Exemplu de factură pentru închirierea spațiilor. Metode fără numerar de acceptare a plăților chiriei, documente. Calculul chiriei - afisari catre chirias

Pentru a desfășura activități de afaceri, o companie are nevoie de sediu. Poate fi deținut sau închiriat. A doua opțiune este cea mai comună, deoarece nu toți antreprenorii își permit să achiziționeze spații. Închirierea implică cheltuieli constante. Ele trebuie luate în considerare corect.

Contabilitatea chiriei

Pentru înregistrarea costului închirierii spațiilor nerezidențiale se folosește contul extrabilanțiar 001 „Imobilizări închiriate”. Se ia în considerare costul locuinței specificat în contract. Costurile sunt reflectate în momentul primirii efective a spațiilor. Aceste reguli sunt stabilite prin Instrucțiunile de utilizare a Planului de Conturi, stabilite prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 94n din 31 octombrie 2000.

Cheltuielile cu chiria, în conformitate cu alin. 5 și 7 din Reglementările contabile stabilite prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 33n din 6 mai 1999, sunt considerate cheltuieli pentru principalele domenii de activitate. Acumulările lunare de chirie se reflectă în contul DT 20 „Producție principală” și în contul CT „Decontări cu creditorii. Când plata este transferată locatorului, trebuie să faceți o înregistrare în contul DT 76 și contul CT 51.

În cadrul contabilității fiscale, transferul de bunuri imobiliare pentru închiriere este considerat un serviciu în temeiul paragrafului 5 al articolului 38 din Codul fiscal al Federației Ruse. prezentat societății este acceptat spre deducere în momentul în care serviciul de închiriere este acceptat în contabilitate. Deducerea se efectuează pe baza documentației primare, în baza paragrafului 2 al articolului 171, alineatul 1 al articolului 172 din Codul fiscal al Federației Ruse.

ATENŢIE! Cheltuielile pentru facturile de utilități (inclusiv TVA) vor fi luate în considerare în structura cheltuielilor pentru principalele domenii de activitate ale companiei. Acestea sunt recunoscute la momentul primirii chitantelor de la persoana care presteaza serviciul de inchiriere.

Contabilitatea fiscală

Platile chiriei sunt considerate alte cheltuieli destinate productiei si vanzarilor. Instrucțiunile corespunzătoare sunt date în paragraful 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse. Un antreprenor trebuie să rețină că cheltuielile care îndeplinesc aceste caracteristici pot fi recunoscute drept cheltuieli:

Justificarea financiară a plăților.
Disponibilitatea documentelor justificative.

Codul Fiscal nu conține o listă de documente care să confirme faptul de închiriere. Informațiile necesare sunt însă în scrisorile Ministerului Finanțelor Nr.03-07-09/42594 din 26.08.2014 și Nr.03-03-06/1/12764 din 24.03.2014. Pentru a confirma închirierea spațiilor, aveți nevoie de aceste documente:

Un contract de închiriere încheiat în condițiile legii.
Certificat de acceptare și transfer de spații.
Actele de plată pe care chiriașul le primește la plata serviciilor.
Certificat de acceptare serviciu întocmit lunar.

Ultimul document este necesar doar dacă necesitatea întocmirii unui certificat lunar de acceptare a serviciului este stipulată în contractul principal.

Exemplu

În martie 2017, compania a închiriat spații nerezidențiale pe baza unui certificat de acceptare. Este necesar pentru nevoile de producție. Compania plătește chiria în ultima dată a lunii. Postările în acest caz vor fi după cum urmează:

DT001. Costul inchirierii spatiului este fix. Această postare trebuie finalizată în martie 2017. Suma se reflectă pe baza certificatului de acceptare.
DT20 KT76. Calculul chiriei lunare. Produs pe baza unui contract de închiriere.
DT19 KT76. TVA depus. Reflectat pe baza facturii.
DT68 KT19. Acceptarea TVA pentru deducere pe baza unei facturi.
DT76 KT51. Transferul plății către locator. Efectuat pe baza unui extras de cont curent de la o institutie bancara.

Toate tranzacțiile de mai sus, cu excepția primei, sunt efectuate lunar.

Utilități publice

Utilitățile pot fi plătite în diferite moduri. Plățile pot fi efectuate chiar de locator. În acest caz, chiriașul trebuie să ramburseze cheltuielile proprietarului imobilului. Cheltuielile pentru facturile de utilități, inclusiv TVA, sunt incluse în structura cheltuielilor pentru principalele domenii de activitate, astfel cum este prevăzut la alin. 5 și 7 din Regulile de contabilitate, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 33 din 6 mai 1999. . Aceste cheltuieli sunt recunoscute numai dacă societatea a primit documente de decontare (în baza clauzei 16 din PBU 10/99).

