère.

Pour bénéficier du transfert d'une propriété non résidentielle en propriété résidentielle, il est nécessaire que la société en nom collectif de jardin (SNT) ou la société de datcha où se trouve la maison privée soit située sur les terrains des zones peuplées. L'inscription correspondante doit être consignée dans un certificat de propriété du terrain. Vient ensuite la procédure de reconnaissance du bâtiment comme résidentiel, c'est-à-dire adapté pour vivre toute l'année, où le propriétaire pourra s'inscrire. Parfois, il est possible de résoudre ce problème par des procédures administratives. Le plus souvent, la question de la reconnaissance d'un bâtiment sur un terrain de jardin comme propriété résidentielle est résolue par le tribunal, où le demandeur a le droit de demander la nomination d'un examen de construction confirmant la conformité de la structure avec une propriété résidentielle.

Selon les normes législatives en vigueur, un immeuble d'habitation est considéré comme une structure individuelle composée de pièces et de locaux auxiliaires servant aux besoins domestiques liés à l'habitation. Le bâtiment doit répondre aux normes de sécurité incendie, ainsi qu'aux indicateurs sanitaires, hygiéniques et environnementaux.

Comment transformer un bâtiment non résidentiel en bâtiment résidentiel

Après un résultat positif confirmant que la maison est apte à la résidence permanente et peut devenir une propriété résidentielle, la procédure de réenregistrement suit.

Le propriétaire doit soumettre à l'administration locale du lieu de l'immeuble un ensemble de documents contenant un certain nombre d'éléments obligatoires, tels que :

  • déclaration de volonté de transformer des locaux non résidentiels en locaux résidentiels ;
  • document d'identification;
  • certificat de propriété (vous pouvez fournir une copie notariée) ;
  • déclaration de l'objet (plan avec description technique).

Si, pour reconnaître le bâtiment comme résidentiel, une reconstruction ou un réaménagement était nécessaire, le propriétaire fournit également un projet de reconstruction préparé, qui doit être correctement exécuté. Une réponse écrite des représentants de l'administration est adressée au demandeur dans un délai d'un mois.

Une décision positive reçue de l'administration sera suivie d'un réenregistrement des documents à la Chambre cadastrale, où un nouveau passeport technique pour la maison est délivré. Après cela, vous devez soumettre les documents d'enregistrement à Rosreestrom. Lorsque les personnes autorisées effectuent une inscription correspondante dans le registre national unifié de l'immobilier, le demandeur recevra une notification à ce sujet. A partir de ce moment, les pleins droits du propriétaire sur l’immeuble résidentiel sont confirmés.

En cas de refus des autorités d'enregistrement, qui doit être justifié par écrit au demandeur (l'authenticité des documents n'a pas été vérifiée, la maison ou le terrain n'est pas conforme aux normes établies, manque de titres de propriété), la question peut faire l'objet d'un recours. en cour.

La conversion du parc non résidentiel en résidentiel est une question assez complexe, qu'il est parfois assez difficile de gérer seul. Souvent, les propriétaires se tournent vers des avocats pour obtenir une assistance qualifiée, ce qui élimine le besoin de déployer leurs propres efforts pour effectuer un travail sérieux visant à modifier le statut. Si les pertes de temps, de paperasse et de coûts financiers ne sont pas un obstacle, conscient de cet enjeu, vous pouvez entreprendre vous-même la transformation de locaux non résidentiels en locaux d'habitation.

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Si le propriétaire possède un bien qui n'est pas utilisé pour sa propre résidence, alors, en règle générale, afin de percevoir un revenu supplémentaire, ce bien peut être loué. Cependant, si l'appartement est au rez-de-chaussée, des perspectives beaucoup plus intéressantes et rentables s'ouvrent pour le propriétaire. Par exemple, le propriétaire peut le transférer dans une propriété non résidentielle et louer une telle propriété pour un bureau ou un magasin. Et même en tenant compte du coût élevé de la traduction, il convient de garder à l’esprit que le retour sur investissement de l’immobilier commercial est environ trois fois supérieur à celui de l’immobilier résidentiel.

Que faut-il pour transférer vers un fonds non résidentiel ?

