Hipotekarni uslovi za primarno stanovanje. Primarna hipoteka. Prednosti i nedostaci

Hipoteka na primarnom tržištu nekretnina

Kako stanovnici Sankt Peterburga mogu kupiti stanovanje? Postoje dvije vrste kupovine stanova – na primarnom ili sekundarnom tržištu nekretnina. Cijena stana na primarnom tržištu je manja, ali uprkos tome, većina stanovništva nema potreban iznos za obavljanje takvih transakcija. Tu im u pomoć dolazi vrsta kreditiranja koja se zove hipotekarni kredit.

Ova vrsta transakcija nekretninama postaje sve popularnija. Tako je u protekloj godini broj transakcija kreditnih sredstava povećan skoro 3 puta u odnosu na prethodnu godinu. Štaviše, ljudi su sve spremniji da kupuju stanove u izgradnji na kredit. Sada se oko 40% transakcija nekretninama obavlja uz pomoć pozajmljenih sredstava. Prema prognozama analitičara za ovu godinu, trend će se nastaviti i taj će udio iznositi 60%. Broj banaka koje daju hipotekarne kredite dostiže 25-30. Dešava se da nekoliko banaka istovremeno implementira svoje programe kreditiranja u stalnu imovinu. Dakle, konkurencija na ovom tržištu je prilično jaka. Stoga, u borbi za klijente, banke moraju da smanje kamate na ovu vrstu kredita. Ako su nedavno stope na hipoteke bile u rasponu od 16-17%, onda je u ovom trenutku prosječni nivo stopa 10-12% godišnje.

Trenutno oko 80 građevinskih kompanija posluje u oblasti stambene izgradnje u Sankt Peterburgu. Četvrtina njih je dobila bankarsku akreditaciju. Za građevinare je vrlo primamljivo da se akredituju kod nekoliko banaka odjednom, jer im to omogućava da dođu do većeg broja potencijalnih klijenata.

Programi kreditiranja transakcija nekretninama za primarno stambeno tržište pojavili su se relativno nedavno. Činjenica je da ni građevinari ni kreditne organizacije nisu htjele da se bave ovim područjem djelovanja. Za banke je ova vrsta kredita podrazumijevala visoke rizike, dok je investitorima bilo isplativije prodavati gotove stanove. Ali Savezni zakon „O učešću u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina“ doveo je građevinske kompanije u situaciju da su bile prinuđene da počnu prodaju stanova koji su još u izgradnji. Činjenica je da prilikom kreditiranja izgradnje ili njenog finansiranja banke i druge finansijske organizacije prvo sastavljaju projekat, koji uključuje prognozu prijema sredstava od realizacije aktivnosti. Stvarna implementacija plana podliježe strogoj kontroli. Stoga je investitorima postalo neisplativo ostavljati neprodane stanove do završetka procesa izgradnje. Osim toga, visoke cijene gotovih stanova donekle su zbunile buduće kupce kuća.

Istovremeno, broj ljudi koji žele kupiti stambeni prostor na sekundarnom tržištu je neznatno smanjen. Stoga je klasična hipoteka postala manje tražena. Tako su banke bile suočene sa potrebom da ozbiljno razmisle o mogućnosti realizacije programa kreditiranja za kupovinu stambenih objekata u izgradnji. 2007. se sa sigurnošću može smatrati godinom rođenja hipotekarnog kreditiranja na primarnom tržištu nekretnina u našoj zemlji.

Kreditiranje za kupovinu stanova na primarnom tržištu po svom mehanizmu sve više podsjeća na kreditiranje transakcija na sekundarnom tržištu. Dok se projekat ne završi, kredit podliježe višoj stopi, banka angažuje građevinsku firmu kao žiranta, a prijevremena otplata kredita je zabranjena u prvih nekoliko godina ugovora o hipoteci.

Trenutno je rok trajanja hipotekarnih ugovora većine kreditnih institucija 20-25 godina, iako su neke banke taj period već povećale na 30 godina. Konkretno, takve maksimalne uslove kredita nude KIT-Finance, VTB 24 i neke druge velike banke. Istovremeno se smanjuje i minimalni procenat učešća. Na primjer, Sberbank Rusije u svom programu kreditiranja „mlade porodice“ postavlja minimalni doprinos od 5%. Ali programi pojedinih banaka za kreditiranje transakcija nekretnina na primarnom tržištu odlikuju se većim učešćem od programa istih banaka za kreditiranje transakcija na sekundarnom tržištu. Na primjer, takve razlike možete pronaći u MDM banci.

