Primer računa za najem sobe. Brezgotovinski načini sprejemanja najemnine, dokumenti. Obračunavanje najemnine - najemniške transakcije

Za opravljanje poslovne dejavnosti podjetje potrebuje prostore. Lahko je v lasti ali v najemu. Druga možnost je najbolj razširjena, saj si vsi podjetniki ne morejo privoščiti nakupa prostorov. Najem vključuje stalne stroške. Treba jih je pravilno upoštevati.

Računovodstvo najemnin

Za fiksiranje stroškov najema nestanovanjskih prostorov se uporablja zunajbilančni račun 001 »Najemna osnovna sredstva«. Upoštevajo se stroški stanovanja, določeni v pogodbi. Stroški se pripoznajo, ko so prostori dejansko prejeti. Ta pravila so določena z Navodilom o uporabi računovodskega načrta, vzpostavljenim z Odredbo Ministrstva za finance št. 94n z dne 31. 10. 2000.

Stroški najema se v skladu s 5. in 7. členom Pravilnika o računovodstvu, določenem z Odredbo Ministrstva za finance št. 33n z dne 6. maja 1999, štejejo za odhodke za glavna področja dejavnosti. Mesečni stroški najema se odražajo na računu DT 20 »Glavna proizvodnja« in na računu CT »Poravnave z upniki. Ko se plačilo prenese na najemodajalca, morate opraviti vpis na DT račun 76 in CT račun 51.

V okviru davčnega računovodstva se prenos nepremičnin v najem šteje za storitev na podlagi 5. člena 38. člena Davčnega zakonika Ruske federacije. družbi, je sprejeta za odbitek v trenutku, ko je storitev najema sprejeta v obračun. Odbitek se izvede na podlagi primarne dokumentacije na podlagi odstavka 2 člena 171, odstavka 1 člena 172 Davčnega zakonika Ruske federacije.

POZOR! Stroški komunalnih računov (vključno z DDV) bodo upoštevani v strukturi odhodkov na glavnih področjih dela družbe. Priznajo se ob prejemu računov osebe, ki opravlja storitev najema.

Davčno računovodstvo

Najemnine se štejejo za druge stroške proizvodnje in distribucije. Ustrezna navodila so navedena v odstavku 1 člena 264 Davčnega zakonika Ruske federacije. Podjetnik se mora spomniti, da se stroški lahko priznajo kot stroški, ki izpolnjujejo te značilnosti:

Finančna izvedljivost plačil.
Razpoložljivost dokazil.

Davčni zakonik ne vsebuje seznama vrednostnih papirjev, ki potrjujejo dejstvo najema. Potrebne informacije pa so v dopisih Ministrstva za finance št. 03-07-09 / 42594 z dne 26. 8. 2014 in št. 03-03-06 / 1/12764 z dne 24. 3. 2014. Za potrditev najema prostorov potrebujete te dokumente:

Najemna pogodba sklenjena v skladu z zakonom.
Akt o prevzemu in prenosu prostorov.
Plačilni papirji, ki jih najemnik prejme ob plačilu storitev.
Potrdilo o dobavi in prevzemu storitev, ki se sestavi mesečno.

Zadnji dokument je potreben le, če je v glavni pogodbi določena potreba po sestavi mesečnega akta o dobavi in prevzemu storitev.

Primer

V marcu 2017 je družba na podlagi prevzemnega potrdila oddala nestanovanjske prostore. Potreben je za potrebe proizvodnje. Podjetje plačuje najemnino na zadnji dan v mesecu. Objave v tem primeru bodo naslednje:

DT001. Stroški najema prostorov so fiksni. Ta objava je predvidena marca 2017. Znesek se odraža na podlagi potrdila o prevzemu.
DT20 KT76. Izračun mesečne najemnine. Proizvedeno na podlagi najemne pogodbe.
DT19 KT76. DDV prikazan. Odraženo na podlagi računa.
DT68 KT19. Sprejem DDV za odbitek na podlagi računa.
DT76 KT51. Prenos plačila na najemodajalca. Izvaja se na podlagi izpiska tekočega računa bančne institucije.

Vse zgoraj navedene objave se poleg prvega izvajajo mesečno.

Pripomočki

Komunalne storitve je mogoče plačati na različne načine. Plačilo lahko izvede najemodajalec sam. V tem primeru mora najemnik lastniku prostora povrniti stroške. Stroški za plačilo komunalnih storitev, vključno z DDV, so vključeni v strukturo odhodkov za glavna področja dejavnosti, ki je določena s 5. in 7. odstavkom Računovodskih pravil, odobrenim z Odredbo Ministrstva za finance št. 33 z dne 6. maja. , 1999. Ti stroški se pripoznajo le, če je družba prejela dokumente o poravnavi (osnova je 16. člen PBU 10/99).