În contabilitate, costurile cu utilitățile sunt înregistrate în contul de contabilitate cost. Contul corespunzător este creditul contului 76. La transferul de bani către chiriaș, se utilizează această înregistrare: DT76 KT51. Instrucțiunile corespunzătoare sunt date în Instrucțiunile de utilizare a Planului de Conturi stabilite prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 94n din 31 octombrie 2000.

Cablajul folosit

Atunci când se contabilizează facturile de utilități, aceste tranzacții sunt relevante:

DT44 KT76. Fixarea costului utilităților. Se așteaptă ca proprietarul să plătească, iar chiriașul va acoperi toate cheltuielile. Acestea din urmă se reflectă pe baza contractului de închiriere, a facturii emise de locator și a facturii de utilități.
DT19 KT76. Fixarea TVA-ului la costurile de utilități. Înregistrarea se face pe bază de factură.
DT68 KT19. Acceptarea deducerii TVA la serviciile de utilitati.
DT76 KT51. Rambursarea cheltuielilor proprietarului pentru facturile de utilități. Înregistrarea se face pe baza extrasului de cont curent.

Suma pentru fiecare tranzacție trebuie confirmată prin documente primare.

Contabilitatea fiscală

Deducerea se face cu privire la impozitul pretins de locator. Se presupune că închirierea spațiilor și cheltuielile aferente sunt un element impozabil în baza paragrafului 2 al articolului 171 din Codul fiscal al Federației Ruse. Deducerile se fac pe baza facturilor (pe baza clauzei 1 a articolului 172 din Codul fiscal al Federației Ruse). Pentru a calcula impozitul pe venit, trebuie să țineți cont de costul utilităților în structura costurilor materiale. Acest lucru este indicat în paragraful 2 al articolului 253 și paragraful 1 al articolului 254 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Există, de asemenea, scrisori de la Serviciul Fiscal Federal Nr. 16-15/058069 din 30 iunie 2008.

Potrivit acestora, cheltuielile pentru facturile de utilități trebuie confirmate prin rapoarte de calcul de plată generate de proprietar.

Acest lucru este necesar în scopuri fiscale. Costul resurselor utilizate este luat în considerare în momentul în care firma primește facturile și actele. Baza pentru aceasta este paragraful 2 al articolului 272 din Codul fiscal al Federației Ruse, paragraful 1 al articolului 252 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Costuri de reparație

Alineatul 2 al articolului 616 din Codul civil al Federației Ruse prevede că chiriașul trebuie să monitorizeze starea bună a proprietății închiriate. Reparațiile sunt efectuate de chiriaș pe cheltuiala sa, dacă nu se prevede altfel în acordul dintre părți. Cheltuielile aferente sunt recunoscute drept cheltuieli pentru principalele domenii de activitate. Acestea sunt incluse în costul produselor vândute în baza alin. 5, 7, 9 din Reglementările contabile PBU 10/99, stabilite prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 33n din 6 mai 1999.

Paragrafele 16 și 18 din PBU 10/99 indică faptul că cheltuielile pentru reparațiile curente sunt reflectate în contabilitate la momentul semnării certificatului de recepție pentru lucrarea efectuată. Valoarea cheltuielilor este determinată pe baza informațiilor specificate în contract. Cheltuielile pentru lucrările de reparații sunt reflectate în contul DT 44. Contul corespunzător este contul CT 60.

Cablajul folosit

Atunci când se reflectă costurile de reparație, aceste intrări sunt utilizate:

DT44 KT60. Fixarea costului lucrărilor de reparații. Intrarea se face pe baza certificatului de receptie pentru lucrarea efectuata.
DT19 KT60. Suma TVA facturată de firma de reparații. Afisarea se face pe baza facturii.
DT60 KT51. Transferul plății către firma de reparații.
DT68 KT19. Acceptarea sumei TVA pentru deducere.

Este necesar să se încheie un acord cu firma care efectuează reparațiile. În caz contrar, contabilitatea va fi ilegală, deoarece nu este documentată.

Și proprietarii existenți, de regulă, oferă propriile texte șablon pentru reînnoiri. Acestea conțin adesea capcane care privează apoi chiriașul de dreptul de a deduce TVA și de a anula cheltuielile. Prin urmare, chiar și în etapa de negociere, merită să evaluăm termenii propuși ai tranzacției din punct de vedere al riscului fiscal.

