Hipotekos sąlygos pirminiam būstui. Pirminė hipoteka. Privalumai ir trūkumai

Hipoteka pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje

Kaip Sankt Peterburgo gyventojai gali įsigyti būstą? Būsto įsigijimas yra dviejų tipų – pirminėje arba antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje. Buto kaina pirminėje rinkoje yra mažesnė, tačiau nepaisant to, dauguma gyventojų neturi reikiamos sumos tokiems sandoriams atlikti. Čia jiems padeda paskolos rūšis, vadinama hipoteka.

Šis nekilnojamojo turto sandorių tipas tampa vis populiaresnis. Taigi per pastaruosius metus operacijų su kredito lėšomis skaičius, lyginant su praėjusiais metais, išaugo beveik 3 kartus. Be to, žmonės vis labiau nori įsigyti statomą būstą už paskolą. Dabar apie 40% nekilnojamojo turto sandorių atliekama skolintomis lėšomis. Šių metų analitikų prognozėmis, tendencija išliks ir ši dalis sieks 60 proc. Būsto paskolas teikiančių bankų skaičius siekia 25-30. Pasitaiko, kad keli bankai vienu metu įgyvendina skolinimo programas stovinčiame turte. Taigi konkurencija šioje rinkoje yra gana stipri. Todėl, kovodami dėl klientų, bankai turi mažinti tokio tipo paskolų palūkanas. Jei pastaruoju metu hipotekos palūkanų normos siekė 16-17%, tai šiuo metu vidutinis palūkanų lygis yra 10-12% per metus.

Šiuo metu Sankt Peterburge būsto statybos srityje veikia apie 80 statybos įmonių. Ketvirtadalis jų gavo banko akreditaciją. Statytojams labai vilioja akredituotis vienu metu keliuose bankuose, nes tai leidžia pasiekti didesnį potencialių klientų skaičių.

Paskolų programos nekilnojamojo turto sandoriams pirminei būsto rinkai pasirodė palyginti neseniai. Faktas yra tas, kad nei statybininkai, nei kredito organizacijos nenorėjo užsiimti šia veiklos sritimi. Bankams tokio tipo paskolos reiškė didelę riziką, o plėtotojams buvo pelningiau parduoti paruoštus butus. Tačiau federalinis įstatymas „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir kito nekilnojamojo turto statyboje“ pastatė statybos bendroves į situaciją, kai jos buvo priverstos pradėti pardavinėti dar statomus butus. Faktas yra tai, kad bankai ir kitos finansuojančios organizacijos, skolindami statybas ar jas finansuodami, pirmiausia parengia projektą, kuriame numatoma lėšų gavimo iš veiklos vykdymo prognozė. Tikrasis plano įgyvendinimas yra griežtai kontroliuojamas. Taip plėtotojams tapo nuostolinga palikti neparduotus butus iki statybos proceso pabaigos. Be to, būsimus būsto pirkėjus kiek glumino aukštos baigtų butų kainos.

Tuo pačiu metu šiek tiek sumažėjo norinčiųjų įsigyti būstą antrinėje rinkoje. Todėl klasikinė hipoteka tapo mažiau paklausa. Taigi bankai susidūrė su būtinybe rimtai pagalvoti apie galimybę įgyvendinti skolinimo programas statomo būsto įsigijimui. 2007-uosius galima drąsiai laikyti būsto paskolos gimimo metais pirminėje mūsų šalies nekilnojamojo turto rinkoje.

Skolinimas būstui įsigyti pirminėje rinkoje savo mechanizmu vis labiau primena skolinimą sandoriams antrinėje rinkoje. Kol projektas nebaigtas, paskolai taikomas didesnis tarifas, bankas laiduotoju pasitelkia statybų bendrovę, o pirmuosius keletą hipotekos sutarties metų draudžiama grąžinti paskolą anksčiau laiko.

Šiuo metu daugumos kredito įstaigų hipotekos sutarčių terminas yra 20-25 metai, nors kai kurie bankai šį laikotarpį jau padidino iki 30 metų. Visų pirma tokias maksimalias paskolos sąlygas siūlo KIT-Finance, VTB 24 ir kai kurie kiti dideli bankai. Kartu mažinamas ir minimalus pradinio įnašo procentas. Pavyzdžiui, Rusijos „Sberbank“ savo „jaunos šeimos“ paskolų programoje nustato 5% minimalų įnašą. Bet atskirų bankų programos, skirtos skolinti nekilnojamojo turto sandoriams pirminėje rinkoje, išsiskiria didesniu pradiniu įnašu nei tų pačių bankų programos, skirtos skolinti sandoriams antrinėje rinkoje. Pavyzdžiui, tokius skirtumus galima rasti MDM banke.

Paskolų rubliais įkainiai paprastai būna pora procentų didesni nei paskolų užsienio valiuta. Hipotekos paskolų palūkanų normos užsienio valiuta šiuo metu svyruoja nuo 9,5% (šią normą savo klientams siūlo „UralSib Bank“) iki 12% Rusijos Federacijos „Seregatelny Bank“.

Reikalavimai, kuriuos bankai kelia savo potencialiems skolininkams, iš esmės yra beveik vienodi visuose bankuose. Pirma, paskolos gavėjo amžius turi būti nuo 18 iki 55 (moterims) ir 60 (vyrų) metų. Negana to, bankai atkreipia dėmesį į tai, kad paskolos terminas baigiasi anksčiau nei klientui sukanka 75 metai. Paskolos gavėjas paskutinėje darbovietėje turi būti dirbęs bent kelis mėnesius. Taip pat atsižvelgiama į būsimo skolininko pajamas – visų pirma bankas tikrina, ar įmokos už paskolą neviršys 40 proc. Tiesa, jei šis skaičius viršijamas, bankai yra pasirengę sutikti klientus pusiaukelėje ir atlikti šį skaičiavimą dėl kelių bendraskolių bendrų pajamų iš karto. Pažymėtina tai, kad bendraskolininkai neturi būti giminaičiai (kas labai svarbu sutuoktiniams). Taigi net ir ne itin pasiturinti šeima gali gauti būsto paskolą (pavyzdžiui, MDM bankas reikalauja, kad į pajamas būtų atsižvelgiama bent 350 USD per mėnesį). Tačiau bankai turi vieną reikalavimą, kurio turi būti griežtai laikomasi. Kalbame apie būsimo skolininko pilietybę. O tiems, kurie nėra Rusijos Federacijos piliečiai, paskolą gauti gana sunku, tokius pasiūlymus gali gauti tik pora bankų. Pavyzdžiui, tokius pasiūlymus savo klientams teikia „Absolut Bank“ ir „Baltinvestbank“.

Bankai už savo paslaugas ima mokesčius. Šių paslaugų sąraše yra paraiškos svarstymas, paskolos sąskaitos atidarymas ir operacijų su ja atlikimas. Kai kurios kredito įstaigos taip pat ima komisinius už lėšų pervedimą į statybų įmonės sąskaitą bei už galimo paskolos gavėjo dokumentų patikrinimą. Komisijos dydis už paraiškos nagrinėjimą paprastai neviršija 1,5 tūkst. Nors kai kurie bankai taiko didesnius mokesčius. Paskolos sąskaitos tvarkymas klientui kainuoja 1% paskolos sumos. Pasitaiko, kad bankai iš kliento išvis neima jokių komisinių mokėjimų, tačiau tai gana retas atvejis. Visų pirma, „Gazprombank“ yra žinomas dėl to.

Taip pat į būsto paskolą iš banko gaunančio kliento išlaidas įeina mokėjimas už statomo turto įvertinimo paslaugas bei rizikos draudimo kaštai.

Daugelis bankų turi įvairių programų klientams pritraukti. Tai gali būti, pavyzdžiui, įmonių skolinimo programa. Jo esmė slypi tame, kad įmonių, kurios yra stambūs tam tikro banko klientai, darbuotojams gali būti sumažintas komisinis dydis arba paskolos palūkanų norma.

Naujovė skolinimo sandorių srityje pirminėje būsto rinkoje yra vekselio būsto paskolos programa. Tokioje schemoje užstatas yra ne reikalavimo teisė, o statybos įmonės išduotas vekselis. Užbaigus projektą, vekselis grąžinamas, o po to sudaroma būsto paskolos sutartis. Tokią programą savo klientams gali pasiūlyti Maskvos banko skyrius Sankt Peterburge.

Naują programą pradėjo ir „Baltinvestbank“. Pirma, paskolos palūkanos net nebaigus statybų buvo tik 9%, be to, už paskolą rubliais. Visos kitos paskolos sąlygos išliko standartinės. Nuo šios akcijos nukentėjo tik trys Sankt Peterburgo namai. Visi trys namai yra paskutinėje statybos stadijoje, todėl bankas beveik niekuo nerizikuoja, bet pelnas nedidelis.

LenSpetsSMU siūlomi įmokų planai stebina savo įvairove. Tai gali būti įmoka be palūkanų, kol priims Civilinis kodeksas (valstybinė komisija). Pradinė įmoka šiuo atveju bus 5%. Jei pirkėjas iš karto sumoka nuo 30 iki 100% būsto kainos, jam pradedama taikyti 3-10% nuolaida. Taip pat mokėjimas išsimokėtinai gali galioti 2 metus nuo valstybės priėmimo. Tokiu atveju sutartis pabrangs 5-12%. O tarpinis variantas – išsimokėtinai 6 mėn. Tuomet sutartis pabrangs 5–8 proc.