V računovodstvu se komunalni stroški evidentirajo po DT konta stroškovnega računovodstva. Korespondenčni račun je dobroimetje računa 76. Pri prenosu denarja najemniku se uporablja to knjiženje: DT76 KT51. Ustrezno navodilo je podano v Navodilih za uporabo računovodskega načrta, določenega z Odredbo Ministrstva za finance št. 94n z dne 31.10.2000.

Rabljeno ožičenje

Pri obračunavanju računov za komunalne storitve so pomembne te objave:

DT44 KT76. Določanje stroškov komunalnih storitev. Najemodajalec naj bi plačal plačilo, najemnik pa bo povrnil vse stroške. Slednje se odražajo na podlagi najemne pogodbe, računa, ki ga izda najemodajalec, računov za komunalne storitve.
DT19 KT76. Določitev DDV na račune komunalnih storitev. Evidentiranje se izvaja na podlagi računa.
DT68 KT19. Sprejem odbitka DDV za komunalne storitve.
DT76 KT51. Povračilo najemodajalčevih stroškov za komunalne storitve. Vpis se izvede na podlagi izpiska tekočega računa.

Znesek za vsako napotitev mora biti potrjen s primarnimi dokumenti.

Davčno računovodstvo

Odbitek se izvede za davek, ki ga zaračuna najemodajalec. Predpostavlja se, da so najem prostorov in s tem povezani stroški predmet obdavčitve na podlagi 2. člena 171. člena Davčnega zakonika Ruske federacije. Odbitki se izvedejo na podlagi računov (osnova je člen 1 172 Davčnega zakonika Ruske federacije). Za izračun dohodnine morate v strukturi materialnih stroškov upoštevati stroške komunalnih storitev. To je navedeno v odstavku 2 člena 253 in odstavku 1 člena 254 Davčnega zakonika Ruske federacije.

Obstajajo tudi pisma Zvezne davčne službe št. 16-15 / 058069 z dne 30. 6. 2008.

Po njihovem mnenju morajo biti stroški za plačilo komunalnih storitev potrjeni z akti o poravnavi plačil, ki jih oblikuje najemodajalec.

To je potrebno za obdavčitev. Stroški porabljenih sredstev se upoštevajo, ko podjetje prejme račune in akte. Razlog za to je 2. odstavek 272. člena Davčnega zakonika Ruske federacije, 1. odstavek 252. člena Davčnega zakonika Ruske federacije.

Stroški popravil

Odstavek 2 člena 616 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da mora najemnik spremljati dobro stanje najetega premoženja. Popravilo opravi najemnik na svoje stroške, razen če je v pogodbi med strankama določeno drugače. Povezani odhodki se pripoznajo kot odhodki za glavna področja dejavnosti. Vključeni so v nabavno vrednost prodanega blaga na podlagi klavzul 5, 7, 9 računovodskih predpisov PBU 10/99, določenih z odredbo Ministrstva za finance št. 33n z dne 6. maja 1999.

Odstavka 16 in 18 PBU 10/99 kažeta, da se stroški tekočih popravil odražajo v računovodstvu v času podpisa v potrdilu o prevzemu opravljenega dela. Višina porabe se določi na podlagi podatkov, navedenih v pogodbi. Stroški popravil se odražajo na DT kontu 44. Korespondenčni račun je CT račun 60.

Rabljeno ožičenje

Pri evidentiranju stroškov popravil se uporabljajo te transakcije:

DT44 KT60. Določanje stroškov popravil. Evidenca se izdela na podlagi potrdila o prevzemu opravljenega dela.
DT19 KT60. Znesek DDV, ki ga zaračuna serviser. Transakcija se knjiži na podlagi računa.
DT60 KT51. Prenos plačila na podjetje za popravilo.
DT68 KT19. Sprejem zneska DDV za odbitek.

Nujno je treba skleniti pogodbo s podjetjem, ki izvaja popravilo. V nasprotnem primeru bo računovodstvo nezakonito, saj ni dokumentirano.

In obnove obstoječih najemodajalcev praviloma ponujajo svoje predloge besedil. V njih so pogosto pasti, ki nato najemniku odvzamejo pravico do odbitka DDV in odpisa stroškov. Zato je tudi v fazi pogajanj vredno oceniti predlagane pogoje posla z vidika davčnega tveganja.

Nekateri pogoji najema morajo biti v pogodbi, sicer se šteje, da ni sklenjena. Druge pogoje lahko zapišete na enak način kot vaše podjetje. Najemna pogodba za prostor je prikazana spodaj, to je primer. Tiste določbe pogodbe, ki jih je mogoče navesti drugače, so v vzorcu označene s številkami. Alternativne različice besedila teh določb so navedene v tabeli (glej v nadaljevanju članka).