Stope na kredite u rubljama obično su nekoliko posto više nego na kredite u stranoj valuti. Stope na hipotekarne kredite u stranoj valuti trenutno se kreću od 9,5% (ovu stopu svojim klijentima nudi UralSib banka) do 12% u Seregatelnoj banci Ruske Federacije.

Zahtjevi koje banke postavljaju svojim potencijalnim zajmoprimcima u principu su gotovo isti u svim bankama. Prvo, dob zajmoprimca mora biti između 18 i 55 (za žene) i 60 (za muškarce) godina. Osim toga, banke obraćaju pažnju na to da kredit ističe prije nego što klijent navrši 75 godina života. Zajmoprimac mora da je na svom poslednjem poslu radio najmanje nekoliko meseci. Uzimaju se u obzir i prihodi budućeg zajmoprimca - posebno, banka provjerava da li plaćanja po kreditu neće preći udio od 40%. Istina, ako se ova cifra premaši, banke su spremne izaći u susret klijentima na pola puta i napraviti ovu kalkulaciju za ukupan prihod nekoliko sudužnika odjednom. I ono što je vrijedno pažnje je da sudužnici ne moraju biti rođaci (što je veoma važno za vanbračne supružnike). Tako čak i ne naročito bogata porodica može dobiti hipotekarni kredit (npr. MDM banka zahteva da prihod koji se uzima u obzir bude najmanje 350 dolara mesečno). Ali banke imaju jedan zahtjev koji moraju striktno ispuniti. Govorimo o državljanstvu budućeg zajmoprimca. A za one koji nisu državljani Ruske Federacije, prilično je teško dobiti kredit, takve ponude su dostupne samo u nekoliko banaka. Na primjer, Absolut banka i Baltinvestbank daju takve ponude svojim klijentima.

Banke praktikuju naplaćivanje naknada za svoje usluge. Spisak ovih usluga obuhvata razmatranje zahteva, otvaranje kreditnog računa i vođenje poslova na njemu. Pojedine kreditne institucije naplaćuju i proviziju za prijenos sredstava na račun građevinske kompanije i za provjeru dokumenata potencijalnog zajmoprimca. Veličina provizije za razmatranje prijave obično ne prelazi 1,5 hiljada rubalja. Iako neke banke naplaćuju veće naknade. Održavanje kreditnog računa klijenta košta 1% od iznosa kredita. Dešava se da banke uopće ne naplaćuju proviziju od klijenta, ali to je prilično rijedak slučaj. Posebno je po tome poznata Gazprombanka.

Takođe, troškovi klijenta koji dobije hipotekarni kredit od banke uključuju plaćanje usluga procene nekretnine u izgradnji i troškove osiguranja od rizika.

Mnoge banke imaju različite programe za privlačenje klijenata. To može biti, na primjer, program kreditiranja preduzeća. Njegova suština leži u činjenici da se zaposlenima u preduzećima koja su veliki klijenti date banke može smanjiti visina provizije ili kamatna stopa na kredit.

Inovacija u oblasti kreditnih transakcija na primarnom stambenom tržištu je program mjeničnog hipotekarnog kreditiranja. U takvoj šemi, kolateral nije pravo potraživanja, već mjenica koju izdaje građevinsko preduzeće. Po završetku projekta vrši se otplata mjenice, nakon čega slijedi zaključivanje ugovora o hipotekarnom kreditu. Takav program svojim klijentima može ponuditi filijala Banke Moskve u Sankt Peterburgu.

Novi program je također pokrenula Baltinvestbank. Prvo, kamatna stopa na kredit i prije završetka izgradnje iznosila je samo 9%, štaviše, za kredit u rubljama. Svi ostali uslovi kredita ostali su standardni. Samo tri kuće u Sankt Peterburgu su pogođene ovom akcijom. Sve tri kuće su u posljednjoj fazi izgradnje, tako da banka gotovo ništa ne rizikuje, ali je mala dobit.

Planovi na rate koje nudi LenSpetsSMU zapanjuju svojom raznolikošću. Ovo može biti otplata na rate bez kamate do prihvatanja od strane Građanskog zakonika (državna komisija). Akontacija u ovom slučaju iznosi 5%. Ako kupac odmah plati od 30 do 100% cijene stanovanja, na njega počinje primjenjivati popust od 3-10%. Takođe, obročno plaćanje može važiti 2 godine nakon državnog prijema. U tom slučaju, ugovor će poskupjeti za 5-12%. A srednja opcija je otplata na 6 mjeseci. Tada će ugovor poskupjeti za 5-8%.