Tout d'abord, pour transférer un appartement ordinaire à un usage non résidentiel, les conditions suivantes doivent être remplies : il doit être possible d'aménager une entrée indépendante, d'obtenir un certificat d'incendie et un rapport sanitaire-épidémiologique.

J'ajouterai que le transfert de locaux en non résidentiel n'est pas autorisé si l'accès à ces locaux est impossible sans utiliser les locaux restant dans le parc immobilier (). Cela signifie que la propriété transférée doit être complètement isolée de tout local d'habitation. De plus, il n'est pas permis d'aménager une entrée dans un futur local non résidentiel par une entrée commune : soit une fenêtre, soit une partie du mur donnant sur la rue peut être aménagée en entrée.

Du même article, nous voyons qu'un appartement transféré à un parc non résidentiel ne doit être utilisé par personne comme lieu de résidence permanente et qu'en aucun cas des charges ne doivent être enregistrées, telles qu'une saisie, une hypothèque, un gage ou un bail commercial.

La procédure de transfert d'un appartement vers un parc non résidentiel est assez compliquée et ne se déroule pas toujours avec succès.

Il est actuellement assez difficile en pratique de transférer un appartement vers un bien non résidentiel, malgré le fait que la loi exige la fourniture d'un minimum de documents. Par conséquent, lors de l'achat d'un appartement pour le transfert vers un parc non résidentiel, vous devez comprendre que le risque de refus existe toujours. Si vous confiez le transfert d'un appartement à un usage non résidentiel à des spécialistes, le service clé en main coûtera au moins 300 à 400 000 roubles, en tenant compte des prix moyens du pays. En se tournant vers des spécialistes, le propriétaire peut être sûr que tous les documents nécessaires seront rassemblés et que l'exactitude de leur préparation et de leur remplissage n'aura également aucune plainte. Les spécialistes soumettent indépendamment, sur la base d'une procuration, tous les documents et si les agences gouvernementales refusent de transférer, ils feront appel de ce refus devant le tribunal.

Mais malheureusement, même le recours à des spécialistes ne peut pas toujours garantir un résultat positif, car le processus de traduction dépend de nombreux facteurs, notamment de facteurs humains, qui sont imprévisibles.

Instruction étape par étape

Pour passer dans un bien non résidentiel, vous devrez vous adresser à un assez grand nombre d'autorités différentes afin de rassembler un important ensemble de documents, qui seront ensuite soumis au Service de Gestion Immobilière, où une commission interministérielle décidera du question de l'autorisation du transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels.

Tout d'abord, vous devez obtenir une explication et un extrait des documents cadastraux (plan) auprès du RTC. Pour commander ces documents, vous aurez besoin de documents confirmant l'identité du demandeur, des titres de propriété de l'objet, ainsi que du RTC de certaines régions qui demande de fournir des documents sur la base desquels les droits de propriété sont nés (contrat de vente/donation/certificat de succession). ).

Après cela, il est nécessaire d'inviter un architecte agréé qui élaborera un projet et un croquis de la transformation d'un local résidentiel en un local non résidentiel.

Les documents reçus (une explication, un extrait du cadastre, un projet et un croquis du rééquipement, le passeport du demandeur et un titre de propriété) doivent être envoyés à la direction régionale de l'architecture, où le propriétaire recevra un certificat d'agrément. nécessaire d'officialiser le réaménagement avant le transfert des locaux à un usage non résidentiel.

La nécessité d'approuver cette loi est prévue dans le Règlement administratif pour la fourniture des services municipaux « Acceptation des demandes et délivrance des documents pour l'approbation de la reconstruction et (ou) du réaménagement des locaux d'habitation », publié par les administrations de la constituante. entités de la Fédération de Russie.

L'acte complété doit être signé à la gare SES, aux pompiers, aux organismes qui fournissent des ressources énergétiques, aux systèmes de services publics, ainsi qu'à l'administration du district.

En plus de ces documents, vous devrez également commander un passeport technique des locaux avec un plan technique auprès du RTC.

Selon le mode de gestion d'un immeuble à appartements, une société de gestion ou un autre organisme obtient un certificat du Département de la protection économique, qui contient des informations sur la destination d'autres locaux situés au même étage que l'appartement en cours de transformation en parc non résidentiel. .

Là, il est également nécessaire d'obtenir un rapport technique, qui indique l'état technique de l'ensemble du bâtiment, et indique également que le bâtiment n'est pas en mauvais état et n'est pas destiné à la démolition.