LEK neatsilieka nuo konkurentų. Jų programa siūlo įsigyti būsto pažymėjimus. Dešimt sertifikatų atitinka vieną kvadratinį metrą. Kaina imama už tam tikrą objektą ir tam tikru momentu. Kai tik filmuota medžiaga pagal sertifikatus apima 30% buto ploto, būstas priskiriamas pirkėjui. Vertybiniai popieriai turi likvidumą.

Iš viso to, kas išdėstyta aukščiau, galime daryti išvadą, kad artimiausiu metu būsto paskolų programos, skirtos sandoriams pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje, praktiškai niekuo nesiskirs nuo būsto paskolų programų, skirtų sandoriams antrinėje rinkoje. Bent jau tokia tendencija.

Ką sako ekspertai

Investicinio projektavimo skyriaus vyresnysis ekonomistas Maksimas Šlemenas pastebi, kad statomo būsto pirkimas kreditu yra geras pasirinkimas klientui. Šiuo atveju turtą įvertina kredito įstaiga, pagal hipotekos sutartį laiduoja statybos įmonė, o kaip užstatas įkeičiama reikalavimo teisė. Pasak specialistės, jų įmonė gerai žinoma Sankt Peterburgo ir Leningrado srities būsto statybos rinkoje. Per 10 aktyvios veiklos metų ji užmezgė partnerystes su didžiausiomis savo paslaugas siūlančiomis kredito įstaigomis Sankt Peterburge. Tai tokie gerai žinomi bankai kaip Rusijos Sberbanko Šiaurės Vakarų bankas, Vitabank ir kiti. Pavyzdžiui, rengiama partnerystės programa su Sankt Peterburgo banku. Paskolos terminas pagal šią programą bus 25 metai. Jau žinomi objektai, kuriuose butų pirkimas bus vykdomas naudojant Sankt Peterburgo banko kredito lėšas. Tačiau bendrovė jau organizavo partnerystės programą su „Vitabank“, leidžiančią būsto pirkėjams pasinaudoti „Vitabank“ paskola iki 15 metų. Programa taikoma perkant būstą visuose objektuose, kuriuos stato ši statybų bendrovė. Taip pat kuriami planai bendradarbiauti su kitais dideliais bankais. Taip pat verta paminėti, kad įsigydamas būstą kreditu, klientas iš karto sumoka visą būsto kainą panaudodamas paskolos lėšas. Ir jis gali pasinaudoti 4% nuolaida pagal sutarties sąlygas. Bendrovė taip pat pastebėjo, kad šiandieninėje būsto paskolų rinkoje vis labiau didėja kreditavimo nekilnojamojo turto sandoriams, vykdomiems pirminėje rinkoje, dalis. Tokiems sandoriams apmokėti bankai vis dažniau išduoda paskolas. Vystytojai taip pat jaučia susidomėjimą, kad jų butai būtų parduodami. Todėl dirbama, kad butai statomuose pastatuose atitiktų visus pirkėjų poreikius.

Visa hipotekos skolinimo sistema Rusijoje šiandien išgyvena reikšmingus pokyčius, sako generalinio direktoriaus pavaduotojas hipotekos" , Vladimiras Glineris. Hipotekos paskolos tampa vis labiau prieinamos plačiajai visuomenei. Dabar bankai netgi siūlo programas, kai gavus paskolą butui įsigyti statomame name nereikia mokėti pradinio įnašo. Vis daugiau bankų skolina pinigus klientams žemei įsigyti. Hipoteka šiuo metu leidžia gyventojams įsigyti nuosavybėn bet kokią žemę, jei šis sklypas nenaudojamas žemės ūkyje. Palūkanų normos krenta tiesiai prieš mūsų akis. Tiesa, dabar bankai daug rimčiau vertina mokumą. Vertinama kredito istorija kituose bankuose, potencialiam skolininkui pritraukus lėšų iš kito banko arba vėluojant mokėti už turimas paskolas, jam gali būti atsisakyta suteikti būsto paskolą. Hipoteką galite imti tik tuo atveju, jei butas perkamas iš konkretaus vystytojo. Šiuo metu statybos įmonių, su kuriomis bankai bendradarbiauja, sąraše yra tik 10-12 firmų. Todėl butą pagal būsto paskolos sutartį galite įsigyti ne bet kuriame statomame pastate, o tik tokiame, kuris yra akredituotas banko. Būsto paskolos sutartis sandoriui pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma šiek tiek mažiau patraukliomis paskolos gavėjui sąlygomis nei sutartis dėl paskolos nekilnojamojo turto sandoriams antrinėje rinkoje. Tokių paskolų palūkanos dažniausiai būna didesnės, o maksimalus paskolos terminas sumažinamas iki 25 metų. Tiesa, tokie sandoriai atliekami gana greitai. Vidutinis paskolos gavimo laikotarpis nuo paraiškos pateikimo iki kredito lėšų įskaitymo į skolininko sąskaitą yra trys savaitės. Be to, pirkėjui nereikia tikrinti buto pirkimo-pardavimo sandorio teisėtumo, leisti pinigų vertinimui atlikti ir buto registracijai atlikti. Būsto paskolų teikimo specialistas pasiūlys pirkėjui įvairių variantų, iš kurių jis galės pasirinkti tik priimtiniausią. Hipotekos brokeriai padės jums gauti būsto paskolą. Jų kompetencija apima tinkamos programos parinkimą, konsultacijas dėl dokumentų parengimo paskolai gauti. Visų pirma, Hipotekos bendradarbiauja su beveik 40 bankų ir gali konsultuoti klientus apie 150 produktų. Tokiu būdu labai aiškiai apibrėžiama programa, kuri labiausiai tinka kiekvienam nekilnojamojo turto pirkėjui. Tačiau vis tiek galutinis sprendimas renkantis vieną ar kitą paskolos produktą priklauso klientui. Hipotekos brokeris reikalingas tik tam, kad padėtų žmogui orientuotis šiuolaikinio hipotekinio kreditavimo pasaulyje. Egzistuoja praktika, kai bankai mažina paskolų palūkanų normą būsto paskolų brokerių klientams. Taip pat galite patikėti būsto paskolų brokeriui ieškoti buto, kuriam paimta hipoteka. Ir su šia galimybe klientas sutaupo butų parinkimo agentūros paslaugoms. Priimant tokius svarbius sprendimus kaip buto pirkimas, geriau pasitikėti profesionalais.

Sankt Peterburgo nekilnojamojo turto įmonė, Natalija Lugovskaja, taip pat pastebi spartų rinkos augimą būsto paskolų srityje. Sužinoję, kokia tai pelninga kryptis, vis daugiau bankų žengia į paskolų rinką būstui statomuose namuose įsigyti. Skirtumas tarp hipotekos paskolos statomo būsto įsigijimui ir būsto pirkimo antrinėje rinkoje yra tam tikri apribojimai, susiję su namo, kuriame planuojama įsigyti butą, pasirinkimu. Tai taikoma būtinai sąlygai akredituoti objektą banke, teikiančiame klientui hipotekos paskolą. Banko rizika didėja ir dėl to, kad butą kaip užstatą už paskolą galima perleisti tik baigus nekilnojamojo turto statybas. Taigi, paskolos palūkanos didėja visą laikotarpį, kol nekilnojamasis turtas yra statomas. Vidutiniškai šiuo laikotarpiu galiojantys įkainiai yra pora procentinių punktų didesni nei galiojantys būsto paskolų, išduodamų būstui įsigyti antrinėje rinkoje, įkainiai. Pristačius objektą, įsigytas butas įkeičiamas kaip paskolos užstatas, o palūkanų norma sumažinama iki galiojančių NT sandorių skolinimo antrinėje rinkoje įkainių. Kūrėjas kartu su banku kuria sąveikos programą. Be to, keli bankai gali suteikti hipotekos paskolą butams tame pačiame pastate įsigyti. Tai leidžia klientui pasirinkti jam tinkamiausias paskolos sąlygas. Ne paslaptis, kad skirtingi bankai siūlo skirtingas sąlygas. Paskolų palūkanų normos ir maksimalios galimos paskolos sąlygos skiriasi. Neretai renkantis banką, kuriame bus teikiamas būsto paskolos kreditas, renkamasi ne žemos palūkanų normos, o paskolos suma, kuria gali pasikliauti paskolos gavėjas, ar kliento pasirinktas statybos projekto akreditavimas. Sankt Peterburgo nekilnojamojo turto įmonė padeda savo klientams naršyti įvairiuose bankininkystės pasiūlymuose. Taip pat įmonės klientams dažnai taikomos nuolaidos banko palūkanoms.