Variante besedila pogodbe o najemu pisarne

Katere pogoje je mogoče oblikovati drugače kot v vzorcu pogodbe	Kaj je mogoče določiti v pogodbi	Primeri besed
Obdobje najema	Ne navajajte trajanja najema. Potem se bo štelo, da je pogodba sklenjena za nedoločen čas.	2.1. Ta pogodba je sklenjena za nedoločen čas. Vsaka od strank ima pravico, da kadar koli odstopi od te pogodbe in o tem obvesti drugo stranko pet mesecev vnaprej (1)
Stroški popravila najetega premoženja	Določite lahko, da vse vrste popravil plača najemnik	3.2. Najemnik je dolžan:<…> 3.2.4. Na lastne stroške opravi tekoča in večja popravila prostorov (2)
Neločljive izboljšave	V pogodbi določite, da najemodajalec nasprotni stranki ne bo povrnil stroškov neločljivih izboljšav premoženja (2. člen 623. člena Civilnega zakonika Ruske federacije)	4.2. Najemnik ima pravico, da s soglasjem najemodajalca neločljivo izboljša prostore. Po prenehanju te pogodbe stroški neločljivih izboljšav ne bodo povrnjeni najemniku (3)
Znesek najemnine	Popravite najemnino	5.1. Najemnina za uporabo prostorov je _____ (___________) rubljev. na mesec, vključno z DDV _____ (___________) rubljev. Stroški komunalnih storitev, ki jih porabi najemnik, so vključeni v navedeni znesek najema (4)
Znesek najemnine	Druga možnost je, da se stroški komunalnih storitev ne vključijo v najemnino. Potem jih bo najemnik posebej izplačal.	5.1. Najemnina za uporabo prostorov je _____ (___________) rubljev na mesec, vključno z DDV _____ (___________) rubljev. Poleg najemnine najemojemalec na podlagi računa, ki ga izda najemodajalec, mesečno najemodajalcu povrne stroške komunalnih storitev, ki jih je najemnik porabil. Najemodajalec k računu priloži akt, ki prikazuje stroške komunalnih storitev, ki jih porabi najemnik v sorazmerju s površino prostorov, ki jih zaseda najemnik, ter kopije komunalnih računov (4)
Časovni okvir, v katerem mora najemnik nakazati plačilo nepremičnine	Vzpostavite obrazec za predplačilo. Ali pa sestavite urnik plačil	5.2. Najemnina se plača najkasneje __ dni pred začetkom naslednjega meseca. Ali: Najemnik prenese najemnino v skladu z razporedom plačil iz Dodatka št. 5 k tej pogodbi (5)

Zakupljena nepremičnina

Najprej preverite, ali pogodba podrobno opisuje premoženje, ki ga vaše podjetje oddaja (člen 3 člena 607 Civilnega zakonika Ruske federacije). To pomeni, da je navedena njegova vrsta (stavba, soba), (ali pogojna) številka, naslov, število nadstropij, površina. Če vaše podjetje najame ločen prostor, je k pogodbi običajno priložen načrt njegove lokacije v nadstropju.

Isti podatki morajo biti v aktu, ki formalizira prenos najetega predmeta (člen 1 člena 655 Civilnega zakonika Ruske federacije). Poleg tega je pri najemu nepremičnine ta dokument potreben. V nasprotnem primeru lahko davčni organi umaknejo stroške najema, ki niso potrjeni z dokumenti (dopis z dne 13. 10. 2011 št. 03-03-06 / 4/118).

Najem

Znesek najemnine je še en obvezen pogoj posla (člen 1 člena 654 Civilnega zakonika Ruske federacije). Ali je nasprotna stranka pripravljena zagotoviti ugodnosti in ne zahtevati plačila za nobeno obdobje, na primer za prve mesece najema? Kljub temu v pogodbi svetujemo, da se izognemo besedilu, da najemnik nepremičnino uporablja brezplačno. V nasprotnem primeru lahko inšpektorji dodajo dodaten dohodek v obliki gospodarskih koristi iz brezplačne uporabe (člen 8 člena 250 Davčnega zakonika Ruske federacije).

Zato je bolje preračunati najemnino, tako da njen znesek upošteva ugodnosti, ki jih zagotovi nasprotna stranka. Na primer, najemnina znaša 390 rubljev. na kvadratni m na mesec. Rok najema je eno leto. Podjetje prva dva meseca uporablja nepremičnino brezplačno. Potem bo skupni znesek najema 3900 rubljev. (390 rubljev x 10 mesecev). To pomeni, da lahko v pogodbi določite stopnjo 325 rubljev. na kvadratni m (3900 rubljev: 12 mesecev).