Un point important dans la collecte des documents de transfert vers un bien non résidentiel est l'obtention du consentement des propriétaires d'appartements situés dans le même immeuble que les locaux à transférer. Parfois, c’est à ce stade que surgissent les principales difficultés. Tout dépend de la zone où se trouve l'appartement.

Le plus difficile en traduction est de respecter la légalité de l'approbation du projet lié à l'équipement d'une entrée séparée. La législation requiert nécessairement le consentement des copropriétaires d'un immeuble d'habitation pour équiper une telle entrée ().

C'est assez difficile à réaliser. Habituellement, dans tout immeuble résidentiel, il y aura un voisin qui exigera le respect de conditions évidemment impossibles pour donner son consentement à une entrée séparée.

Cependant, il existe une opportunité de rendre votre tâche un peu plus facile. Pour obtenir un tel consentement, il suffit d'organiser une assemblée ordinaire ou extraordinaire des propriétaires et de mettre à l'ordre du jour la question du transfert d'un local spécifique du résidentiel au non résidentiel.

Une réunion est légale si au moins 50 % des propriétaires y sont présents, et la décision est prise si elle est approuvée par au moins les 2/3 du nombre de propriétaires venus à la réunion (,).

Si le consentement est néanmoins obtenu, le logement peut être rééquipé en le remodelant.

Des exemples de décisions de justice contestant un refus de transfert peuvent être trouvés dans " Encyclopédie des solutions. Transfert de locaux résidentiels vers non résidentiels" version en ligne du système GARANT. Obtenez l'intégralité
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La liste des documents ci-dessus est de nature plutôt consultative et n'est souvent réglementée par aucun acte juridique réglementaire. Malgré cela, que vous traduisiez les locaux vous-même ou avec l'aide de spécialistes, nous vous recommandons fortement de rassembler l'ensemble complet des documents ci-dessous. Par la suite, cela vous fera gagner du temps, des efforts et des nerfs, puisque les agences gouvernementales demandent ces documents pour leur « filet de sécurité », et s'ils ne sont pas fournis, ils « jaillissent de nulle part » une raison pour refuser le réaménagement.

Une fois la transformation terminée, la commission du logement doit être invitée à être inspectée conformément à.

Après avoir rassemblé tous les documents ci-dessus et réaménagé les locaux, vous devez contacter le service de gestion immobilière pour obtenir l'autorisation de transfert, et dans la demande, vous devez indiquer le motif du transfert de la propriété de résidentiel à non résidentiel. La demande est accompagnée des documents confirmant l'identité du demandeur, de tous les documents collectés, des titres de propriété, ainsi que des documents constitutifs si le propriétaire est une personne morale.

Dans un délai de 45 jours, la commission est tenue d'examiner la demande soumise et de notifier au demandeur sa décision. Si la commission interministérielle du Service de la Gestion Immobilière donne un refus sans préciser de motif, alors un tel refus est considéré comme non motivé et peut faire l'objet d'un recours en justice. Les activités et les horaires de révision sont soumis aux réglementations du gouvernement local.

Les motifs de refus les plus courants sont un ensemble incomplet de documents fournis par le demandeur, il peut manquer un certain nombre de documents nécessaires, ainsi que le non-respect des conditions de préparation des locaux au transfert.

Si le Ministère refuse la mutation, le demandeur, estimant que ce refus n'est pas fondé, peut faire appel de ce refus devant le tribunal. Si le refus est justifié, le demandeur a le droit de corriger les commentaires existants et de demander à nouveau le transfert. Les tentatives de correction sont illimitées.

Tous! L'accord du Service Property Management a été reçu et vous pouvez procéder à l'une des dernières étapes du transfert des locaux.

Pour ce faire, vous devez recontacter le RTC et y introduire une demande pour déterminer le coût de la traduction. Outre les documents préalablement collectés, il est nécessaire de joindre à cette demande le protocole de la commission interministérielle reçu à la DUI.

Sur la base du dossier déposé, une commission du service de privatisation et de gestion du logement sera constituée, qui décidera du coût du transfert et établira un protocole correspondant.