Įmonės patarėjas teisės klausimais "47 TRUST", Aleksandras Agafonovas, taip pat mini skirtumus, kurie išryškėja lyginant dvi hipotekos paskolų rūšis – paskolą nekilnojamojo turto sandoriams antrinėje būsto rinkoje ir kreditavimą įsigyti butus statomuose namuose. Pirma, skolinant būstui įsigyti dar tik statomame turte, taikomi didesni paskolos tarifai. Antra, buto pirkėjas negali į jį įsikelti, kol nebaigtos nekilnojamojo turto statybos ir nebaigtos visos nuosavybės perleidimo bei įregistravimo procedūros. Projekto statybas vykdanti statybų įmonė savo klientui dažnai gali pasiūlyti mokėjimo išsimokėtinai planą, tačiau terminas trumpas. Pirkėjas turi sumokėti už įsigytą butą iki turto perdavimo ir eksploatacijos pradžios. Jei klientas reikalauja ilgesnio termino visam apmokėjimui, vystytojas nukreipia jį į vieną iš turtą akreditavusių bankų. Bankas savo ruožtu peržiūri kliento prašymą ir priima sprendimą dėl paskolos išdavimo bei sąlygų, kuriomis bus skolinamasi. Sąlygos labai įvairios: paskolos terminas gali svyruoti nuo 5 iki 30 metų, paskolos palūkanų norma svyruoja nuo 9 iki 15% per metus; Bankas kaip užstatą priima statomą būstą, taip pat galima paskolos užstatu perleisti būstą, jau turimą paskolos gavėjui. Atsižvelgiant į milžinišką konkurenciją, kuri šiuo metu egzistuoja hipotekos rinkoje, galime tikėtis, kad dabartinės palūkanų normos sumažės. Klientui vis labiau apsimoka butui įsigyti panaudoti bankų būsto paskolas. Nusprendusiems įsigyti būstą savo lėšomis, patiems apmokant visą buto kainą, 47 TRUST pasiruošę suteikti nuolaidų. Įmonė išsamiai išnagrinėja kiekvieną konkretų sandorį ir visada pasiruošusi patenkinti savo klientus.

Hipotekos mokėjimai

Kokios mėnesinės įmokos artimiausius dešimtmečius laukia Sankt Peterburgo gyventojų, nusprendusių kreditu įsigyti butą statomame name? Panagrinėkime įvairių bankų hipotekos paskolos galimybes. Skaičiavimas buvo atliktas butui, kurio vertė 100 000 USD.

Mėnesinių įmokų už būsto paskolas iš didžiausių bankų, teikiančių paslaugas Sankt Peterburgo paskolų rinkoje, apskaičiavimas

vardas

Paskolos sąlygos

"Absoliutus bankas"

22,4 tūkstančio rublių

19,8 tūkstančio rublių

"Rosbankas"

22,72 tūkst. rublių

"KIT-Finansai"

25,2 tūkstančio rublių

23 tūkstančiai rublių

22 tūkstančiai rublių

27,95 tūkstančiai rublių

23,9 tūkstančio rublių

22,83 tūkstančių rublių

"IMPEX"

25,4 tūkstančio rublių

24 tūkstančiai rublių

26,9 tūkstančio rublių

24,9 tūkstančio rublių

"UralSib"

27,64 tūkstančiai rublių

25,7 tūkstančio rublių

24,80 tūkstančių rublių

"Raiffeisen BANK"

29,1 tūkstančio rublių

28 tūkstančiai rublių

27,23 tūkstančių rublių

"Promsvyazbank"

30 tūkstančių rublių

28 tūkstančiai rublių

"Uniastrum bankas"

30,56 tūkstančio rublių

29,6 tūkstančio rublių

34 tūkstančiai rublių

Taigi būsto kreditavimas butų pirkimui pirminėje rinkoje tampa vis populiaresnis tarp gyventojų, nes butai statomuose namuose paprastai yra 20% pigesni nei butai antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje. Analizuojant esamą situaciją, galima tikėtis, kad jau šiais metais būsto paskolų programos nekilnojamojo turto sandoriams pirminėje rinkoje pagal sąlygas prilygs skolinimo programoms būstui įsigyti antrinėje rinkoje. Jei, žinoma, dabartinė tendencija išliks.

Nekilnojamojo turto rinka dažniausiai skirstoma į du tipus: naujas būstas (statomas namas) ir paruoštas būstas. Tuo remdamiesi bankai siūlo hipotekos programas, kurios skiriasi pirkimo ir visos paskolos kaina. Pastaruoju metu ypač suaktyvėjo naujų pastatų rinka kredituojant, kai pirkėjas gali įsigyti butą jau projekto stadijoje, nors realiai joks objektas dar nepastatytas. Tai bus vadinama bendra statyba. Jeigu turtas jau pastatytas, bet dar nepriduotas eksploatacijai, jis bus laikomas pirmine rinka, tačiau jei namas buvo pradėtas eksploatuoti ir savininkai yra gavę nuosavybės dokumentus, tuomet jis bus laikomas antraeiliu. Daugelis žmonių klaidingai mano, kad visi nauji pastatai vadinami pirminiais, o visi seni – antriniais. Tiesą sakant, visiškai naujas namas be apdailos ir komunikacijų gali pasirodyti antraeilis dalykas, jei jam buvo gautas nuosavybės teisės liudijimas.

Didelės naujų pastatų paklausos priežastimi galima priskirti galimybę užsidirbti, nes pradiniame statybos etape tokio būsto kaina yra daug mažesnė. Kituose etapuose jo kaina gali gerokai pašokti. Dėl to pirkėjas turi galimybę užsidirbti ne tik iš turto augimo, bet ir panaudoti svertą hipotekos forma. Pažiūrėkime atidžiau, kuo skiriasi pirminės ir antrinės hipotekos sąlygos, kokios jų savybės, o kas bus lengviau skolininkui?

Pirminė ir antrinė hipoteka.

Pirminė hipotekos paskola reiškia paskolos išdavimą visiškai naujam namui, kuris anksčiau neturėjo savininko. Iš tikrųjų jis egzistuoja tik popieriuje ir gali būti perkamas tik pagal akcinio kapitalo sutartį, kurioje nurodyta, kad vystytojas įsipareigoja pastatyti objektą ir perduoti jį naudoti pirkėjui. Gavęs šiuos dokumentus savininkas gali įregistruoti nuosavybės teisę į turtą.

Antroji hipoteka reiškia paskolos išdavimą nekilnojamajam turtui, kuris jau buvo pavadintas. Tai gali būti naujas namas, ką tik pastatytas ir pradėtas naudoti, bet kuriam jau išduotas savininko pažymėjimas, arba senas pastatas.

Yra skirtumų tarp pirminio ir antrinio būsto:

• Kaina. Perpardavimas dažniausiai kainuoja brangiau, nes yra kažkokia apdaila, o pirminiame objekte klientas gauna tik plikas sienas, į kurias teks nemažai investuoti.
• Apdorojimo greitis. Jei po sandorio galite persikelti į antrąjį būstą ir gyventi iš karto, tai nuo to momento, kai įvesite bendrą statybą, kol gausite nuosavybės teises, tai gali užtrukti kelis mėnesius ar net metus.
• Priedai. Naujam būstui neabejotinai reikia finansinių investicijų, nors antriniam būstui kartais reikia ir rimto kapitalinio remonto. Kitomis sąlygomis investuoti į naują būstą bus pigiau nei pertvarkyti esamą su visomis komunikacijomis.
• Rizikos. Įsigyjant pirminį turtą kyla rizika su vystytojo darbu, kuris gali bankrutuoti, o namas galiausiai gali būti nebaigtas. Šiuo metu Valstybės Dūma rengia įstatymo projektą, pagal kurį kūrėjai privalės apsidrausti. Antrinė rinka taip pat turi savo riziką, kurią reikia patikrinti. Taigi staiga gali atsirasti įpėdinis ir visi sandoriai bus anuliuoti. Šiuo tikslu hipotekos sandoryje apdrausta nuosavybės teisė, t.y. nelegalių sandorių tikimybė, nes kartais butai gali būti perparduoti kelis kartus ir sunku atsekti kiekvieno sandorio teisėtumą.
• Pelningumas. Statant namą naujo buto kaina didės. Jei viskas klostysis gerai, tokios investicijos galite gauti iki 30% (tačiau nebaigtų statybų rizika taip pat didelė). Perpardavimo kaina kils atsižvelgiant į bendrąsias rinkos tendencijas. Arba galite užsidirbti išnuomodami (nuomodami).

Taigi pirminė hipoteka paskolos gavėjui bus pelningesnė atsižvelgiant į būsto kainą, ankstesnių sandorių neteisėtumo rizikos nebuvimą ir galimybę naudotis pelningomis programomis su valstybės parama.

Pirminės hipotekos ypatybės.

• Teikia tik gyvenamąsias patalpas, kurias stato kūrėjas.
• Reikalavimo teisė į nurodytą užstato objektą veiks kaip įkaitas statybos etape.
• Pridavus objektą surašomi turto dokumentai ir hipoteka.
• Dokumentus rinkti turėsite du kartus: akcijų dalyvavimo sutarčiai įregistruoti ir nuosavybės teisėms įregistruoti.

Antrinės hipotekos ypatybės.

• Užstato objektas – baigtas butas.
• Dokumentai, norint įregistruoti teisę į nuosavybę Federalinėje rezervų sistemoje ir hipotekai, pateikiami vieną kartą.