Pripomočki

Najemodajalci praviloma sklepajo pogodbe z dobavitelji energije. Zato se na njihovem naslovu izdajajo računi za komunalno stanovanje. In najemniki bodo potem te stroške nadomestili. Obstaja več možnosti za takšno nadomestilo.

V najemnino vključite stroške storitev. Prav ta pogoj je najbolj koristen za izračun davkov. V tem primeru bo vaše podjetje lahko brez težav uveljavljalo odbitek DDV od celotnega zneska najemnine.

V tem primeru imate lahko fiksno najemnino. Ali pa predpiše, da je najemnina sestavljena iz dveh delov: fiksnega in spremenljivega, kar je odvisno od storitev, ki jih porabi najemnik. Toda za odbitek DDV in obračunavanje stroškov je potreben primarni, ki potrjuje izračun variabilnega dela najemnine. Lahko je akt ali referenca-izračun s prilogo kopij računov izvajalcev komunalnih storitev. Zato v pogodbi določite obveznost nasprotne stranke, da zagotovi tak dokument.

Navedite račune za komunalne storitve ločeno od najemnine. V tem primeru ne bo mogoče prijaviti odbitka od računov za komunalne storitve. Navsezadnje davčni organi menijo, da najemodajalec ne bi smel ponovno izdajati računov za komunalne storitve. Poleg tega uradniki tudi ne dovoljujejo vključitve tega zneska DDV v stroške (dopis Ministrstva za finance Rusije z dne 14. maja 2008 št. 03-03-06 / 2/51).

Čeprav sodniki menijo, da lahko podjetje sprejme DDV za odbitek na računu najemodajalca (Odločba predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 25. februarja 2009 št. 12664/08). Da pa se ne bi prepirali z davčnimi organi, je bolje, da v najemnino vključimo komunalno stanovanje.

Dodajamo, da je še vedno možna sklenitev zastopniške pogodbe, po kateri najemodajalec odkupi komunalne storitve za podjetje. Ali pa tak pogoj vključite v najemno pogodbo. A v tem primeru so možne tudi davčne terjatve.

Dejstvo je, da mora zastopnik sklepati transakcije izključno v interesu zavezanca (dopis Ministrstva za finance Rusije z dne 21. januarja 2013 št. 03-11-06 / 2/07). In v tej situaciji se izkaže, da so bile pogodbe z dobavitelji komunalnih storitev sklenjene, še preden mu je vaše podjetje dalo takšno naročilo. Zato je možno, da bodo davčni organi posredniško shemo šteli za fiktivno in trdili, da vam je najemodajalec nezakonito ponovno izdal račune.

Obdobje najema

Bolj priročno je, če je obdobje najema krajše od enega leta. Potem sporazuma ni treba registrirati pri Rosreestru (člen 2 člena 651 Civilnega zakonika Ruske federacije). Ali pa morda v pogodbi sploh ne določite trajanja najema. Takšne transakcije tudi ni treba registrirati (člen 11 informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 16. februarja 2001, št. 59). Vendar obstaja bistvena pomanjkljivost. Najemodajalec lahko kadar koli odstopi od pogodbe, tako da o tem obvesti podjetje tri mesece vnaprej. Čeprav se lahko, če se nasprotna stranka strinja, obdobje takega obvestila podaljša, na primer do šestih mesecev (člen 2 člena 610 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Če določite obdobje najema na leto ali več, boste morali registrirati ne samo pogodbo, temveč tudi vse dodatne sporazume k njej (2. člen 164. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). To pravilo velja od 1. septembra 2013.

Če se želite izogniti državni registraciji, naj bo obdobje najema največ 364 dni (365 dni - v prestopnem letu). Na primer od 1. januarja do vključno 30. decembra 2015 (ne 31. decembra). V nasprotnem primeru se bo štelo, da je bila pogodba sklenjena za natanko eno leto in jo je treba registrirati (2. člen 651. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).

Stroški popravil

Splošno pravilo je, da je najemnik dolžan izvajati tekoča popravila, najemodajalec pa večja popravila. Toda v pogodbi se lahko določijo druga pravila (člen 616 Civilnega zakonika Ruske federacije). Na primer, če namerava podjetje samo plačati stroške remonta, ga je treba vključiti v pogodbo. V nasprotnem primeru bodo davčni organi umaknili stroške.