Tout cela est fait dans un seul objectif : déterminer la différence entre le coût des locaux résidentiels et des locaux non résidentiels nouvellement créés. Et dans la plupart des cas, le coût des nouveaux locaux non résidentiels dépasse le coût des locaux résidentiels. Cela est dû au fait que, lors du calcul de cette différence, la commission de privatisation prend en compte un grand nombre de paramètres, depuis l'état de la maison et sa situation territoriale, jusqu'à ses évaluations de l'utilisation commerciale potentielle. La destination des locaux transférés joue également un rôle important.

Après avoir reçu le protocole de coût, le demandeur n'aura qu'à payer la différence de coût à n'importe quelle banque.

La dernière étape est la soumission des documents au bureau de Rosreestr. Le demandeur doit fournir une demande, une pièce d'identité, des protocoles DUI et RTC, un passeport cadastral des locaux, ainsi qu'un reçu de paiement de la taxe d'État.

Il ne reste plus qu'à recevoir les documents complétés de l'autorité d'enregistrement au jour fixé. L'enregistrement des modifications est effectué dans un délai de 10 jours à compter de la date de remise des documents. Ces informations sur les délais sont présentées sur le site Web de Rosreestr dans le domaine public.

Dans le cas de l'exercice d'activités commerciales dans des locaux d'habitation sans les transférer dans des locaux non résidentiels, la responsabilité est possible en vertu de la législation en vigueur. L'inspection du logement peut infliger une amende au propriétaire des locaux en cas de violation de la procédure de transfert de locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels (,).

En outre, les voisins ou toutes parties intéressées ont le droit d'obtenir en justice la vente d'un local d'habitation aux enchères publiques si le propriétaire enfreint les règles d'utilisation et d'exploitation des locaux. Cela n'est possible qu'après leur demande écrite auprès de l'administration locale, qui émet un arrêté écrit pour éliminer les violations d'usage (,).

Il existe des cas où un citoyen possède une propriété résidentielle supplémentaire dans laquelle ni lui ni sa famille ne vivent. Un appartement inoccupé peut certainement être loué de manière traditionnelle. Cependant, si l'on parle de locaux d'habitation situés au rez-de-chaussée, des perspectives beaucoup plus rentables s'ouvrent alors à leur propriétaire. En particulier, un appartement peut être transformé en local non résidentiel et loué comme propriété commerciale ou comme magasin.

Aspects législatifs du transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels

Avant de passer au processus de collecte des documents pour le transfert d'un appartement au statut de bureau ou de magasin, il est logique de revoir les normes du Code du logement de la Fédération de Russie concernant cette question. Ainsi, l'article 22 définit clairement quelles zones résidentielles ne peuvent jamais devenir non résidentielles.

Premièrement, les appartements qui ne peuvent pas avoir d'entrée isolée de l'entrée principale sont immédiatement abandonnés, car les futurs acheteurs de magasins ou visiteurs de bureaux causeront beaucoup de désagréments aux voisins dans la cage d'escalier.

Deuxièmement, les locaux faisant partie d'un appartement résidentiel, y compris ses pièces individuelles, ne sont pas sujets à changement de statut. Le statut d'immobilier non résidentiel ne peut être attribué qu'à l'ensemble de l'appartement.

Troisièmement, les demandes de transfert concernant les appartements gagés ou faisant l'objet d'un contrat de location ne sont pas prises en compte ;

Et enfin, il est strictement interdit de transformer des locaux situés au-dessus du premier étage d'un immeuble à appartements dans la catégorie de l'immobilier commercial.

Si tous les aspects ci-dessus ne s'appliquent pas à cet appartement, vous pouvez alors procéder directement au processus de transfert vers le parc non résidentiel. Il est également important de prendre en compte le fait que l’appartement doit appartenir entièrement au propriétaire.

La procédure de transfert d'un logement au statut d'immobilier commercial

Le principal problème du transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels est la collecte de documents, car la décision des organismes autorisés sur cette question dépend en grande partie de l'exactitude et de l'exhaustivité de ce processus. Ainsi, l'ensemble des documents immobiliers doit comprendre :

  1. Une demande sous la forme prescrite pour le transfert de locaux ;
  2. Documents confirmant la propriété d’une personne sur l’appartement ;
  3. Passeport technique d'un local d'habitation (procédure pour l'obtenir ;
  4. Plan détaillé de réaménagement des locaux ;
  5. Plan d'étage de l'ensemble de l'immeuble.