Kas yra pelningiau ir naudingiau skolininkui?

Į šį klausimą vienareikšmiškai atsakyti sunku, nes viskas priklauso nuo skolininko siekiamo tikslo.

Turėtumėte pasirinkti pirminę hipoteką, jei:

• Paskolos gavėjas ateityje nori parduoti butą už didesnę kainą.
• Žmogus iš esmės nori gyventi tik naujuose namuose, kur nebuvo ankstesnių savininkų ir kur jis gali viską padaryti „už save“.
• Klientas nenori mokėti didelio draudimo (tik asmeninis ir turtas, be nuosavybės teisės)

Turėtumėte pasirinkti antrinę hipoteką, kai.

Hipoteka– ϶ᴛᴏ nekilnojamojo turto įkeitimas prievolėms kreditoriui – bankui ar kitai kredito įstaigai užtikrinti. Su hipotekos paskola paskolos gavėjas gauna paskolą nekilnojamajam turtui įsigyti ar kitiems tikslams. Jo įsipareigojimas paskolos davėjui bus grąžinti paskolą, nekilnojamojo turto įkeitimas užtikrina šios prievolės įvykdymą. Hipotekos pagalba įsigytas nekilnojamasis turtas nuo pirkimo momento bus paskolos gavėjo nuosavybė. Mūsų šalyje terminas „hipoteka“ dažniausiai vartojamas kalbant apie būsto problemų sprendimą.

Dažniausias hipotekos variantas Rusijoje yra buto pirkimas kreditu. Tradiciškai įkeičiamas naujai įsigytas būstas, nors gali būti įkeičiamas ir esamas butas. Įsigytas turtas registruojamas kaip paskolos gavėjo nuosavybė ir lieka įkeistas bankui iki visiško paskolos grąžinimo. Naudodamiesi hipotekos paskola, būstą galite įsigyti antrinėje rinkoje arba statybos etape (pirminėje rinkoje)

Į nekilnojamojo turto įsigijimo pagal hipoteką išlaidas, be paties nekilnojamojo turto kainos, taip pat įeina:

1. banko komisiniai ir mokesčiai;
2. užstato įvertinimo išlaidos;
3. išlaidos dokumentų tvarkymui perleidžiant teises į nekilnojamąjį turtą;
4. techninės dokumentacijos rengimo išlaidos (į PTI) ir valstybės rinkliava už valstybinę hipotekos registraciją (federalinei registracijos tarnybai);
5. paskolos gavėjo gyvybės draudimo išlaidos;
6. įsigyto nekilnojamojo turto draudimo išlaidos.

Būsto paskola patraukli visų pirma tuo, kad leidžia greitai įsikelti į naują butą, tapti jo savininku, įregistruoti savo šeimos narius ir per ateinančius kelerius metus už tai sumokėti, nebijant kilti nekilnojamojo turto kainų. Tai patogiau nei taupyti pinigus, pakenkti santaupoms infliacijai ir kitoms rizikoms ar išsinuomoti butą, nes mėnesinių paskolos įmokų suma prilyginama mėnesinei būsto nuomai.

Paskolas su nekilnojamuoju turtu išduodančių bankų skaičius nuolat auga. Dažniausiai būsto paskolų gavėjai bus 25–35 metų amžiaus piliečiai, kurių atlyginimas nuo 24 iki 100 tūkstančių rublių. per mėnesį. Paprastai tai yra žmonės, dirbantys paslaugų sektoriuje (bankininkystė, draudimas, investicijos, informacinės technologijos, rinkodara) arba didelėse gamybinėse organizacijose. Svarbu žinoti, kad dauguma jų – biuro darbuotojai. Paprastai skolininkai yra vedę, bet neturi vaikų. Tuo pačiu metu nemaža dalis Rusijos piliečių negali sau leisti įsigyti naujo būsto.

Rusijos Federacijos socialinės ir ekonominės plėtros vidutinės trukmės (2006–2008 m.) programoje, patvirtintoje Rusijos Federacijos Vyriausybės 2006 m. sausio 19 d. dekretu Nr. 38-r, pabrėžiama, kad siekiant sudaryti sąlygas Rusijos ekonomikos plėtrai užtikrinti, gyventojų gyvenimo kokybei gerinti Itin svarbu aktyviai plėtoti rinkos institucijas, t. draudimo mechanizmas.

Nepakankamai išplėtotas draudimo mechanizmas bus viena iš pagrindinių būsto paskolos problemų.
Verta paminėti, kad pagrindinis socialinis tikslas kuriant būsto kredito rizikos draudimo sistemą bus sudaryti palankias sąlygas plėsti būsto paskolų rinką. Išstudijuokime hipotekos santykių kūrimo mechanizmą nuo pat pradžių.

Hipotekos „aktoriai“ bus kreditorius(skolintojas) ir skolininkas(skolininkas) Jų santykiai grindžiami abipusiu interesu: paskolos gavėjas nori gauti pinigų pasirinktam būstui įsigyti, o paskolos davėjas – už pinigų suteikimą. Bankas ar kredito organizacija veikia kaip skolintojas, o pilietis – kaip skolininkas.

Prievolei pagal kredito sutartį (paskolos sutartį) užtikrinti paskolos davėjas ir paskolos gavėjas sudaro nekilnojamojo turto įkeitimo sutartis(hipotekos sutartis) Pagal sutarties sąlygas paskolos gavėjas įkeičia turtą, pvz., žemės sklypą, pastatą, statinį, gyvenamąjį namą, butą, gyvenamojo namo ar buto dalį, vasarnamį, sodą. namas ar garažas. Skolininkas ir toliau naudojasi įkeistu turtu, tai yra išleidžia pinigus turtui išlaikyti, apmoka komunalinius mokesčius, moka mokesčius; ten gyvena ir apgyvendina savo gimines; atlieka eilinį remontą ir užtikrina švarą.

Hipotekos sutartis sudaroma ilgalaikei – 10–15 metų laikoma norma. Tuo pačiu, bėgant metams, didėja nenumatytų nepalankių įvykių, dėl kurių gali būti sugadintas ar sunaikintas įkeistas turtas, tikimybė. Čia ir kyla mintis apie draudimą: tik draudimo bendrovė gali apsaugoti skolininko turtinius interesus praradus ar sugadinus nekilnojamąjį turtą ir suteikti kreditoriui garantiją dėl jo pinigų grąžinimo. Draudimo tikslas – sumažinti kredito riziką ir ją perskirstyti.

Būsto paskolų draudimo rinkoje veikiančios Rusijos draudimo bendrovės bankams partneriams siūlo specialias paskolų gavėjų ir įkeisto turto kompleksinio hipotekos draudimo programas. Reikia atsiminti, kad tokios programos bus veiksminga priemonė kredito rizikai mažinti.

Kas apima kompleksinio draudimo programas?

Pirmiausia, turto draudimas: ji padengia banko riziką, susijusią su įkeisto buto praradimu ir sugadinimu.

Antra, asmens draudimas, padengti banko riziką, susijusią su paskolos gavėjo gyvybe, sveikata ir negalia.

Ir, galiausiai, nuosavybės draudimas: ji apima riziką, kad paskolos gavėjas neteks nuosavybės teisės į butą. Tai yra draudimas nuo rizikos, kad paskolos gavėjo nuosavybės teisės gali būti vienaip ar kitaip pažeistos trečiųjų asmenų.

Svarbiausia informacija apie šias draudimo rūšis pateikta lentelėje. 2.

Pavadinimo draudimas– ϶ᴛᴏ nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą patvirtinančių dokumentų teisinio grynumo draudimas. Toks draudimas leidžia paskolos gavėjams ar nekilnojamojo turto pirkėjams tikėtis patirtų nuostolių atlyginimo, jeigu paskolos sutartis ar nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis būtų nutraukta teisme. Kitaip tariant, draudimas nuo praeityje įvykusių įvykių, kurių pasekmės gali atsispindėti ateityje.

2 lentelė
Hipotekos draudimo programos

Visų pirma, yra apdrausta paskutinio sandorio su butu nutraukimo rizika. To priežastys gali būti įvairios: daugiausia klaidos, padarytos privatizuojant butą, jį parduodant ar keičiant. Apdraustasis pagal nuosavybės teisės draudimo sutartį bus paskolos gavėjas, o naudos gavėjas – bankas kreditorius, t.y. paskolos gavėjas padengia draudimo išlaidas, sutartį su draudiku pasirašo jis, o draudimas įvykus draudžiamajam įvykiui. bus sumokėta banko kreditoriaus naudai.

Užsienyje nė vienas buto ar namo pirkimo ar pardavimo sandoris nesudaromas tuo pačiu metu nesudarius nuosavybės teisės draudimo sutarties. Panašią į nuosavybės draudimą funkciją atlieka ir maklerių bei notarų civilinės atsakomybės draudimas.