Unii dintre termenii contractului de închiriere trebuie să fie în contract, altfel acesta va fi considerat neîncheiat. Alte condiții pot fi specificate în același mod ca și pentru compania dumneavoastră. Contractul de închiriere pentru spații este prezentat mai jos ca exemplu. Acele poziții ale contractului care pot fi enunțate diferit sunt indicate în eșantion prin cifre. Opțiuni alternative de formulare pentru aceste prevederi sunt găsite în tabel (a se vedea mai târziu în articol).

Opțiuni de redactare pentru un contract de închiriere de birouri

Ce condiții pot fi formulate diferit decât în modelul de contract?	Ce poate fi inclus în contract?	Exemple de redactare
Perioada de inchiriere	Nu specifica perioada de inchiriere. Atunci se va considera ca contractul este incheiat pe perioada nedeterminata	2.1. Prezentul Acord se încheie pe o perioadă nedeterminată. Fiecare parte are dreptul de a anula prezentul acord în orice moment prin notificarea celeilalte părți cu cinci luni în avans (1)
Cheltuieli pentru repararea proprietății închiriate	Puteți indica că orice fel de reparații sunt plătite de chiriaș	3.2. Chiriașul este obligat:<…> 3.2.4. Efectuați reparații curente și majore ale spațiilor pe cheltuiala dvs. (2)
Îmbunătățiri inseparabile	Stabiliți în acord că locatorul nu va rambursa contrapartidei costul îmbunătățirilor inseparabile ale proprietății (clauza 2 a articolului 623 din Codul civil al Federației Ruse)	4.2. Chiriașul are dreptul, cu acordul Proprietarului, de a face îmbunătățiri inseparabile spațiilor. După încetarea prezentului Contract, costul îmbunătățirilor inseparabile nu va fi rambursat Chiriașului (3)
Suma chiriei	Fixați chiria	5.1. Chiria pentru utilizarea spațiului este de _____ (___________) ruble. pe lună, inclusiv TVA _____(___________) rub. Costul utilităților consumate de Chiriaș este inclus în suma specificată a chiriei (4)
Suma chiriei	O altă opțiune este să nu includeți costul utilităților în tariful de închiriere. Atunci chiriașul le va despăgubi separat	5.1. Chiria pentru utilizarea spațiilor este de _____ (___________) ruble pe lună, inclusiv TVA _____(___________) ruble. În plus față de chirie, Chiriașul va compensa lunar Locatorul pentru costul utilităților consumate de Chiriaș pe baza facturii emise de Locator. Locatorul anexează facturii o declarație din care reiese costul utilităților consumate de Chiriaș proporțional cu suprafața spațiului ocupat de Chiriaș, precum și copii ale facturilor de utilități (4)
Termenele în care chiriașul trebuie să transfere plata pentru proprietate	Stabiliți un formular de plată în avans. Sau creați un program de plată	5.2. Chiria se plătește cel târziu cu __ zile înainte de începerea lunii următoare. Sau: Chiriașul transferă chiria în conformitate cu Programul de plată din Anexa nr. 5 la prezentul Contract (5)

Proprietate închiriată

În primul rând, verificați dacă contractul descrie în detaliu proprietatea pe care compania dumneavoastră o închiriază (clauza 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse). Adică se indică tipul acestuia (cladire, local), numărul (sau convențional), adresa, numărul de etaje, suprafața. Dacă compania dumneavoastră închiriază o cameră separată, un plan pentru amplasarea acesteia pe podea este de obicei atașat contractului.

Aceleași date trebuie să fie în actul care oficializează transferul obiectului închiriat (clauza 1 a articolului 655 din Codul civil al Federației Ruse). Mai mult, la închirierea unui imobil, acest document este necesar. În caz contrar, autoritățile fiscale pot retrage cheltuielile de închiriere, deoarece nu sunt susținute de documente (scrisoarea din 13 octombrie 2011 nr. 03-03-06/4/118).

Chirie

Suma chiriei este o altă condiție obligatorie a tranzacției (clauza 1 a articolului 654 din Codul civil al Federației Ruse). Este contrapartea pregătită să ofere beneficii și să nu solicite plata pentru nicio perioadă, de exemplu, pentru primele luni de chirie? Cu toate acestea, vă sfătuim să evitați formularea în contract că chiriașul folosește proprietatea gratuit. În caz contrar, inspectorii pot acumula venituri suplimentare sub formă de beneficii economice din utilizarea gratuită (clauza 8 a articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Prin urmare, este mai bine să recalculăm chiria astfel încât cuantumul acesteia să țină cont de beneficiul oferit de contraparte. De exemplu, tariful de închiriere este de 390 de ruble. pe mp m pe lună. Termenul de închiriere este de un an. Compania folosește proprietatea gratuit în primele două luni. Apoi, suma totală de închiriere va fi de 3900 de ruble. (390 ruble x 10 luni). Aceasta înseamnă că contractul poate indica o rată de 325 de ruble. pe mp m (3900 RUR: 12 luni).