Odgovornost strank

Globe ali kazni je mogoče zahtevati od nasprotne stranke le, če so izrecno določeni v pogodbi (člen 330 Civilnega zakonika Ruske federacije). Če napišete običajno formulo "stranke nosijo v skladu z zakonodajo Ruske federacije", potem bo po zakonu mogoče pobirati le obresti za uporabo tujcev po obrestni meri refinanciranja (člen 395 civilnega zakona). Kodeks Ruske federacije). To je na primer od najemnika zaradi zamude pri najemnini.

Zato je v razdelku o odgovornosti bolj donosno določiti določen znesek, tako da je nižji od obresti, izračunanih v skladu s členom 395 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Veljavnost pogodbe

Pogosto podjetje začne uporabljati nepremičnino še pred strankama, tako da davčni organi ne najdejo napak pri stroških najema za obdobje, ko pogodba ni bila sklenjena, vanj zapišejo naslednji pogoj: pogodba velja za razmerja strank, ki so nastale pred sklenitvijo (člen 2 člena 425 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Mimogrede, tak pogoj ne bo vplival na državno registracijo transakcije. Vaše podjetje je na primer 10 mesecev. A še pred tem je podjetje pet mesecev dejansko uporabljalo premoženje nasprotne stranke. Kljub temu je za namene državne registracije najemna doba 10 mesecev, ne 15.

Dodajamo, da boste za obračun stroškov potrebovali tudi akt, ki potrjuje, da je vaše podjetje nepremičnino prejelo v uporabo pred sklenitvijo pogodbe.

Ni nenavadno, da organizacija za svojo lokacijo najame pisarniške in proizvodne prostore. Te stroške je mogoče upoštevati v odhodkih podjetja.

Splošno obračunavanje stroškov najema

Najem prostorov lahko vključuje fiksno (fiksna cena na kvadratni meter) in spremenljivo (računi za komunalne storitve, elektrika). Če je v pogodbenih pogojih variabilna najemnina, lastnik prostora samostojno plača znesek teh obveznosti družbam za upravljanje, nato pa najemniku izda račun v sorazmerju s storitvami, ki jih je porabil.

Od zadnjega dne v mesecu organizacija kot strošek vključuje stroške najema prostorov. Izbira računa za odraz obračunavanja najemnine je odvisna od namena območja (skladišče, pisarna, proizvodna delavnica itd.):

Za bremenitev: 20, 44, za kredit -.

Debet 60 Kredit.

Najemodajalec, ki je zavezanec za DDV, izda račune:

Debet 19 Kredit 60 - vstopni DDV;
Debet 68 DDV Kredit 19 - DDV je sprejet za odbitek.

Toda to je mogoče, če se prostor uporablja za potrebe, ki so predmet tega davka.

Organizacija je najela pisarniški prostor 30 m 2. Stroški znašajo 1200 rubljev / m2 na mesec (DDV je 183 rubljev).

objave:

Račun Dt	Račun CT	Opis ožičenja	Znesek transakcije	Dokumentna baza
		Obračunana najemnina	36 000	Račun
			36 000	Plačilni nalog št.
19		DDV vključen za najem	5492	Račun
68 DDV	19	vračilo DDV	5492	Račun

Obračunavanje izboljšav

Najemnik lahko izboljša nepremičnino: opravi popravila, namesti alarme, zamenja okna, vrata itd. Razdeljeni so na:

Ločljive - tiste, ki jih je mogoče razstaviti brez škode v prostorih lastnika (na primer klimatska naprava).
Neločljivo - izboljšave, ki jih ni mogoče premakniti, pobrati brez poškodb prostorov po koncu najema (na primer kozmetična popravila).

Neločljive izboljšave je treba izvesti po dogovoru z najemodajalcem, sicer ima pravico, da ne povrne njihovih stroškov. Izjema so večja popravila, ki povečajo začetno vrednost nepremičnine.

Upoštevajo se stroški neločljivih izboljšav:

na breme računa 08 in v dobro računov, zahvaljujoč kateremu je bilo izdelanih 10, 20 itd.

Že samo dejstvo neločljive izboljšave, oziroma njenega sprejetja v računovodstvo, se odraža v vpisu:

Debet 08 Kredit 01 (za kapitalske naložbe).

Za izboljšave v tem primeru se DDV odbije. Ko je izboljšava povezana z vzdrževanjem prostorov v delovnem stanju, se stroški naenkrat odpišejo z ožičenjem:

Debet 08 Kredit 91.2.

Če delo ni dogovorjeno z najemodajalcem in noče povrniti stroškov, se preostala vrednost (po amortizaciji za dobo najema prostorov) izboljšav odpiše kot donacija (bremenitev 91.2 dobro 01), ki je predmet DDV (bremenitev 91.2 Kredit 68 DDV).

V primeru, ko najemodajalec povrne najemnikove stroške, niso neločljive izboljšave, naredite ožičenje:

Debet 60 Kredit 08.