Pavyzdys

JAV gali būti apdraustas tiek turto savininko, tiek paskolą jam įsigyti suteikusio banko turtiniams interesams apsaugoti. Nuosavybės draudimas visiškai padengia finansines išlaidas, susijusias su būsto pirkimu. Kiekvienoje JAV valstijoje buvo sukurtos specialios vyriausybinės agentūros, kontroliuojančios draudimo įstatymą nekilnojamojo turto sandoriuose. Aliaskos valstijoje galioja specialus nuosavybės teisės draudimo įstatymas, priimtas 1974 m. Verta paminėti, kad jis reglamentuoja draudimo sąlygas, tarifus, draudikų teises reikalauti rizikos įvertinimo dokumentų, atsakomybės už užstatą apimtį. konfidencialios informacijos apie sandorius atskleidimas. Dėl to JAV šios rizikos draudimo įmoka yra maža: nuo 0,3 iki 1% galimos draudimo išmokos sumos. Rusijoje – nuo ​​0,8 iki 2,5 proc.

Bankai dažniausiai palaiko ryšius su tam tikromis draudimo bendrovėmis, todėl klientui, norint sudaryti sutartį, bus pasiūlytas nusistovėjusių draudikų sąrašas arba vienas patikrintas. Pasak eksperto RA, 2006 m. pabaigoje pirmaujančios draudimo bendrovės hipotekos draudimo srityje yra VSK draudimo namai (karinio draudimo bendrovė), Ingosstrakh draudimo bendrovė, draudimo bendrovė „Renaissance“, draudimo bendrovė „ROSNO“, draudimo bendrovė SOGAZ, „Maskvos draudimo bendrovė“. “.

Paprastai bankas stebi, kaip kredito gavėjas vykdo draudimo įmokas (įmokas) pagal draudimo sutartį visą laiką iki paskolos grąžinimo.

Draudimo vaidmuo paskolos suteikimo procese yra vienas pagrindinių. Per daugelį metų Rusijoje buvo sukurti vieningi draudimo standartai. Įstatymai neturi aiškių taisyklių nei dėl draudimo apsaugos formų, nei dėl draudikų ir bankų santykių sistemos pasirinkimo, juose numatyta išimtinai pareiga drausti būsto paskolos riziką.

Hipotekos draudimas – tai civilinės, kredito, užstato ir draudimo teisės sritis. Hipoteką reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso nuostatos (23 skyrius, 3 punktas „Įkeitimas“; 48 skyrius „Draudimas“); Draudimo verslo organizavimo įstatymas; 1998 m. liepos 16 d. federalinis įstatymas Nr. 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“.

Gerbiami bankai kelia gana rimtus reikalavimus visoms savo sandorio šalims, įskaitant. ir draudimo bendrovėms. Kartu bankui svarbu, kad draudimo polisu būtų apsaugoti jo klientų interesai, patikimai apdraustos jo rizikos. Būtų klaidinga manyti, kad būsto paskolos draudimas yra įstatymų leidėjo primesta paslauga. Tai įprasta praktika visame pasaulyje. Draudimo bendrovės prisiima nemažą dalį rizikos būsto paskolų teikimo schemoje, o banko riziką riboja tik visiškas paskolos gavėjo bankrotas. Žemiau pateiktame paveikslėlyje parodyta, kad bankų ir kitų kredito įstaigų rizika santykiuose hipotekos kreditavimo srityje yra ne mažesnė, o net didesnė nei skolininkų (1 pav.).

1 pav. Hipotekos veiklos rizika

Nuo ko galima draustis ir kokios draudimo sąlygos?

Taigi draudimas bus nepakeičiama sąlyga norint gauti būsto paskolą. Dauguma bankų, norėdami gauti paskolą, reikalauja trijų rūšių draudimo:

1. įsigyto buto draudimas nuo sugadinimo ir sunaikinimo rizikos;
2. nuosavybės teisės į hipotekos objektą (t. y. į perkamą butą) draudimą;
3. paskolos gavėjo gyvybės ir invalidumo draudimas.

Draudimo išlaidas apmoka paskolos gavėjas. Išsamios šių draudimo rūšių charakteristikos pateiktos lentelėje. 3.

3 lentelė
Būsto paskolų draudimo rūšių lyginamoji charakteristika

Draudimo sąlygos. Draudimo sutartis, kaip ir bet kuri kita sutartis, turi privalomas sąlygas. Esminės būsto paskolos draudimo sutarties sąlygos bus šios.

1. Sutarties dalykas ir objektas.Šiuo atveju dalykas išreiškiamas, viena vertus, draudimo bendrovės pareiga priimti apdrausti tam tikrą objektą, kita vertus, draudėjo pareiga sumokėti už jį draudimo įmoką. Hipotekos draudimo sutarties objektas bus užstatu įkeistas turtas (hipoteka).

Visų pirma, jie yra apdrausti visų rūšių užstatas,įskaitant:

1. Nekilnojamasis turtas, kažkas panašaus į tai:
   • žemės sklypai, pastatai ir statiniai, statiniai, butai daugiabučiame name ir kiti nuosavybės objektai, kurių judėjimas be neproporcingos žalos jų paskirčiai yra neįmanomas (išskyrus valstybinės registracijos privalomus orlaivius ir jūrų laivus, vidaus vandenų laivybos laivus, klasifikuojamus kosmoso objektus). pagal įstatymą kaip nekilnojamieji daiktai);
   • gamybinė ir negamybinė įranga, tiek eksploatuojama, tiek nauja;
   • sandėlyje ir apyvartoje esančios prekės ir žaliavos;
   • saugomos transporto priemonės;
   • ūkiniai gyvūnai;
   • Vykdomos statybos;
   • kitų rūšių turtas;
2. transporto priemonės, vartojamas:
   • antžeminio transporto priemonės - keleivinis transportas, krovininis transportas, priekabos jiems, autobusai, traktoriai, statybinė technika ir kitos antžeminio transporto priemonės;
   • oro transporto priemonės - lėktuvai, sraigtasparniai, specialios paskirties orlaiviai, privalomi valstybinė registracija;
   • vandens transporto priemonės – transporto, žvejybos, pramoninės, ekonominės ir kitos valstybinės registracijos vandens transporto priemonės.

Antra, be užstato daiktų draudimo, jie gali būti apdrausti rizikašioms draudimo rūšims:

• statybos ir įrengimo rizikos draudimas (dėl užstatu priimto nebaigto nekilnojamojo turto statybos);
• nuosavybės teisių (nuosavybės teisės) draudimas;
• lizingo įmokų draudimas (kredituojant lizingo kompanijoms);
• transporto priemonių savininkų civilinės atsakomybės draudimas (paskoloms transporto priemonėms įsigyti);
• kitos draudimo rūšys.

Paprastai draudimo programos, kurias kartu kuria draudimo bendrovės ir bankai, teikiantys hipotekos draudimą, apima: a) paskolos gavėjo gyvybės draudimas, taip pat rizikos draudimo rūšys (pvz., piliečių draudimas nuo nelaimingų atsitikimų ir ligų) ir b) turto draudimas, yra hipotekos sutarties dalykas. Kartais bankas įpareigoja skolininką papildomai apdrausti: a) rizika, kad paskolos gavėjas neteks darbo; b) įmanoma teisinės išlaidos ir nenumatytos banko išlaidos, susiję su banko teisės įkeitimo iš hipotekos dalyko įgyvendinimu neįvykdžius esminių hipotekos sutarties sąlygų (įskaitant paskolos gavėjo vengimą apdrausti hipotekos objektą nuo nuostolių ir sugadinimo rizikos)

Draudimas taikomas su tam tikrais apribojimais, pavyzdžiui, didelės infliacijos rizika negali būti apdrausta. Iš anksto atsižvelgti į tokias rizikas yra viena iš banko užduočių.

2. Draudimo rizikų sąrašas. Paprastai draudimo rizika yra fiksuojama draudimo sutartyje kaip neatsiejama įkaito santykių dalis. Draudimo rizikų sąrašą nulemia poreikis hipotekos kreditoriui užtikrinti pajamų, gautų naudojant užstatą, išlaikymo garantijas visos paskolos sutarties metu.

Užstatu (hipoteka) įkeistas turtas (išskyrus eksploatuojamas transporto priemones) yra apdraustas nuo sunaikinimo (praradimo) ir sugadinimo nuo šių rizikų:

1. gaisras, žaibo iškrova, buitinėms reikmėms naudojamų dujų sprogimas (privalomasis draudimas);
2. stichinės nelaimės (žemės drebėjimas, ugnikalnio išsiveržimas ar požeminis gaisras, nuošliauža, kalnų griūtis, audra, viesulas, uraganas, potvynis, kruša ar lietus – šios rizikos rūšys prireikus draudžiamos, atsižvelgiant į užstato vietą);
3. garo katilų, dujų saugyklų, dujotiekių, mašinų, aparatų ir kitų panašių įrenginių sprogimas (privalomas šių rizikų draudimas);
4. apdrausto turto sugadinimas vandeniu įvykus vandentiekio, kanalizacijos, šildymo sistemų, gaisro gesinimo sistemų avarijai, taip pat staigiam ir ne dėl poreikio pastarąsias įjungti (privalomas šių rizikų draudimas);
5. pilotuojamų skraidančių objektų ar jų šiukšlių kritimas ant apdrausto turto;
6. vagystės ir plėšimai;
7. išdaužtas langų stiklas, veidrodžiai ir vitrinos;
8. neteisėti trečiųjų asmenų veiksmai (vandalizmo ir chuliganizmo aktai)

3. Sutarties trukmė. Paprastai sutarties terminas nustatomas paskolos sutarties galiojimo laikotarpiui plius vienas mėnuo. Pradinės sutarties terminas gali būti vieneri metai, o vėliau kasmet pratęsiamas (pratęsiamas) automatiškai, tačiau visapusiško būsto paskolos draudimo sutarčiai šis laikotarpis turi būti ne trumpesnis nei paskolos terminas.