Utilități publice

Contractele cu organizațiile de furnizare a energiei sunt de obicei încheiate de locatori. Prin urmare, la adresa lor se emit facturile la utilități. Și chiriașii compensează apoi aceste costuri. Există mai multe opțiuni pentru o astfel de compensare.

Includeți costul serviciilor în chirie. Această condiție este cea mai benefică pentru calcularea impozitelor. Într-adevăr, în acest caz, compania dumneavoastră va putea solicita deducerea TVA din suma totală a chiriei fără nicio dificultăți.

În acest caz, puteți avea o rată fixă de închiriere. Sau precizați că chiria este compusă din două părți: fixă și variabilă, care depinde de serviciile consumate de chiriaș. Dar pentru a deduce TVA și a contabiliza cheltuielile, este necesar un document primar care să confirme calculul părții variabile a chiriei. Acesta poate fi un act sau o declarație de calcul cu copii ale facturilor de la furnizorii de servicii de utilități atașate. Prin urmare, în contract, se stabilește obligația contrapărții de a furniza un astfel de document.

Plătiți facturile la utilități separat de chirie. În acest caz, nu veți putea solicita o deducere din facturile de utilități. La urma urmei, autoritățile fiscale consideră că proprietarul nu ar trebui să reemite facturi pentru utilități. Mai mult, nici oficialii nu permit ca această sumă de TVA să fie inclusă în cheltuieli (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 14 mai 2008 nr. 03-03-06/2/51).

Deși judecătorii consideră că societatea poate accepta TVA ca deducere pe factura locatorului (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2009 Nr. 12664/08). Dar pentru a nu ne certa cu organele fiscale, este mai bine să includeți utilitățile în chirie.

Adăugăm că se poate încheia și un contract de agenție în baza căruia proprietarul achiziționează utilități pentru companie. Sau includeți o astfel de condiție în contractul de închiriere a localului. Dar, în acest caz, sunt posibile și pretenții de la autoritățile fiscale.

Faptul este că agentul trebuie să încheie tranzacții exclusiv în interesul principalului (scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 21 ianuarie 2013 nr. 03-11-06/2/07). Și în această situație, se dovedește că a încheiat contracte cu furnizorii de utilități chiar înainte ca firma dumneavoastră să-i dea o astfel de instrucțiune. Prin urmare, este posibil ca autoritățile fiscale să considere schema intermediară ca fiind fictivă și să pretindă că proprietarul v-a refacturat ilegal.

Perioada de inchiriere

Este mai convenabil dacă perioada de închiriere este mai mică de un an. Apoi, acordul nu trebuie să fie înregistrat la Rosreestr (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse). Sau nu puteți specifica deloc termenul de închiriere în contract. De asemenea, o astfel de tranzacție nu trebuie să fie înregistrată (clauza 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59). Dar există un dezavantaj semnificativ. Locatorul poate anula contractul în orice moment prin notificarea companiei cu trei luni înainte. Deși, dacă contrapartea este de acord, perioada unei astfel de notificări poate fi mărită, de exemplu, până la șase luni (clauza 2 a articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă setați perioada de închiriere la un an sau mai mult, va trebui să înregistrați nu numai acordul, ci și orice acorduri suplimentare la acesta (clauza 2 a articolului 164 din Codul civil al Federației Ruse). Această regulă este în vigoare de la 1 septembrie 2013.

Dacă doriți să evitați înregistrarea de stat, perioada de închiriere ar trebui să fie de maximum 364 de zile (365 de zile într-un an bisect). De exemplu, de la 1 ianuarie până la 30 decembrie 2015 inclusiv (și nu până la 31 decembrie). În caz contrar, se va considera că acordul a fost încheiat pentru exact un an și trebuie înregistrat (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse).

Costuri de reparație

Ca regula generala, chiriasul este obligat sa efectueze reparatii curente, iar locatorul este obligat sa efectueze reparatii majore. Dar alte reguli pot fi stabilite în contract (articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse). De exemplu, dacă o companie plănuiește să plătească ea însăși costurile reparațiilor majore, acest lucru trebuie stipulat în contract. În caz contrar, autoritățile fiscale vor elimina costurile.