Organizacija je popravila najetih prostorov s soglasjem najemodajalca, ki je pozneje zavrnil povračilo stroškov. Znesek stroškov je bil: materiali 273.525 rubljev. (DDV 41.724 rubljev), storitve organizacije, ki izvaja popravila - 120.000 rubljev. (DDV 18.305 RUB). Najemnina po pogodbi je 65.000 rubljev. na mesec (DDV 9915 rubljev). Rok uporabe prostorov po prenovi je 18 mesecev. Amortizacija je 5.280 rubljev. na mesec.

objave:

Račun Dt	Račun CT	Opis ožičenja	Znesek transakcije	Dokumentna baza
		Najemnina za prostor je obračunana	65 000	Potrdilo o prevzemu/primopredaji Najemna pogodba Račun
		Denar je bil nakazan najemodajalcu	65 000	Plačilni nalog
19		DDV vključen za najem	9915	Račun
68 DDV	19	vračilo DDV	9915	Račun
08		Odraženi materialni stroški za neločljive izboljšave	273 525	Seznam pakiranja
08		Odraženi stroški za storitve gradbene organizacije za neločljive izboljšave	120 000	Potrdilo o zaključku
19	68 DDV	DDV je vključen v stroške izboljšav	60 029	Račun
68 DDV	19	DDV sprejet za odbitek	60 029	Račun
20	02		5280	Računovodski podatki
02	01	Amortizacija je bila odpisana za celotno obdobje uporabe prostora	95 040	Računovodski podatki
01	01	Začetni stroški izboljšav so odpisani	393 525	Računovodski podatki
91.2	01	Zaračunana preostala vrednost izboljšav	298 425	Računovodski podatki
91.2	68 DDV	DDV obračunan na preostalo vrednost izboljšav	45 532	Računovodski podatki

Zahteve Civilnega zakonika Ruske federacije, predvidene za najem stavb in objektov, se uporabljajo za najem nestanovanjskih prostorov (informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 01.06.2000 št. . 53).

To pomeni, da mora najemna pogodba za nestanovanjske prostore določati znesek najemnine. Če ni pogoja o višini najemnine, o kateri se stranke pisno dogovorijo, se šteje, da pogodba o najemu nestanovanjskih prostorov ni sklenjena (člen 1 člena 654 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Hkrati se lahko znesek najemnine, če pogodba ne določa drugače, po dogovoru strank spremeni v rokih, določenih s pogodbo, vendar ne pogosteje kot enkrat letno (člen 3 614. Civilni zakonik Ruske federacije).

To pomeni, da pogodbeni stranki s sklenitvijo najemne pogodbe za nestanovanjske prostore določita tudi višino mesečne najemnine.

Glede na odstavke. 10 str. 1 art. 264 Davčnega zakonika Ruske federacije so najemnine za najete nepremičnine povezane z drugimi stroški, povezanimi s proizvodnjo in prodajo. Hkrati se za namene obdavčitve dobička upoštevajo odhodki v obliki najemnin, če so v skladu z zahtevami 1. odstavka 1. čl. 252 Davčnega zakonika Ruske federacije. To pomeni, da morajo biti ti stroški ekonomsko utemeljeni, podprti z dokumenti in izvedeni za dejavnosti, namenjene ustvarjanju dohodka.

V skladu z odstavki. 3 str. 7 art. 272 Davčnega zakonika Ruske federacije se pri uporabi metode obračunavanja eden od datumov prizna kot datum stroškov v obliki najemnin:

Datum poravnave v skladu s pogoji sklenjenih pogodb;

Datum predložitve zavezancu dokumentov, ki so podlaga za izračun;

Zadnja številka poročevalskega obdobja.

Organizacija lahko izbere enega od treh predlaganih v odstavkih. 3 str. 7 art. 272 Davčnega zakonika Ruske federacije o načinih priznavanja stroškov v obliki plačila tretjim organizacijam za storitve, ki jih opravljajo, in to določi v računovodski politiki (pismo Ministrstva za finance Rusije z dne 29. 2005 št. 03-03-04 / 1/183, Zvezna davčna služba Rusije v Moskvi z dne 6. avgusta 2009 št. 16-15 / 080966).

Hkrati je za davčne namene najem nepremičnin opravljanje storitev, saj rezultati takšnih dejavnosti nimajo materialnega izraza, se realizirajo in porabijo v procesu izvajanja te dejavnosti (5. člen 38. člena Davčnega zakonika Ruske federacije).