4. Draudimo paslaugų kaina. Kartais būtent draudimo įmokos dydis lemia galutinį potencialaus skolininko sprendimą – imti paskolą ar atsisakyti. Vidutinė bendrojo būsto paskolos draudimo kaina, apimanti tris išvardytas rizikos rūšis, šiuo metu svyruoja nuo 0,9 iki 1,1% nuo draudimo sumos. Jei jums reikia tik nuosavybės draudimo, tarifas gali būti beveik dvigubai didesnis.

Draudimo sumos apskaičiavimo tvarką tradiciškai nustato bankas. Metinis draudimo įmokos apskaičiavimas vyksta paskolos sumos likutį (atsižvelgiant į tai, kas jau sumokėta) dauginant iš sutartyje nurodyto procento. Atnaujinus draudimo liudijimą kiekvieniems paskesniems metams, draudimo įmokos suma bus mažesnė, nes ji apskaičiuojama pagal negrąžintą paskolos likutį draudimo sutarties sudarymo dieną, t.y. pagrindinės sumos grąžinimą. atsižvelgiama į paskolos gavėjo padarytą sumą. Draudimo suma, žinoma, atrodys labai didelė, tačiau bėgant metams didės draudžiamojo įvykio galimybė (rizika), o draudimo suma mažės.

Draudimo įmokos mokėjimas už pirmuosius draudimo metus tradiciškai bus būsto paskolos suteikimo sąlyga. Kasmetinis skolininkų mokėjimas draudimo įmokas vėlesniais metais kelia rimtą riziką bankui, todėl bankai dažnai numato sankcijas už kitos draudimo įmokos nesumokėjimą arba nesavalaikį ar nepilną sumokėjimą. Dažniausiai ϶ᴛᴏ yra „baudžiamas“ delspinigių ir baudų kaupimu, nes nesumokėjus draudimo įmokos, skolininkas ir užstatas bus neapdrausti, o paskolos grąžinimui gresia pavojus. Būtent todėl bankas organizuoja bendradarbiavimą su draudimo įmone taip, kad kasmet stebėtų skolininkų draudimo įmokas ir laiku keistųsi reikiama informacija.

Draudimo sutarties priedas dažniausiai bus draudimo įmokų mokėjimo grafikas. Bendrai draudimo įmokos sudaro bendrą draudimo paslaugų kainą.

5. Draudimo išmokos, sumokėtos bankui įvykus draudžiamajam įvykiui, dydis. Jis nustatomas kartu su paskolos sutarties reikalavimais ir kiekvienai konkrečiai paskolos termino datai turi būti ne mažesnis kaip paskolos gavėjo įsipareigojimų pagal užtikrintą įsipareigojimą likutis, kartais padidintas palūkanų norma.

Draudimo išmokos dydis tradiciškai turi būti ne mažesnis už išduotos paskolos sumą ir skaičiuojamus palūkanas už visą paskolos sutarties galiojimo laikotarpį. Didžiausia kompensacijos suma nustatoma pagal įkeisto turto rinkos vertę. Čia atsižvelgiama į fizinį ir moralinį turto nusidėvėjimą (nusidėvėjimą) draudimo dieną.

Hipoteka pirminėje būsto rinkoje

Keletas draudimo kompanijų prisiima finansinę riziką už draudimą, kai investuoti į statybas, Tačiau net ir tokios įmonės į šį rinkos sektorių žiūri labai atsargiai. Verta paminėti, kad jie padengia nuostolių, atsirandančių dėl kūrėjo įsipareigojimų nevykdymo, riziką. Draudiminis įvykis laikomas įvykusiu, jeigu plėtotojas neperdavė draudėjui sutartyje nurodytų patalpų ir negrąžino pagal tą pačią sutartį gautų lėšų. Taikant šią politiką, yra padengta tokia rizika:

1. vystytojo įmonės bankroto arba likvidavimo teisme rizika;
2. rizika, kad pastatytas turtas bus netinkamas gyventi;
3. klaidos, padarytos atliekant projektavimo, statybos ir montavimo darbus;
4. pažeidimai, padaryti rengiant dokumentus nekilnojamojo turto statybai;
5. kūrėjo sukčiavimas, vagystė, iššvaistymas, kūrėjo darbuotojų nekompetencija, nerūpestingumas ar aplaidumas.

Tarifas priklauso nuo statybos užbaigimo datos, statomo turto vietos ir vidutiniškai sudaro apie 1–1,5% investicijų sumos.

Draudikai dažniausiai renkasi tik paskolos gavėjo gyvybę ir sveikatą, atsisakydami suteikti draudimo apsaugą nuo finansinių rizikų. Verta paminėti, kad jie atidžiai tikrina informacijos apie kūrėją ir plėtros vietą, leidimus ir statybos projektinę dokumentaciją tikslumą. Taip pat dažni atvejai, kai atsisakoma apsidrausti. Iš esmės draudžiami tie nekilnojamojo turto objektai, kurie nekelia nerimo tarp bankų kreditorių.

Atminkite: daug kas priklauso nuo konkretaus banko, draudimo programos, kūrėjo reputacijos, taip pat tiesiogiai nuo investicinio objekto.

Pavyzdys

Daugiadalykė privati ​​finansų institucija, viena iš Rusijos bankų sistemos lyderių UAB „Joint Stock Commercial Bank Rosbank“ neskirsto savo partnerių iš draudimo bendrovių į tuos, kurie draudžia tik pirminę ar tik antrinę būsto rinką. Šiuo metu Rosbank turi šešis draudimo partnerius pagal būsto paskolų programą. Vienintelis skirtumas tarp reikalavimų paskolai pirminėje ir antrinėje rinkoje yra tas, kad perkant butą antrinėje rinkoje mokama kasko draudimo įmoka už tris rizikas: gyvybės ir invalidumo riziką, riziką prarasti nuosavybės teisė į butą ir užstato praradimo bei sugadinimo rizika. O perkant būstą statybų stadijoje, apdraudžiama tik gyvybės atėmimo ir neįgalumo rizika. Pradėjus eksploatuoti namą ir gavus nuosavybės teises, Rosbank skolininkai yra apdrausti nuo trijų rizikų.

Yra keletas sąlygų, dėl kurių nuosavybės praradimo rizikos draudimo sistema yra naudinga tiek būsto pirkėjui, tiek draudimo bendrovei. Štai sąlygos:

• būsto pirkėjo informuotumas apie riziką, susijusią su galimu nuosavybės praradimu, ir kaip to išvengti;
• galimybė pasirinkti draudimo bendrovę, kuri teikia šių rizikų draudimą;
• sudaryti draudimo bendrovei galimybę atlikti numatomo sandorio teisinę ekspertizę (patikrinti dokumentus ir pan.);
• įsiteisėjusio teismo sprendimo, kuriuo sandoris pripažintas negaliojančiu, pripažinimas draudžiamuoju įvykiu, dėl kurio mokama draudimo išmoka;
• vienkartinė draudimo bendrovės išmokėta draudimo išmoka pirkėjui, leidžianti negaištant laiko įsigyti kitą būstą.

Būsto paskolų rizika pirminėje būsto rinkoje išsamiau pateikta lentelėje. 4.

4 lentelė
Hipotekos rizika pirminėje būsto rinkoje

7.4. Ko reikia norint sudaryti būsto paskolos draudimo sutartį?

Gavus teigiamą banko sprendimą išduoti paskolą, Jūsų veiksmų tvarka yra tokia.

1. Draudimo bendrovės pasirinkimas. Turėsite rinktis arba iš banko siūlomo sąrašo, arba vadovaudamiesi savo protu. Draudimo bendrovės pasirinkimo kriterijai nedaug skiriasi nuo bendrųjų taisyklių, išdėstytų ankstesniuose skyriuose.

Visų pirma, pasirinktas draudikas turi turėti patikimus perdraudimo partnerius, geriausia – Vakarų bendroves (kurių reitingas ne žemesnis kaip A+)

Antra, susitarimo sudarymo mechanizmas neturėtų būti per ilgas ir sudėtingas. Patartina, kai draudimo sutarties pasirašymas ir pirmosios draudimo įmokos sumokėjimas atliekami tiesiogiai turto įsigijimo sandorio metu.

Trečia, svarbus efektyvumo laipsnis priimant sprendimą dėl būsto paskolos draudimo. Dažnai įmonėms užtenka vienos dienos paraiškai patvirtinti.

Galiausiai, atsižvelgiant į sandorio rimtumą, draudikas turi turėti ilgametę patirtį būsto paskolų rinkoje ir užmegzti verslo ryšius su pagrindiniais rinkos operatoriais.