Responsabilitatea părților

Amenzile sau penalitățile pot fi solicitate de la contraparte numai dacă sunt prevăzute în mod expres în contract (articolul 330 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă scrieți expresia șablon comună „părțile suportă în conformitate cu legislația Federației Ruse”, atunci, conform legii, va fi posibilă colectarea doar a dobânzii pentru utilizarea altora la rata de refinanțare (Articolul 395 din Codul civil). Codul Federației Ruse). Adică, de exemplu, de la un chiriaș pentru închiriere cu întârziere.

Prin urmare, în secțiunea privind răspunderea, este mai avantajos să se stabilească o anumită sumă, astfel încât să fie mai mică decât dobânda calculată conform articolului 395 din Codul civil al Federației Ruse.

Valabilitatea acordului

Adesea, o companie începe să folosească proprietatea chiar înaintea părților Pentru a preveni autoritățile fiscale să constate vina cu privire la cheltuielile de închiriere pentru perioada în care contractul nu a fost încheiat, scrieți în el următoarea condiție: acordul se aplică relațiilor părților care a apărut înainte de încheierea acesteia (clauza 2 Art. 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Apropo, această condiție nu va afecta înregistrarea de stat a tranzacției. De exemplu, compania dumneavoastră pentru o perioadă de 10 luni. Dar chiar înainte de aceasta, compania a folosit efectiv proprietatea contrapărții timp de cinci luni. Cu toate acestea, în scopul înregistrării de stat, termenul de închiriere este de 10 luni, nu de 15.

Să adăugăm că, pentru a contabiliza cheltuielile, veți avea nevoie și de un act care să confirme că compania dvs. a primit proprietatea pentru utilizare înainte de a încheia un acord.

Nu este neobișnuit ca o organizație să închirieze birouri și spațiu de producție pentru locația sa. Aceste costuri pot fi incluse în cheltuielile companiei.

Contabilitatea generală a costurilor de închiriere

Închirierea unui spațiu poate include o parte fixă (preț fix pe metru pătrat) și o parte variabilă (utilități, energie electrică). Dacă în termenii contractului există o chirie variabilă, proprietarul spațiilor plătește în mod independent suma acestor obligații către societățile de administrare, iar apoi emite o factură către chiriaș proporțional cu serviciile consumate de acesta.

În ultima zi a lunii, organizația include costul închirierii spațiilor ca cheltuieli. Alegerea contului pentru reflectarea acumularii chiriei depinde de scopul zonei (depozit, birou, atelier de productie etc.):

Prin debit: 20, 44, prin credit - .

Debit 60 Credit.

Locatorul, care este plătitor de TVA, emite facturi:

Debit 19 Credit 60 – TVA aferentă;
Debit 68 Credit TVA 19 – TVA acceptat pentru deducere.

Dar acest lucru este posibil dacă spațiile sunt folosite pentru nevoi supuse acestei taxe.

Organizația a închiriat spațiu de birouri cu o suprafață de 30 m2. Costul este de 1200 de ruble/m pe lună (TVA 183 de ruble).

Postari:

Dt. cont	contul Kt	Descrierea cablajului	Valoarea tranzacției	Document de bază
		Chiria acumulată	36 000	Factura
			36 000	Ordin de plata ref.
19		TVA la chirie inclus	5492	Factura
68 TVA	19	rambursare TVA	5492	Factura

Contabilizarea îmbunătățirilor

Chiriașul poate îmbunătăți proprietatea: face reparații, instalează un sistem de alarmă, schimbă ferestre, uși etc. Ele sunt împărțite în:

Separabile - cele care pot fi demontate fără a deteriora sediul proprietarului (de exemplu, un aparat de aer condiționat).
Inseparabile – îmbunătățiri care nu pot fi mutate sau luate fără deteriorare a sediului după încheierea perioadei de închiriere (de exemplu, reparații cosmetice).

Îmbunătățirile inseparabile trebuie efectuate după acordul cu locatorul, în caz contrar acesta are dreptul de a nu rambursa costul acestora. Excepție fac reparațiile majore, care cresc costul inițial al proprietății.

Cheltuielile pentru îmbunătățiri inseparabile sunt luate în considerare:

prin debitul contului 08 și creditul conturilor, datorită cărora x s-au făcut 10, 20 etc.

Însuși faptul unei îmbunătățiri inseparabile, sau mai degrabă acceptarea ei pentru contabilitate, este reflectat de intrarea:

Debit 08 Credit 01 (pentru investiții de capital).

Conform îmbunătățirilor din acest caz, TVA-ul este deductibil. Atunci când îmbunătățirea este asociată cu menținerea sediului în stare de funcționare, costurile sunt anulate la un moment dat prin postare:

Debit 08 Credit 91.2.