Il convient de noter que cette liste ne peut être considérée comme exhaustive, car dans certains cas, après avoir étudié l'essentiel des documents, les fonctionnaires exigent du propriétaire le consentement des propriétaires d'autres appartements de cet immeuble et d'autres documents.

Il est également important que les documents techniques et de propriété puissent être fournis non pas dans l'original, mais sous la forme d'une copie notariée.

Quant au formulaire de demande de changement de statut d'un bien immobilier, il peut être obtenu auprès du service de la politique du logement de votre lieu de résidence ou auprès des autorités communales. Dans la demande elle-même, vous devrez indiquer non seulement l'adresse des locaux transférés, mais également l'objet d'une telle décision, ainsi que décrire en détail la future destination fonctionnelle des locaux.

Les documents techniques de l'appartement, ainsi que le plan d'étage de l'immeuble, doivent être obtenus au préalable auprès du RTC. Cette procédure est effectuée moyennant des frais administratifs minimes dans un délai de quelques jours.

Si les locaux transférés au statut non résidentiel doivent être reconstruits à l'avenir, un plan détaillé devra alors être commandé auprès de l'organisme de conception chargé de cette question.

L'ensemble des documents est soumis au service de la politique du logement du lieu de résidence ou au service compétent de l'autorité communale de test. Déjà en train d'accepter les documents, les salariés sont tenus de vérifier leur exhaustivité et leur exactitude. Après cela, le propriétaire reçoit un reçu avec une liste complète des papiers acceptés.

Exactement 45 jours après le dépôt des documents, la commission du logement doit prendre une décision sur l'attribution à l'appartement du statut d'immobilier commercial ou son refus. La décision elle-même est rédigée par écrit en deux exemplaires dont l'un est remis au propriétaire.

Il convient de rappeler qu'une décision de refus n'est prise que si un changement dans le statut des locaux entraînera une violation des exigences de la législation sur le logement, ainsi que si les documents n'ont pas été fournis dans leur intégralité. Dans le premier comme dans le deuxième cas, le propriétaire de l'appartement a le droit de contester la décision de la commission du logement devant le tribunal.

Ainsi, en matière de transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels, les principaux aspects sont tels que la pleine conformité de l'appartement aux exigences de la loi, ainsi que la collecte correcte des documents. Si ces deux conditions sont remplies, le processus complexe de réenregistrement d'un bien immobilier peut aboutir à la formation d'une nouvelle source de revenus pour le propriétaire sous la forme de loyers, nettement plus élevés pour l'immobilier commercial.

Les locaux d'habitation ne peuvent pas être utilisés pour des activités commerciales. Par conséquent, organiser une entreprise dans un appartement ou une maison nécessite de changer la destination de l'objet.

Chers lecteurs! L'article parle des moyens typiques de résoudre les problèmes juridiques, mais chaque cas est individuel. Si tu veux savoir comment résoudre exactement votre problème- contacter un conseiller :

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Comment transformer des locaux résidentiels en locaux non résidentiels en 2019 ? Dans le monde des affaires, les différends concernant le transfert de logements vers un parc non résidentiel ne s'arrêtent pas.

Certaines personnes pensent que ce processus est si compliqué qu’il ne vaut pas la peine de le démarrer.

D'autres affirment qu'en connaissant l'algorithme des actions, vous pouvez transformer un appartement ordinaire en immobilier commercial en un rien de temps. Comment les locaux résidentiels sont-ils réellement transformés en locaux non résidentiels en 2019 ?

Moments de base

Dans la situation du transfert de logements vers un parc non résidentiel, il y a plusieurs périodes significatives. La première date de mars 2005.

C'est alors que la loi modifiée est entrée en vigueur. Dans le même temps, la pratique consistant à transformer des locaux résidentiels en locaux non résidentiels est devenue monnaie courante.

La question du transfert a été examinée exclusivement par le propriétaire. La documentation n'était qu'une formalité.

Le début des années 2000 a été marqué par l’ouverture massive de commerces de proximité et d’entreprises de services au rez-de-chaussée des immeubles d’habitation.