Pasirinkti galima tik detaliai susipažinus su konkrečių įmonių draudimo taisyklėmis ir bendra informacija, leidžiančia spręsti apie jų vietą draudimo rinkoje. Jei ši informacija jums tinka, teiraukitės ir apie siūlomas draudimo programas.

2. Prašymo pildymas. Jums itin svarbu iš pasirinktos draudimo bendrovės gauti paraiškos formą, ją užpildyti ir išsiųsti draudikui.

3. Dokumentų, reikalingų atlikti išankstinį draudiminį patikrinimą, kopijų pateikimas draudikui.

Žemiau pateikiamas standartinis dokumentų sąrašas, kuris dažniausiai yra vienodas visiems draudikams. Žinoma, reikia išsiaiškinti, o geriau tai padaryti iškart gavus paraiškos formą.

Taigi, norint atlikti išankstinę draudimo ekspertizę dėl draudimo nuosavybės teisių praradimo atveju, reikalingi šie dokumentai.

1. Ankstesnių sandorių su nekilnojamuoju turtu nuosavybės teisės dokumentai(pardavėjams ir ankstesniems savininkams):

1. Sutartys, patvirtinančios teisių į nekilnojamąjį turtą perleidimą, arba paveldėjimo teisės liudijimus. Paprastai ϶ᴛᴏ privatizavimo, pirkimo-pardavimo sutartys; keitimo ar dovanojimo sutartys, taip pat jų priėmimo ir perdavimo aktai, jeigu sutartyje nenumatyta sąlyga, kad tokie aktai nėra surašyti. Priėmimo ir perdavimo aktai bus neatskiriama (privaloma) sutarties dalis ir patvirtins, kad teisė į nekilnojamąjį turtą perleista ne tik popieriuje, bet ir „natūra“. Paveldėjimo teisės liudijimai šiuo atveju patvirtina savininko pasikeitimą dėl jo mirties ir teisės perėjimą jo įpėdiniams;
2. nuosavybės teisių valstybinės registracijos pažymėjimai. Reikia prisiminti, kad tokios pažymos pradėtos išduoti 1998 m., kai ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙii su Rusijos Federacijos Vyriausybės 1997 m. spalio 13 d. dekretu Nr. 1301 „Dėl būsto fondo valstybinės apskaitos Rusijos Federacijoje“ teisingumo institucijos dėl nuosavybės teisių registravimo ir sandorių su ja.Įstaigų pavadinimai keitėsi ne kartą, tačiau žmonės šias valstybines įstaigas vadino „registracijos rūmais“ (arba tiesiog „registracijos rūmais“).Šiandien Federalinė registracijos tarnyba (FRS), pavaldi Teisingumo ministerijai. Rusijos Federacija, sprendžia nekilnojamojo turto registravimo ir valstybinės registracijos pažymėjimo išdavimo klausimus. Rusijos Federacijos respublikose, regionuose ir kituose subjektuose Federalinių rezervų sistema veikia per departamentus ir jų filialus, pavyzdžiui, Penzos regione - Penzos regiono federalinės registracijos tarnybos direktoratas;
3. pilnas namo registro išrašas. Anksčiau namų knygos buvo privalomos privatiems namų ūkiams, bendrabučiams ir daugiabučiams savivaldybių institucijos dažniausiai kūrė specializuotą tarnybą, kuri buvo atsakinga už piliečių registravimą jų gyvenamojoje vietoje. Šiais laikais administracijos kuria viešąsias tarnybas, kuriose yra pasų išdavimo įstaiga arba pasų pareigūno pareigas einantis darbuotojas, atsakingas už tokių įrašų tvarkymą. Informacija apie užsiregistravusius asmenis (įskaitant tuos, kurie šiuo metu buvo įregistruoti ir išregistruoti) yra įrašomi į dokumentų spintą ir, pateikus prašymą, išduodami pagal patvirtintą F-1 formą;
4. pardavėjo sutuoktinio sutikimas (jei pardavėjai yra/buvo susituokę) Norint įregistruoti teisių perdavimą, dabar reikalinga privaloma notarinė tokio sutikimo forma. Prieš kurį laiką sutikimą galėjo patvirtinti pati registravimo institucija (registracijos rūmai), o dabar sutuoktinio sutikimą gali patvirtinti tik notaras ir bet kas, nebūtinai gyvenamojoje vietoje;
5. globos institucijų leidimas(jei tarp pardavėjų ar registruotų asmenų yra nepilnamečių, neveiksnių ar iš dalies veiksnių) Kadangi globos ir rūpybos institucijos yra vietos administracijų įsteigtos įstaigos, jos tokį sutikimą dažniausiai pateikia įsakymų forma;
6. finansinė ir asmeninė sąskaita. Informaciją apie finansinę ir asmeninę sąskaitą teikia komunalinių paslaugų tarnyba. Reikia atsiminti, kad tokia informacija padeda patikrinti, pirma, turto savininko (įskaitant savininką) statusą ir, antra, ar nėra savininko skolos mokant už komunalines paslaugas. Daugelyje regionų jau seniai veikia ERCC paslauga – vieningi grynųjų pinigų atsiskaitymo centrai, kurie dirba pagal sutartis su komunalinių paslaugų – vandens, elektros, šilumos ir dujų – tiekėjais. Čia galite gauti informacijos apie nekilnojamojo turto skolų buvimą ar nebuvimą. Kartais pasų skyriuje pateikiama informacija apie finansinę ir asmeninę sąskaitą;
7. pardavėjo bendrasis civilinis pasas. Rusijos pasas bus pagrindinis Rusijos Federacijos piliečių tapatybės dokumentas. Užsieniečiai turi užsienio valstybės piliečio pasą. Išskyrus aukščiau paminėtus, jie privalo turėti migracijos kortelę, leidimą atvykti, leidimą gyventi ir kitus dokumentus;
8. užstatu įkeisto turto vertės nustatymo aktas, surašytas nepriklausomos ekspertinės organizacijos(jei toks vertinimas buvo atliktas) Nekilnojamojo turto vertinimas, kaip veiklos rūšis, yra privalomai licencijuojamas, todėl dažniausiai prie vertinimo ataskaitos pridedama vertinimą atlikusios ekspertinės organizacijos licencijos kopija. Paprastai vertinimas atliekamas potencialaus pirkėjo prašymu arba jei bankas ar draudimo organizacija to reikalauja. Išskyrus aukščiau nurodytus atvejus, banko ar draudiko atstovai jo apskaitai gali atlikti nepriklausomą užstatu įkeisto nekilnojamojo turto vertinimą.

2. Prireikus draudimo bendrovė gali papildomai prašyti:

1. psichoneurologijos ir narkomanijos gydymo klinikų pažymos;
2. leidimas pertvarkyti (jei buvo atliktas pertvarkymas);
3. maklerio išvada dėl perkamo turto teisinio grynumo, jeigu tokia išvada buvo pateikta ir pan.

Prašymai pateikti dokumentus dažniausiai pateikiami informacijai patikslinti, kilus įtarimui ar netikslumams pašalinti.

3. Kartais jums gali tekti atlikti medicininę apžiūrą, tokiu atveju jums reikės pateikti įrodymus Medicininis sertifikatas. Bet jūs galite rasti draudiką, kuris arba nukreips jums atlikti tokį tyrimą nemokamai, arba jo visai nereikalaus.

Kitas etapas – draudimo bendrovės ekspertų darbas: jie atlieka išankstinę draudimo ekspertizę ir nustato individualų tarifą.

4. Draudimo įmonės ekspertų išankstinės draudimo ekspertizės atlikimas ir individualaus draudimo tarifo nustatymas. Remdamasi gautais dokumentais apie jūsų turimą turtą ir draudėjo (paskolos gavėjo) anketą, draudimo bendrovė priima sprendimą priimti ar atsisakyti draudimo ir šią informaciją perduoda paskolos gavėjui bei bankui. Remdamasis teigiamu draudimo bendrovės sprendimu, bankas priima galutinį sprendimą dėl skolinimo paskolos gavėjui.

5. Draudimo sutarties sudarymas. Draudimo sutartis gali būti pasirašyta draudimo bendrovės biure arba banke gavus paskolą. Sudarant draudimo sutartį tiesiogiai pateikiama ši informacija:

1. paskolos sutarties data ir numeris;
2. skolos grąžinimo grafikas;
3. paskolos grąžinimo laikotarpis.

Bankas gali suteikti tokią informaciją, t. paskolos sutarties fotokopiją išsiųsdamas draudikui.

6. Draudimo įmokos mokėjimas. Mokėti galima banko biure arba draudimo įstaigoje toje vietoje, kur buvo pasirašyta sutartis. Draudimo įmokos paprastai mokamos kasmet hipotekos draudimo poliso galiojimo laikotarpiu.

7. Sandorio įregistravimą patvirtinančių dokumentų pateikimas draudikui. Atlikus hipotekos sandorį (jo įregistravimą registracijos rūmuose), naujai gautų dokumentų kopijos siunčiamos draudikui susipažinti. Dokumentų sąrašą rasite draudimo sutarties sąlygose. Paprastai reikalingi šie dokumentai:

1. paskolos sutartis;
2. pirkimo-pardavimo ir hipotekos sutartis;
3. paskolos gavėjo nuosavybės teisės liudijimas.