Dacă lucrarea nu a fost convenită cu proprietarul și acesta refuză să ramburseze costurile, valoarea reziduală (după ce a fost calculată amortizarea pe perioada de închiriere a imobilului) a îmbunătățirilor este anulată ca transfer gratuit (Debit 91.2 Credit 01), care este supus TVA (Debit 91.2 Credit 68 TVA).

În cazul în care locatorul rambursează costurile locatarului pentru îmbunătățiri nedespărțite, se face următoarele:

Debit 60 Credit 08.

Organizația a efectuat reparații la spațiile închiriate cu acordul proprietarului, care ulterior a refuzat să ramburseze costurile. Valoarea costurilor a fost: materiale 273.525 ruble. (TVA 41.724 ruble), serviciile unei organizații care efectuează reparații - 120.000 de ruble. (TVA 18.305 rub.). Chiria conform acordului este de 65.000 de ruble. pe lună (TVA 9915 rub.). Perioada de utilizare a spațiilor după renovare este de 18 luni. Amortizarea este de 5280 de ruble. pe lună.

Postari:

Dt. cont	contul Kt	Descrierea cablajului	Valoarea tranzacției	Document de bază
		Chirie acumulată pentru spații	65 000	Certificat de acceptare/transfer Contract de închiriere Factura
		Bani transferați proprietarului	65 000	Ordin de plata
19		TVA la chirie inclus	9915	Factura
68 TVA	19	rambursare TVA	9915	Factura
08		Costurile materialelor pentru îmbunătățiri inseparabile sunt reflectate	273 525	Lista de ambalare
08		Reflectă costurile serviciilor companiei de construcții pentru îmbunătățiri inseparabile	120 000	Certificat de lucru finalizat
19	68 TVA	TVA inclus în costul îmbunătățirilor	60 029	Factura
68 TVA	19	TVA-ul este acceptat pentru deducere	60 029	Factura
20	02		5280	Certificat contabil
02	01	Amortizarea se anulează pe toată perioada de utilizare a spațiilor	95 040	Certificat contabil
01	01	Costul inițial al îmbunătățirilor a fost anulat	393 525	Certificat contabil
91.2	01	Costul rezidual al îmbunătățirilor este anulat drept cheltuieli.	298 425	Certificat contabil
91.2	68 TVA	TVA se percepe pe valoarea reziduală a îmbunătățirilor	45 532	Certificat contabil

Cerințele Codului civil al Federației Ruse, prevăzute pentru închirierea de clădiri și structuri, se aplică închirierii spațiilor nerezidențiale (scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 01.06.2000 nr. 53).

Adică contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale trebuie să prevadă cuantumul chiriei. În lipsa unei condiții convenite în scris de către părți cu privire la valoarea chiriei, contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale este considerat neîncheiat (clauza 1 a articolului 654 din Codul civil al Federației Ruse).

Totodată, dacă prin contract nu se prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an (clauza 3 din art. 614 din Codul civil). Codul Federației Ruse).

Adică, după încheierea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, părțile la contract stabilesc cuantumul chiriei lunare.

Conform paragrafelor. 10 p. 1 art. 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse, plățile de închiriere pentru proprietățile închiriate sunt clasificate ca alte cheltuieli asociate producției și vânzărilor. Totodată, cheltuielile sub formă de plăți de închiriere sunt luate în considerare în scopul impozitului pe profit, cu condiția să respecte cerințele paragrafului 1 al art. 252 din Codul fiscal al Federației Ruse. Adică aceste cheltuieli trebuie să fie justificate economic, susținute de documente și efectuate pentru activități care vizează generarea de venituri.

În conformitate cu paragrafele. 3 alin.7 art. 272 din Codul Fiscal al Federației Ruse, la aplicarea metodei de acumulare, data cheltuielilor sub formă de plăți de leasing este recunoscută ca una dintre date:

Data decontării în conformitate cu termenii acordurilor încheiate;

Data prezentării către contribuabil a documentelor care servesc drept bază pentru efectuarea calculelor;

Ultima dată a perioadei de raportare.

Organizația poate alege unul dintre cele trei propuse în paragrafe. 3 alin.7 art. 272 din Codul fiscal al Federației Ruse privind modalitățile de recunoaștere a cheltuielilor sub formă de plată către organizații terțe pentru serviciile pe care le furnizează și consolidarea acestora în politica contabilă (scrisoare a Ministerului Finanțelor al Rusiei din 29/08/ 2005 Nr. 03-03-04/1/183, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 08/06/2009 Nr. 16-15/080966).