Če torej imata pogodbeni stranki sklenjeno najemno pogodbo in podpisani akt o prevzemu in prenosu nepremičnine, ki je predmet najema, potem sledi, da storitev izvajata (uporabljata) pogodbene stranke in zato , imajo organizacije razlog, da se v davčno osnovo za davek na dobiček vključijo zneski dohodka od prodaje takšne storitve (najemodajalec) in odhodki v zvezi s porabo storitve (najemnik) (pisma zvezne Davčna služba Rusije za Moskvo z dne 30. junija 2008 št. 20-12 / 061162, z dne 26. marca 2007 št. 20-12 / 027737, Zvezna davčna služba Rusije z dne 05. 9. 2005 št. 02-1-07 / 8 ).

Poleg tega poglavje 34 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki ureja pravna razmerja na podlagi najemne pogodbe, od najemnika in najemodajalca ne zahteva, da s sestavljanjem aktov mesečno potrjujeta izpolnjevanje obveznosti strank iz najemne pogodbe. Tako mesečno sestavljanje aktov storitev, opravljenih po najemni (podnajemni) pogodbi za namen dokumentarne potrditve stroškov v obliki najemnin, ni potrebno, če iz pogodbe ne izhaja drugače (dopisi ministrstva financ Rusije z dne 16. novembra 2011 št. 03-03-06 / 1 / 763, z dne 13. 10. 2011 št. 03-03-06 / 4/118, z dne 06. 10. 2008 št. 03-03-06 / 1 /559, z dne 09. 11. 2006 št. 03-03-04 / 1/742).

V obravnavani situaciji pogoji najemne pogodbe tudi ne predvidevajo izdajanja računa za plačilo (predplačilo).

Hkrati izdaja računa za plačilo ni okoliščina, s katero zakon ali pogodba o opravljanju storitev za plačilo povezuje nastanek naročnikove obveznosti plačila storitev (resolucija Zvezne protimonopolne službe Moskve). Okrožje z dne 20. 12. 2012 št. F05-14578 / 12 v zadevi št. A40-10258 / 2012) ...

Poleg tega se izdatki, sprejeti za davčne namene, ob upoštevanju določb poglavja 25 Davčnega zakonika Ruske federacije kot taki pripoznajo v poročevalskem (davčnem) obdobju, na katerega se nanašajo, ne glede na čas dejanskega plačila. sredstva (člen 1 člena 272 Davčnega zakonika Ruske federacije).

V skladu s tem izdajanje ali nefakturiranje samo po sebi ne povzroča nobene davčne obveznosti.

Naj povzamemo. Torej so za potrditev stroškov najema prostorov potrebni naslednji dokumenti: sklenjena najemna pogodba, dokumenti, ki potrjujejo plačilo najemnine, akt o prevzemu in prenosu najetega premoženja. Hkrati za potrditev zakonitosti priznavanja stroškov priprava mesečnih aktov o opravljenih storitvah in računov za plačilo (predplačilo) ni potrebna, razen če je njihova priprava izrecno določena z najemno pogodbo.

Besedila dokumentov, omenjenih v odgovoru strokovnjakov, so na voljo v pravnem referenčnem sistemu GARANCIJA .

POMEMBNO: Novi zakon je poskus, ki velja samo v 4 regijah: Moskva, Moskovska regija, Kaluška regija, Republika Tatarstan.

Ta režim vam omogoča, da zakonito najamete stanovanje in plačate davek v višini 4-6%, kar je na splošno bolj donosno kot plačilo dohodnine in dejavnosti samostojnega podjetnika po poenostavljenem davčnem sistemu (STS).

Po novem zakonu je treba sprejetje plačila v negotovinski obliki registrirati z aplikacijo FTS »Moj davek«. Po 1. januarju 2019 ga bo mogoče brezplačno prenesti in namestiti na vaš pametni telefon. Podobne funkcije bodo na voljo tudi na posebnih spletnih mestih in storitvah, katerih seznam bo objavila Zvezna davčna služba.

Za negotovinska plačila (kot tudi za gotovino) je potrebno generirati ček v elektronski obliki, ki ga je treba po elektronski pošti poslati plačniku.

Banke lahko ponudijo tudi storitve za samodejno generiranje čeka, ko prejmejo sredstva na določeno kartico ali račun. Če uporabljate takšno bančno storitev, morate v pogodbi o najemu / zakupu določiti to kartico / račun za kreditiranje plačil.

Sprejemanje plačila brez izdaje čeka je kršitev. Ček za negotovinska plačila mora biti generiran najkasneje do 9. dne naslednjega meseca (po mesecu, v katerem je bilo plačilo prejeto).

Ker je sprejem gotovinskih plačil za samozaposlene tako poseben, je potrebno spremeniti obstoječe pogodbe.