Kartais, kliento patogumui, draudimo bendrovė savarankiškai pareikalauja reikiamų dokumentų iš Jūsų pirkimo-pardavimo sandorį lydinčio maklerio arba iš banko.

8. Baigiamieji veiksmai. Būsto paskolos draudimo sutartis turi būti sudaryta prieš suteikiant būsto paskolą, o draudimo įmoką paskolos gavėjas gali sumokėti kartu su paskolos gavimu banko pavedimu iš banke skolintojo atidarytos sąskaitos. Bet kuriuo atveju, surašius draudimo dokumentus, bankas ir paskolos gavėjas pradeda surašyti kredito ir vidaus banko dokumentus, o vėliau – buto pirkimo-pardavimo ir/ar įkeitimo dokumentus.

Remdamiesi tuo, kas išdėstyta, darome išvadą, kad būsto paskolos būstui suteikimas apima tris pagrindines procedūras:

1. draudimo dokumentų registravimas;
2. kredito ir banko dokumentų registravimas;
3. buto pirkimo-pardavimo ir/ar hipotekos registravimas.

Antrinė būsto rinka per pastaruosius 10 metų vystėsi labai sparčiai. Pastebimai išaugo mūsų gyventojų susidomėjimas antrine rinka ir perkamoji galia. tapo ekonomiškai pelningesnis, patogesnis ir populiaresnis. Kas tai sukelia?

Jei esate jauna šeima, kuri daug metų blaškosi po nuomojamus butus, tai anksčiau ar vėliau įsivaizduosite, kiek pinigų per visą šį laiką atidavėte svetimam dėdei ar tetai? Suma bus gana įspūdinga, o, svarbiausia, šios sumos visiškai pakaktų nuosavam būstui įsigyti ar pradiniam būsto paskolos įnašui. Ir čia jus užklups milijonas klausimų: „Kokio tipo būstą rinktis - perparduoti ar naują pastatą, ar stoti į bendrą statybą? Kokie yra antrinio būsto pranašumai, palyginti su nauju būstu? Ar turėčiau imti būsto paskolą, išsimokėtinai ar taupyti pačiam?

Kad visiškai nesusipainiotume šioje sistemoje, pasiaiškinkime, būtent, nustatysime pagrindinius antrinio būsto privalumus ir pagrindinius trūkumus.

Privalumai ir trūkumai perkant antrąjį namą

Panagrinėkime galimybę įsigyti butą antrinėje rinkoje, naudodamiesi jaunos šeimos pavyzdžiu, nes antrinio nekilnojamojo turto su hipoteka įsigijimo procentas yra didelis tarp 25–35 metų skolininkų. Kas mėnesį mokant nuomą už nuomojamą butą, bet tuo pačiu norinčiai keltis į nuosavą jaunai šeimai lieka nedaug pasirinkimų. Todėl būtent buto pirkimas antrinėje rinkoje gali tapti „gelbėjimosi ratu“. Tačiau antrinio produkto pasirinkimas turi ir trūkumų, ir gana reikšmingų.

• Pirma, tokių objektų kaina paprastai yra daug didesnė nei naujų pastatų. Tačiau šį trūkumą nesunkiai kompensuoja žemos hipotekos programų palūkanų normos. Kadangi toks nekilnojamasis turtas turi didelį likvidumą rinkoje, bankų rizika yra sumažinta iki minimumo. Tai tiesiogiai įtakoja aukštą hipotekos paraiškų antrajam būstui įsigyti patvirtinimo procentą.
• Antra, išvystyta infrastruktūra ne visada yra. Tai ypač pasakytina apie butus priemiesčiuose, esančius toli nuo transporto mazgų, metro stočių ir kt. Nauji pastatai statomi ekonomiškai palankesnėse vietose, su jau išvystyta infrastruktūra ir geru susisiekimu. Nors tiek pirmuoju, tiek antruoju atveju tai yra individualios objekto vietos savybės.

Tačiau svarbiausias antrinio būsto privalumas – nelaukimas. Baigę sandorį iš karto gausite savo buto raktus ir jau šiandien galėsite į jį įsikelti.

Mūsų teisininkai žino Atsakymas į jūsų klausimą

arba telefonu:

Antrinio būsto pirkimo algoritmas

Taigi, jei esate įsitikinęs savo pasirinkimu, tai yra aišku tolesnis veiksmų planas:

1. Apsilankykite keliuose bankuose, pasikonsultuokite su bankų specialistais ir išsirinkite keletą jums tinkamų pelningų hipotekos programų antriniam būstui.
2. Iš anksto paruoškite pažymas apie pajamas ir kitus darbe reikalingus dokumentus (pilną sąrašą gausite bet kuriame banke).
3. Kreiptis dėl paskolos. Tai galima padaryti internetu arba asmeniškai atvykus į banko skyrių.
4. Gaukite atsakymą į savo prašymą iš banko (paprastai sprendimą bankas priima per 5 darbo dienas).
5. Sužinoję banko patvirtintą sumą, pradėkite ieškoti tinkamo turto. Dažniausiai bankas suteikia 30 dienų laikotarpį būstui susirasti. Todėl daugelis skolininkų, norėdami laikytis termino, naudojasi nekilnojamojo turto įmonių paslaugomis.
6. Jei randamas tinkamas butas, būtina, kad savininkas pateiktų visą buto dokumentų paketą. Turėdami šį sąrašą susisiekite su banku, kad sudarytumėte sutartį.
7. Pasirašę sutartį, susisiekite su Rosreestr, kad užregistruotų jus kaip naują turto savininką, o tada į artimiausią MFC, kad įformintumėte ir užregistruotumėte sandorį.
8. Gavę visus dokumentus iš MFC ir Rosreestr, vėl susisiekite su banku. Jis tikrina visų dokumentų tvarką ir teisingumą. Po to su jumis, kaip pirkėju, sudaroma hipotekos sutartis. O pardavėjas pinigus gauna į savo banko sąskaitą.

Taip baigiama antrinio būsto registravimo procedūra. Tačiau verta prisiminti pagrindinius reikalavimus, kuriuos bankai kelia skolininkams ir nekilnojamajam turtui.

Reikalavimai skolininkui ir turtui

Daugelis bankų taiko standartinius reikalavimus skolininkams:

• Piliečių amžiaus kategorija yra nuo 21 iki 65 metų (įskaitant būsto paskolos mokėjimų pabaigą).
• Rusijos Federacijos pilietybė.
• Nuolatinė registracija.
• Ne mažesnė nei 6 mėnesių darbo patirtis paskutinėje darbo vietoje.
• Galimybė gauti nuolatines dideles ir dokumentais pagrįstą pajamas.

Be to, visos esamos hipotekos programos numato pradinį įnašą būstui įsigyti (nuo 20 proc.). Tuo reikėtų pasirūpinti iš anksto, nes nėra kitų programų, leidžiančių neinvestuoti asmeninių lėšų.

Kalbant apie patį nekilnojamąjį turtą, tai prieš jį įsigyjant jį įvertina nepriklausomas, banko atestuotas vertintojas. Šis įvertinimas ne visada gali sutapti su pirkėjo lūkesčiais. Į ką būtent vertintojai atkreipia dėmesį ir kokias šio proceso dalis jie atspindi savo ataskaitoje?

• Pirmiausia vizualiai vertinamas pats objektas, t.y. iš kokių medžiagų objektas pastatytas ir kokios jos būklės (plytų, gelžbetonio plokščių, medžio ir kt.);
• Antra, įvertinamas reikalingų komunikacijų (elektros, vandentiekio, dujų, kanalizacijos vamzdžių ir kt.) prieinamumas;
• Trečia, įvertinama turto ar infrastruktūros vieta (kiek toli turtas yra nuo pagrindinių greitkelių, parduotuvių, ligoninių ir pan.)

Šis sąrašas toli gražu nėra baigtas, nes po specialisto įvertinimo į banką siunčiama visa ataskaita apie objekto būklę, kad kreditų skyriaus darbuotojas ją išnagrinėtų.

Kaip sumažinti būsto paskolos palūkanas?

Sumos, kurias bankas patvirtina kaip skolintas lėšas, dažniausiai yra gana didelės, o palūkanų normos sumažinimas net puse procento gali smarkiai paveikti galutinę mokėjimo sumą. Norėdami sumažinti būsto paskolos palūkanų normą, galite sudaryti savininko nekilnojamojo turto, nuosavybės ar gyvybės draudimo sutartį. Tai leidžia sumažinti tarifą 1-2%. Be to, norėdami įsigyti būstą ar vėliau grąžinti skolą anksčiau laiko, galite pritraukti motinystės kapitalo lėšų. Norėdami juos valdyti, turėtumėte kreiptis į Pensijų fondą ir pateikti prašymą dėl išankstinio paskolos grąžinimo.

Taip pat galite patekti į lengvatinės bankininkystės programas, veikiančias regionuose, pavyzdžiui, programą „Jauna šeima“. Tai taip pat leis jums imti hipoteką su sumažinta palūkanų norma.