Les circonstances ont changé en mai 2012. À partir de ce moment-là, la traduction commença à être effectuée exclusivement devant les tribunaux. Pendant un certain temps, cela n'a causé aucun inconvénient particulier.

Les tribunaux ont fonctionné correctement, les réclamations ont été examinées et satisfaites. De plus, des échecs se sont produits dans des cas isolés.

Récemment, changer le but d'une maison n'est pas devenu si facile. De plus en plus de propriétaires ont commencé à recevoir des refus.

Officiellement, aucun changement n'est intervenu. Aucune nouvelle loi n'a été adoptée. Le plus souvent, le motif des refus est l'absence de consentement de tous les propriétaires d'un immeuble.

Toutefois, selon la loi, ce consentement n’est pas requis dans tous les cas.

D’autres motifs, exprimés dans des formulations très confuses, sont moins fréquemment utilisés. Par conséquent, le propriétaire qui souhaite effectuer la traduction doit au préalable améliorer ses connaissances juridiques.

Ce que c'est

Lorsque vous envisagez le processus de conversion de locaux résidentiels en locaux non résidentiels, vous devez savoir ce qu'implique la définition de chaque catégorie.

La superficie totale d'un local d'habitation comprend la somme des superficies de tous les locaux auxiliaires nécessaires à une vie confortable dans un logement particulier.

En règle générale, les locaux d'habitation désignent une maison, un appartement ou une pièce. Il n'y a pas de notion claire de locaux non résidentiels dans la législation.

Cela devient souvent la cause de transactions illégales, de litiges juridiques et de situations conflictuelles.

Dans le même temps, il est impossible de définir des locaux non résidentiels sur la base de la négation - un objet non destiné à l'habitation humaine.

Si l'on tente de définir la notion de propriété non résidentielle, on peut donner les caractéristiques suivantes :

  • isolement avec entrée séparée et limites matérielles (murs, sol, plafond) ;
  • l'appartenance à un bien immobilier, c'est-à-dire la présence d'un enregistrement public des droits de propriété ;
  • entrée dans un immeuble non résidentiel, et les locaux eux-mêmes peuvent être situés dans un immeuble résidentiel ;
  • interdiction de résidence permanente des particuliers;
  • utilisation à des fins industrielles ou publiques.

Sur la base de ces définitions, il est évident que le transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels s'effectue par le biais d'un changement officiel de sa destination directe. L’essence est simple, mais une telle traduction comporte de nombreuses nuances.

Pourquoi la procédure est-elle nécessaire ?

Le simple fait de transférer un bien immobilier résidentiel vers un bien non résidentiel ne confère au propriétaire aucun pouvoir ou avantage particulier.

Le fait de l'achèvement des travaux est certifié par l'acte de la commission de réception créée par l'administration locale. Un acte est dressé dans un délai de dix jours à compter de la date de dépôt de la demande d'achèvement des travaux spécifiés.

Les autorités locales envoient l'acte au cadastre immobilier de l'État, où, sur cette base, des modifications sont apportées aux informations concernant un local spécifique.

Un réaménagement et une reconstruction peuvent être nécessaires pour répondre aux exigences incendie et sanitaires de la future installation, ainsi que pour équiper une entrée séparée.

Vidéo : transfert de locaux du résidentiel au non résidentiel

Il est conseillé de commander le développement de projets auprès d'organisations ou d'entrepreneurs individuels disposant d'un certificat SRO d'admission aux travaux de conception.

Lors du développement du projet, l'entrepreneur doit obtenir l'approbation des autorités compétentes - le Département principal d'architecture et de planification, Rospotrebnadzor, Gospozhnadzor.

En acceptant, vous devez obtenir les permis appropriés.

Enregistrement de la propriété

Organismes impliqués dans le transfert de locaux, dans l'ordre de coopération interministérielle, transfert à Rosreestr :

Les autorités d'enregistrement apportent des modifications au registre d'État unifié dans les quinze jours à compter de la date de réception des documents. Au cours des cinq jours suivants, le propriétaire est informé des changements.

Dans ce cas, la notification est envoyée par courrier ou sous la forme d'un lien vers un document électronique, selon l'adresse du propriétaire à Rosreestr.

Si les informations nécessaires ne sont pas inscrites au registre d'État unifié dans le délai requis, le propriétaire peut s'adresser lui-même avec la demande appropriée.