Totodată, din punct de vedere fiscal, închirierea proprietății reprezintă prestarea de servicii, deoarece rezultatele unor astfel de activități nu au expresie materială, ele sunt vândute și consumate în procesul de desfășurare a acestei activități (clauza 5 a articolului 38 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

În consecință, dacă părțile contractante au încheiat un contract de închiriere și au semnat un act de acceptare și transfer al bunului care face obiectul contractului de închiriere, atunci rezultă că serviciul este vândut (consumat) de către părțile la contract și, prin urmare, , organizațiile au o bază de includere în baza de impozitare pentru impozitul pe profit a sumelor veniturilor din vânzarea unui astfel de serviciu (locator) și a cheltuielilor legate de consumul serviciului (chiriaș) (scrisori ale impozitului federal). Serviciul Rusiei pentru Moscova din 30 iunie 2008 Nr. 20-12/061162, din 26 martie 2007 Nr. 20-12/027737, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei din 09/05/2005 Nr. 02-1-07/ 81).

În plus, capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse, care reglementează relațiile juridice în temeiul unui contract de închiriere, nu solicită chiriașului și locatorului să confirme lunar îndeplinirea de către părți a obligațiilor care le revin în temeiul contractului de închiriere prin întocmirea de rapoarte. Astfel, pregătirea lunară a actelor de servicii prestate în baza unui contract de închiriere (subînchiriere) în scopul documentării cheltuielilor sub formă de plăți de leasing, cu excepția cazului în care rezultă altfel din termenii contractului, nu este necesară (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 16 noiembrie 2011 Nr. 03-03-06/1 /763, din 13/10/2011 Nr. 03-03-06/4/118, din 10/06/2008 Nr. 03-03-06/ 1/559, din 11/09/2006 Nr. 03-03-04/1/742).

În situația luată în considerare, nici termenii contractului de închiriere nu prevăd emiterea de facturi de plată (plată în avans).

În același timp, emiterea unei facturi pentru plată nu este o circumstanță în care legea sau un acord privind furnizarea de servicii plătite leagă apariția obligației clientului de a plăti pentru servicii (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din data de 20 decembrie 2012 Nr. F05-14578/12 în dosarul Nr. A40-10258/2012) .

În plus, cheltuielile acceptate în scopuri fiscale, ținând cont de prevederile capitolului 25 din Codul fiscal al Federației Ruse, sunt recunoscute ca atare în perioada de raportare (de impozitare) la care se referă, indiferent de momentul plății efective a fondurilor ( clauza 1 din articolul 272 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În consecință, emiterea sau neemiterea facturilor de plată nu conduce în sine la apariția unor obligații fiscale.

Să rezumam. Deci, pentru a confirma costurile de închiriere a spațiilor, sunt necesare următoarele documente: un contract de închiriere încheiat, documente care confirmă plata plăților de închiriere, un certificat de acceptare pentru proprietatea închiriată. Totodată, pentru a confirma legalitatea recunoașterii cheltuielilor, nu este necesară întocmirea de acte lunare privind serviciile prestate și a facturilor de plată (avans), decât dacă întocmirea acestora este prevăzută expres în contractul de închiriere.

Textele documentelor menționate în răspunsul experților se găsesc în sistemul juridic de referință GARANŢIE .

IMPORTANT: Noua lege este un experiment care este valabil doar în 4 regiuni: Moscova, regiunea Moscova, regiunea Kaluga, Republica Tatarstan.

Acest regim vă permite să închiriați un apartament în mod legal și să plătiți un impozit de 4-6%, care este în general mai profitabil decât plata impozitului pe venitul personal și funcționarea ca întreprinzător individual folosind sistemul simplificat de impozitare (STS).

Conform noii legi, acceptarea plăților fără numerar trebuie înregistrată folosind aplicația „Impozitul meu” a Serviciului Fiscal Federal. Poate fi descărcat și instalat gratuit pe smartphone după 1 ianuarie 2019. De asemenea, funcții similare vor fi disponibile pe platforme și servicii speciale de internet, a căror listă va fi publicată de Serviciul Fiscal Federal.

Pentru plățile fără numerar (precum și pentru numerar), este necesară generarea unui cec în formă electronică, care trebuie trimis prin e-mail plătitorului.

Băncile pot oferi, de asemenea, servicii pentru a genera automat un cec atunci când fondurile sunt primite pe un anumit card sau cont. Dacă utilizați un astfel de serviciu bancar, trebuie să indicați acest card/cont în contractul de închiriere/închiriere pentru creditarea plăților.