Pri sklepanju novih pogodb je treba uporabiti posebne obrazce za samozaposlene najemodajalce. V primeru najema stanovanja pravni osebi je pomembno, da plačnik ni davčni zastopnik (kot je to običajno pri najemu od fizične osebe) – ne odtegne dohodnine on, temveč posamezni najemodajalec. sam plača davek NPD zase.

Upoštevajte: pomembno je, da v pogodbi natančno navedete, na katere podrobnosti se pošlje elektronski ček.

Vse značilnosti dejavnosti samozaposlenih najemodajalcev so podrobno opisane v našem novem priročniku »Samozaposleni najemodajalec«, ki je izšel decembra 2018. Načrtujemo ga redno posodabljati in posredovati našim strankam.

Prejemanje najemnine preko bančnega računa posameznika

Posameznik lahko denar na svoj račun prejme od najemnika z nakazilom ali z nakazilom na svoj račun ali kartico. To je lahko prenos, ki ga opravi druga organizacija s svojega računa, prenos posameznika s svojega računa ali prenos posameznika brez odprtja računa.

Za bančno nakazilo bo najemnik potreboval bančne podrobnosti, kar je mogoče navesti v pogodbi ali prijaviti v ločenem (po možnosti uradnem, podpisanem in žigosanem) dopisu. Sem spadajo: polno ime, TIN (neobvezno), številka računa, BIK banke, ime banke, številka korespondenčnega računa banke, oddelek Centralne banke (v katerem je odprt korespondenčni račun).

Pri nakazilu od plačnika, torej od najemnika, bo njegova banka najverjetneje zadržala provizijo. To provizijo plača najemnik in ne sme zmanjšati zneska najemnine. Namen plačila mora biti označen "Po najemni pogodbi št. XX od DD.MM.LLLL za mesec LLLL g." POMEMBNO: posamezni najemnik se lahko obrne neposredno na banko najemodajalca in nakaže denar na njegov račun (po številki računa) ali na svojo kartico (po številki kartice). Ta metoda je na primer priročna v banki, ki ima veliko podružnic.

Prav tako lahko lizingojemalec izvede prenos s svoje kartice na kartico najemodajalca ali nakaže denar preko bančnega plačilnega terminala na najemodajalčev račun ali kartico. Preverite, ali vaša banka ponuja takšne storitve, in o tem obvestite najemnika. Vendar pa se pri prenosu kartice s kartico od najemnika lahko zadrži nesimbolična provizija, znesek ene operacije pri polaganju prek terminala pa je zdaj omejen na 15.000 rubljev. Če boste morali položiti več, boste morali opraviti več transakcij, banka pa lahko določi omejitev za polnjenje prek ene naprave. Morda se bodo v prihodnosti pojavili drugi načini plačila - na primer prek omrežja terminalov.

Pri oddaji davčnega obračuna (dohodnina-3) priporočamo, da pri svoji banki ali preko internetne banke pridobite izpisek TRR samostojnega podjetnika za preteklo leto. Če je tehnično mogoče, priporočamo, da prejmete tudi izpisek o prometu pri določenem plačniku (najemniku).

Prejemanje najemnine preko bančnega računa samostojnega podjetnika

Samostojni podjetnik lahko prejme denar na svoj račun od najemnika le v obliki nakazila. To je lahko prenos, ki ga opravi druga organizacija s svojega računa, prenos posameznika s svojega računa ali prenos posameznika brez odprtja računa. Morda se bodo v prihodnosti pojavili drugi načini plačila, na primer prek omrežja terminalov ali prek bankomata. Za negotovinsko nakazilo bo najemnik potreboval bančne podatke, ki jih je mogoče navesti v pogodbi ali prijaviti v ločenem (po možnosti uradnem, podpisanem in žigosanem) dopisu. Sem spadajo: ime samostojnega podjetnika (na primer samostojni podjetnik Petrov Petr Petrovič), TIN samostojnega podjetnika, številka računa samostojnega podjetnika, banka BIK, ime banke, številka korespondenčnega računa banke, oddelek Centralna banka (v kateri je odprt korespondenčni račun).

POMEMBNO: najemnik ne more priti v vašo banko in nakazati denar na vaš račun. Tudi če pride na vašo banko, v kateri nima računa, mora opraviti nakazilo brez odprtja računa.

Pri nakazilu od plačnika, torej od najemnika, bo njegova banka najverjetneje zadržala provizijo. To provizijo plača najemnik in ne sme zmanjšati zneska najemnine.

POMEMBNO: pri plačilu mora plačnik navesti "samostojni podjetnik Petrov Petr Petrovič" in ne samo "Petrov Petr Petrovič". Žal je zaradi tega prišlo do precedensov nenakazovanja sredstev.