LEK ne zaostaje za svojim konkurentima. Njihov program nudi kupovinu stambenih certifikata. Deset sertifikata odgovara jednom kvadratnom metru. Cijena se uzima za određeni objekat iu određeno vrijeme. Čim snimka po atestima pokrije 30% površine stana, stambeni prostor se dodjeljuje kupcu. Hartije od vrijednosti imaju likvidnost.

Iz svega navedenog možemo zaključiti da se u vrlo bliskoj budućnosti programi hipotekarnih kredita za transakcije na primarnom tržištu nekretnina praktično neće razlikovati od programa hipotekarnih kredita za transakcije na sekundarnom tržištu. Barem je to trend.

Šta kažu stručnjaci

Viši ekonomist odjela za investiciono projektovanje, Maxim Shlemen, napominje da je kupovina stambenog prostora u izgradnji na kredit dobra opcija za klijenta. U ovom slučaju kreditna institucija vrši procjenu imovine, građevinska kompanija je jemac po ugovoru o hipoteci, a pravo potraživanja je založeno kao kolateral. Prema riječima stručnjaka, njihova kompanija je dobro poznata na tržištu stambene izgradnje Sankt Peterburga i Lenjingradske regije. Tokom 10 godina svog aktivnog rada, uspostavila je partnerstva sa najvećim kreditnim institucijama koje nude svoje usluge u Sankt Peterburgu. To su tako poznate banke kao što su Sjeverozapadna banka Sberbanke Rusije, Vitabank i druge. Na primjer, priprema se partnerski program sa Bankom St. Petersburg. Rok zajma u okviru ovog programa biće 25 godina. Već su poznati objekti, kupovina stanova u kojima će se vršiti kreditnim sredstvima Banke Sankt Peterburg. Ali kompanija je već organizovala partnerski program sa Vitabankom, omogućavajući kupcima kuća da iskoriste kredit Vitabanke do 15 godina. Program se odnosi na kupovinu stanova u svim objektima koje gradi ova građevinska kompanija. Takođe se razvijaju planovi za saradnju sa drugim velikim bankama. Vrijedi napomenuti i to da prilikom kupovine kuće na kredit klijent odmah plaća cjelokupni trošak kuće koristeći sredstva kredita. I on može iskoristiti popust od 4% prema uslovima ugovora. Kompanija je također primijetila da se na današnjem tržištu hipotekarnih kredita sve više povećava udio kredita za transakcije nekretnina koje se obavljaju na primarnom tržištu. Banke sve više izdaju kredite za plaćanje takvih transakcija. Graditelji su također zainteresovani da se njihovi stanovi prodaju. Stoga rade na tome da stanovi u zgradama u izgradnji zadovolje sve potrebe kupaca.