Dans les trois jours, Rosreestr demande les documents nécessaires aux gouvernements locaux. Ensuite, de la manière habituelle, l'autorité d'enregistrement apporte des modifications et envoie une notification.

La propriété est confirmée par un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier. Vous pouvez en faire la demande via le MFC ou Rosreestr en envoyant une demande par courrier ordinaire ou par courrier électronique ou en la remettant en personne.

L'obtention d'un relevé papier coûtera sept cent cinquante roubles, un document électronique coûtera trois cents roubles.

Quel est le coût de la procédure

Le prix de transformation d’une propriété résidentielle en propriété non résidentielle se compose de plusieurs éléments principaux :

Cela semble peu coûteux, mais ici, vous devez prendre en compte la superficie de la pièce (le prix du projet dépend donc du nombre de mètres).

De plus, la liste ne comporte aucune indication de travaux de construction. Et leur coût varie considérablement en fonction du volume de réaménagement et de la rémunération des spécialistes attirés.

En moyenne, un auto-transfert de logement coûtera entre 30 000 et 100 000 roubles.

Lorsqu'il s'agit d'entreprises spécialisées, le prix calculé est multiplié par deux, voire trois, mais le propriétaire reçoit son bien « clé en main ».

En outre, le coût de la traduction peut varier considérablement en fonction de la région et de la localité.

Autrement dit, vous pouvez transformer vous-même les locaux à moindre coût en un bâtiment non résidentiel, mais vous devrez y consacrer beaucoup de temps, d'efforts et de nerfs. Ou vous pouvez payer plus et obtenir une propriété non résidentielle toute faite.

Nuances émergentes

Le principe de base du droit du logement est l'utilisation des locaux d'habitation aux fins prévues, c'est-à-dire pour y vivre.

Mais il précise qu'il n'est pas interdit d'utiliser des locaux d'habitation pour des activités professionnelles ou entrepreneuriales.

Les principales conditions sont la légalité du séjour et le respect des intérêts et des droits légaux des voisins. Ainsi, il n'est pas toujours nécessaire de transférer des locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels.

Vous pouvez ouvrir un bureau, proposer des services de tutorat et réparer du petit électroménager dans un appartement.

L'interdiction directe dans la loi n'est mentionnée qu'en relation avec l'organisation de la production industrielle dans des locaux d'habitation.

La pratique judiciaire en la matière indique également la possibilité d'utiliser des locaux d'habitation à des fins commerciales.

Par exemple, cela nécessite l'enregistrement d'une personne morale au siège de l'organe exécutif unique.

Dans ce cas, cet emplacement peut ne pas coïncider avec l'adresse commerciale directe.

Compte tenu de ces circonstances, la Cour suprême d’arbitrage a reconnu le droit d’enregistrer une personne morale au lieu de résidence du directeur.

Dans un immeuble à appartements

Parmi les nuances du transfert d'un appartement dans un immeuble à appartements, il convient de noter que les locaux du rez-de-chaussée peuvent être aménagés à un usage non résidentiel.

Pour transférer un appartement au deuxième ou au troisième étage, il est nécessaire qu'il y ait des locaux non résidentiels en dessous.

De plus, les locaux non résidentiels doivent disposer d'une entrée indépendante. L'accès par l'entrée, le hall ou le vestibule n'est pas autorisé. Cela élimine pratiquement la possibilité de transférer un appartement au-dessus du premier étage.

D’autres aspects à noter sont les suivants :

Certaines difficultés peuvent survenir lors du transfert de locaux dans des bâtiments ayant une valeur historique et culturelle. Dans ce cas, vous devrez coordonner séparément le processus avec les agences gouvernementales.

Dans une maison privée

La conversion d'un local résidentiel indépendant en local non résidentiel est plus simple. Du moins dans la mesure où il n'est pas nécessaire d'obtenir le consentement des propriétaires d'autres locaux.

Mais le consentement sera requis s'il y a d'autres propriétaires. Le principal problème ici est lié au foncier. Si le terrain est une propriété privée, le consentement de tous ses propriétaires sera requis.

Parfois, la maison appartient, mais le terrain appartient à l’État. Pour le transfert, il est nécessaire d'obtenir le consentement de la municipalité. Les autorités n'autorisent pas toujours un tel transfert.

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