Acceptarea plății fără a emite o chitanță este o încălcare. Un cec pentru plăți fără numerar trebuie generat cel târziu în a 9-a zi a lunii următoare (după luna în care a fost primită plata).

Deoarece plățile în numerar sunt acceptate într-un mod atât de special pentru persoanele care desfășoară activități independente, este necesar să se facă modificări la contractele existente.

La încheierea de noi contracte, trebuie folosite formulare speciale pentru proprietarii independenți. În cazul închirierii unui apartament unei persoane juridice, este important ca plătitorul să nu fie agent fiscal (cum este de obicei cazul când închiriază de la o persoană fizică) - nu reține impozitul pe venitul persoanelor fizice, dar locatorul fizic plătește impozitul pe venitul personal pentru sine.

Vă rugăm să rețineți: este important să indicați în contract la ce detalii este trimis cecul electronic.

Toate caracteristicile activităților proprietarilor care desfășoară activități independente sunt descrise în detaliu în noul nostru manual „Proprietar-Lucrători independenți”, care a fost publicat în decembrie 2018. Intenționăm să îl actualizăm în mod regulat și să îl oferim clienților noștri.

Primirea chiriei prin contul bancar al unei persoane fizice

O persoană poate primi bani în contul său de la un chiriaș prin transfer sau depunându-i în contul sau cardul său. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din contul său, un transfer de către o persoană din contul său sau un transfer de către o persoană fără deschiderea unui cont.

Pentru un transfer fără numerar, chiriașul va avea nevoie detalii bancare, care poate fi indicat în contract sau comunicat într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și sigilată). Acestea includ: numele complet, INN (opțional), numărul de cont, BIC al băncii, numele băncii, numărul contului corespondent al băncii, divizia Băncii Centrale (în care este deschis contul corespondent).

La efectuarea unui transfer de la plătitor, adică de la chiriaș, banca acestuia va reține cel mai probabil un comision. Această taxă este plătită de chiriaș și nu trebuie să reducă valoarea chiriei. Scopul plății trebuie să indice „În baza contractului de închiriere nr. XX din data de ZZ.LL.AAAA pentru luna AAAA”. IMPORTANT: un chiriaș individual poate contacta direct Banca proprietarului și depune bani în contul său (prin numărul de cont) sau pe cardul său (prin numărul cardului). De exemplu, această metodă este convenabilă într-o bancă care are multe sucursale.

De asemenea, chiriașul poate efectua un transfer de pe cardul său pe cardul proprietarului sau poate depune bani printr-un terminal de plată bancar în contul sau cardul proprietarului. Verificați dacă banca dumneavoastră oferă astfel de servicii și informați chiriașul despre acest lucru. Cu toate acestea, atunci când se transferă card la card, un comision non-simbolic poate fi reținut de la chiriaș, iar suma unei tranzacții atunci când este depusă prin terminal este acum limitată la 15.000 de ruble. Dacă trebuie să depuneți mai mult, va trebui să faceți mai multe tranzacții, iar banca poate impune o limită de reaprovizionare printr-un singur dispozitiv. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale.

Când depuneți declarația fiscală (NDFL-3), vă recomandăm să obțineți un extras al contului bancar al antreprenorului individual pentru ultimul an de la banca dvs. sau prin Internet banking. Dacă este posibil din punct de vedere tehnic, vă recomandăm să obțineți și un raport al tranzacțiilor cu un anumit plătitor (chiriaș).

Primirea chiriei prin contul bancar al unui Antreprenor Individual

Un antreprenor individual poate primi bani în contul său de la un chiriaș doar sub forma unui transfer. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din contul său, un transfer de către o persoană din contul său sau un transfer de către o persoană fără deschiderea unui cont. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale sau printr-un bancomat. Pentru un transfer fără numerar, chiriașul va avea nevoie de detalii bancare, care pot fi indicate în contract sau comunicate într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și ștampilată). Acestea includ: numele antreprenorului individual (de exemplu, antreprenor individual Petrov Petrovici), INN al antreprenorului individual, numărul de cont al antreprenorului individual, BIC al băncii, numele băncii, numărul contului corespondent al băncii, divizia al Băncii Centrale (în care este deschis contul corespondent).

IMPORTANT: Chiriașul nu poate veni la banca dumneavoastră și depune bani în contul dumneavoastră. Chiar daca vine la banca ta unde nu are cont, trebuie sa faca transferul fara sa deschida cont.

IMPORTANT: atunci când face o plată, plătitorul trebuie să indice „Întreprinzător individual Petrov Petrovici”, și nu doar „Petrov Petrovici”. Din păcate, din acest motiv au existat precedente de necreditare a fondurilor.