Čitav sistem hipotekarnih kredita u Rusiji danas prolazi kroz značajne promjene, kaže zamjenik generalnog direktora hipoteke" , Vladimir Gliner. Hipotekarni krediti postaju sve dostupniji široj populaciji. Sada banke čak nude i programe u kojima ne morate plaćati akontaciju prilikom dobijanja kredita za kupovinu stana u zgradi u izgradnji. Sve više banaka pozajmljuje novac klijentima za kupovinu zemljišta. Hipoteka trenutno omogućava stanovništvu da stekne vlasništvo nad bilo kojim zemljištem, ako se ova parcela ne koristi u poljoprivredi. Kamatne stope padaju pred našim očima. Istina, sada banke mnogo ozbiljnije pristupaju procjeni solventnosti. Procjenjuje se kreditna istorija u drugim bankama.Ako potencijalni zajmoprimac podiže sredstva od druge banke ili kasni s plaćanjem postojećih kredita, može mu se uskratiti hipotekarni kredit. Hipoteku možete uzeti samo ako je stan kupljen od određenog investitora. Trenutno je na spisku građevinskih firmi sa kojima banke sarađuju samo 10-12 firmi. Dakle, stan po ugovoru o hipotekarnom kreditu možete kupiti ne u bilo kojoj zgradi u izgradnji, već samo u onoj koja je akreditovana od strane banke. Ugovor o hipotekarnom kreditu za transakciju na primarnom tržištu nekretnina zaključuje se pod nešto manje atraktivnim uslovima za zajmoprimca od ugovora o kreditiranju transakcija nekretnina na sekundarnom tržištu. Kamata na takve kredite je obično veća, a maksimalni rok kredita je smanjen na 25 godina. Istina, takve transakcije se završavaju prilično brzo. Prosječan period za dobijanje kredita od momenta podnošenja zahtjeva do uplate kreditnih sredstava na račun korisnika kredita je tri sedmice. Osim toga, kupac ne mora provjeravati zakonitost kupoprodajne transakcije stana, te trošiti novac na provođenje procjene i uknjižbu stana. Kreditni službenik specijaliziran za hipotekarne kredite ponudit će kupcu različite opcije od kojih on može izabrati samo onu najprihvatljiviju. Hipotekarni brokeri će vam pomoći da dobijete hipoteku. Njihova nadležnost uključuje izbor odgovarajućeg programa, konsultacije oko pripreme dokumentacije za dobijanje kredita. Konkretno, Hipoteka sarađuje sa skoro 40 banaka i može savjetovati klijente oko 150 proizvoda. Na taj način je vrlo jasno definisan program koji je najprikladniji za svakog kupca nekretnine. Ali ipak, konačna odluka o odabiru jednog ili drugog kreditnog proizvoda pripada klijentu. Hipotekarni broker je potreban samo da pomogne osobi da se kreće u svijetu modernog hipotekarnog kreditiranja. Postoji praksa u kojoj banke klijentima hipotekarnih posrednika smanjuju kamatu na kredite. Hipotekarnom brokeru možete povjeriti i traženje stana za koji je podignuta hipoteka. I ovom opcijom klijent štedi na uslugama agencije za odabir stanova. Prilikom donošenja tako važnih odluka kao što je kupovina stana, bolje je vjerovati profesionalcima.

Petersburg Real Estate Company, Natalya Lugovskaya, također primjećuje brzi rast tržišta u oblasti hipotekarnog kreditiranja. Saznavši koji je ovo profitabilan smjer, sve veći broj banaka ulazi na tržište kreditiranja za kupovinu stanova u kućama u izgradnji. Razlika između hipotekarnog kreditiranja za kupovinu stambenog prostora u izgradnji i kupovine stambenog prostora na sekundarnom tržištu su neka ograničenja u pogledu izbora kuće u kojoj se planira kupnja stana. Ovo se odnosi na neophodan uslov za akreditaciju objekta kod banke koja klijentu daje hipotekarni kredit. Rizici banke se povećavaju i zbog činjenice da se prijenos stana kao kolaterala za kredit može izvršiti tek nakon završetka izgradnje nekretnine. Dakle, dolazi do povećanja kamatnih stopa na kredit tokom čitavog perioda dok je nekretnina u izgradnji. U prosjeku, stope koje su na snazi u ovom periodu su nekoliko procentnih poena više od stopa na snazi na hipotekarne kredite izdate za kupovinu stambenog prostora na sekundarnom tržištu. Nakon predaje objekta, kupljeni stan se stavlja u zalog kao kolateral za kredit, a kamatna stopa se snižava na nivo stopa koje važe za kreditiranje prometa nekretnina na sekundarnom tržištu. Programer, zajedno sa bankom, razvija program interakcije. Štaviše, nekoliko banaka može dati hipotekarni kredit za kupovinu stanova u istoj zgradi. Ovo omogućava klijentu da odabere najprikladnije uslove kredita za njega. Nije tajna da različite banke nude različite uslove. Kamatne stope na kredite i maksimalni mogući uslovi kredita variraju. Često kriterij za odabir banke u kojoj će se odobravati hipotekarni kredit nije niska stopa, već iznos kredita na koji zajmoprimac može računati, odnosno akreditacija građevinskog projekta po izboru klijenta. Kompanija Petersburg Real Estate pomaže svojim klijentima da se snalaze u ovoj raznovrsnosti bankarskih ponuda. Takođe, klijenti kompanije često imaju popuste na bankarske kamate.

Pravni savjetnik kompanije "47 VERUST", Aleksandar Agafonov, takođe pominje razlike koje se pojavljuju kada se uporede dve vrste hipotekarnih kredita - kreditiranje za transakcije nekretninama na sekundarnom stambenom tržištu i kreditiranje za kupovinu stanova u kućama u izgradnji. Prvo, kod kreditiranja za kupovinu stambenog prostora u nekretnini koja je još u izgradnji primjenjuju se veće stope kredita. Drugo, kupac stana se ne može useliti u njega dok se ne završi izgradnja nekretnine i dok se ne završe svi postupci za prenos vlasništva i uknjižbu. Građevinska kompanija koja izvodi projekat često može ponuditi svom klijentu plan otplate na rate, ali rok je kratak. Kupac mora platiti kupljeni stan prije predaje nekretnine i puštanja u funkciju. Ukoliko klijent zahtijeva duži rok za punu uplatu, investitor ga upućuje na jednu od banaka koja je akreditirala nekretninu. Banka, zauzvrat, razmatra zahtjev klijenta i donosi odluku o davanju kredita i uslovima pod kojima će se kredit izvršiti. Uslovi su veoma različiti: rok kredita može biti od 5 do 30 godina, stopa kredita varira od 9 do 15% godišnje; Banka prihvata stambene objekte u izgradnji kao kolateral, kao zalog za kredit je moguć i prenos stambenog prostora koji je već u vlasništvu zajmoprimca. S obzirom na ogromnu konkurenciju koja trenutno postoji na tržištu hipoteka, u budućnosti možemo očekivati smanjenje trenutnih kamatnih stopa. Klijentima je sve isplativije koristiti hipotekarne kredite od banaka za kupovinu stana. Za one koji se odluče za kupovinu stana o svom trošku, sami plaćajući cjelokupnu cijenu stana, 47 TRUST je spreman da obezbijedi popuste. Kompanija detaljno proučava svaku konkretnu transakciju i uvek je spremna da izađe u susret svojim klijentima.

Plaćanja hipoteke

Koje mjesečne uplate čekaju u narednih nekoliko decenija stanovnike Sankt Peterburga koji odluče da kupe stan u zgradi u izgradnji na kredit? Razmotrimo mogućnosti različitih banaka za hipotekarne kredite. Obračun je napravljen za stan od 100.000 dolara.

Obračun mjesečnih otplata po hipotekarnim kreditima od najvećih banaka koje pružaju svoje usluge na kreditnom tržištu Sankt Peterburga

Ime

Uslovi kredita

"Absolut banka"

22,4 hiljade rubalja

19,8 hiljada rubalja

"rosbank"

22,72 hiljade rubalja

"KIT-finansije"

25,2 hiljade rubalja

23 hiljade rubalja

22 hiljade rubalja

27,95 hiljada rubalja

23,9 hiljada rubalja

22,83 hiljade rubalja

"IMPEX"

25,4 hiljade rubalja

24 hiljade rubalja

26,9 hiljada rubalja

24,9 hiljada rubalja

"UralSib"

27,64 hiljada rubalja

25,7 hiljada rubalja

24,80 hiljada rubalja

"Raiffeisen BANKA"

29,1 hiljada rubalja

28 hiljada rubalja

27,23 hiljade rubalja

"Promsvyazbank"

30 hiljada rubalja

28 hiljada rubalja

"Uniastrum banka"

30,56 hiljada rubalja

29,6 hiljada rubalja

34 hiljade rubalja

Dakle, hipotekarni kredit za kupovinu stanova na primarnom tržištu postaje sve popularniji među stanovništvom, budući da su stanovi u zgradama u izgradnji obično 20% jeftiniji od stanova na sekundarnom tržištu nekretnina. Analizirajući trenutno stanje, možemo očekivati da će već u ovoj godini programi hipotekarnih kredita za promet nekretnina na primarnom tržištu po uslovima biti izjednačeni sa programima kreditiranja kupovine stanova na sekundarnom tržištu. Ako se, naravno, nastavi trenutni trend.

Tržište nekretnina se obično dijeli na dvije vrste: novogradnja (kuća u izgradnji) i gotova stambena zgrada. Na osnovu toga, banke nude hipotekarne programe koji se razlikuju u pogledu kupovine i punog troška kredita. U posljednje vrijeme tržište novogradnje je posebno aktivno u kreditiranju, kada kupac može kupiti stan već u fazi projekta, iako u stvarnosti nijedan objekat još nije izgrađen. Ovo će se zvati zajednička gradnja. Ako je nekretnina već izgrađena, ali još nije puštena u rad, smatrat će se primarnim tržištem, a ako je kuća puštena u rad i vlasnici su dobili vlasničku dokumentaciju, onda će se smatrati sekundarnim. Mnogi ljudi pogrešno vjeruju da se sve nove zgrade nazivaju primarnim, a sve stare zgrade sekundarnim. Zapravo, potpuno nova kuća bez završne obrade i komunikacija može se pokazati sekundarnom ako je za nju pribavljena vlasnička potvrda.

Razlog velike potražnje za novim zgradama može se pripisati mogućnosti zarade, jer je u ranim fazama izgradnje trošak takvog stanovanja mnogo niži. U narednim fazama njegova cijena može značajno skočiti. Kao rezultat toga, kupac ima priliku da zaradi ne samo od rasta imovine, već i da koristi financijsku polugu u obliku hipoteke. Pogledajmo bliže kako se razlikuju uslovi primarne i sekundarne hipoteke, koje su njihove karakteristike i šta će zajmoprimcu biti lakše?

Primarna i sekundarna hipoteka.

Primarni hipotekarni kredit se odnosi na izdavanje kredita za potpuno novi dom koji ranije nije imao vlasnika. Zapravo, postoji samo na papiru i može se kupiti samo na osnovu ugovora o udjelu u kapitalu, u kojem se navodi da se investitor obavezuje da će izgraditi objekat i prenijeti ga na korištenje kupcu. Nakon prijema ovih dokumenata, vlasnik može uknjižiti pravo vlasništva na nekretnini.

Druga hipoteka se odnosi na izdavanje kredita na nekretninu koja je već upisana. To može biti nova kuća koja je tek izgrađena i puštena u rad, ali za koju je već izdat vlasnički list, ili stara zgrada.

Postoje razlike između primarnog i sekundarnog stanovanja:

Cijena. Preprodaja je obično skuplja, jer postoji neka vrsta završne obrade, a u primarnom objektu klijent dobija samo gole zidove u koje će morati dosta da uloži.
Brzina obrade. Ako se možete useliti u sekundarnu kuću i živjeti odmah nakon transakcije, onda od trenutka kada uđete u zajedničku gradnju do dobijanja prava vlasništva može proći nekoliko mjeseci ili čak godina.
Prilozi. Novi stambeni objekti svakako zahtijevaju finansijska ulaganja, iako je i sekundarno stanovanje ponekad potrebno ozbiljno remont. Pod drugim uslovima, ulaganje u novi stambeni prostor biće jeftinije od preuređenja postojećeg sa svim komunikacijama.
Rizici. Prilikom kupovine primarne nekretnine nastaju rizici sa radom investitora koji može bankrotirati, a kuća u konačnici ne može biti završena. Državna duma trenutno razvija zakon prema kojem će programeri morati da se osiguraju. Sekundarno tržište također ima svoje rizike koje treba provjeriti. Dakle, može se iznenada pojaviti nasljednik i sve transakcije će biti poništene. U tu svrhu, vlasništvo je osigurano u hipotekarnoj transakciji, tj. vjerovatnoća nezakonitih transakcija, jer se ponekad stanovi mogu preprodati više puta i teško je pratiti zakonitost svake transakcije.
Profitabilnost. Cijena novog stana će rasti kako se kuća bude gradila. Ako sve prođe kako treba, možete dobiti do 30% takve investicije (međutim, visoki su i rizici nedovršene gradnje). Cijena preprodaje će rasti s općim tržišnim trendovima. Alternativno, možete zaraditi novac izdavanjem (iznajmljivanjem).

Dakle, primarna hipoteka će biti isplativija za zajmoprimca u smislu troškova stanovanja, odsustva rizika od nezakonitosti prethodnih transakcija i mogućnosti korištenja profitabilnih programa uz podršku države.

Karakteristike primarne hipoteke.

Predviđeno isključivo za stambene prostore u izgradnji od strane investitora.
Pravo potraživanja na navedeni predmet kolaterala će djelovati kao kolateral u fazi izgradnje.
Nakon primopredaje objekta, sastavljaju se imovinski dokumenti i hipoteka.
Dokumente ćete morati prikupiti dva puta: za upis ugovora o dionicama i za upis prava vlasništva.

Karakteristike sekundarne hipoteke.

Predmet zalog je završeni stan.
Dokumenti se podnose jednokratno za registraciju prava na imovinu u Sistemu federalnih rezervi i za hipoteku.

Šta je isplativije i bolje za zajmoprimca?

Teško je nedvosmisleno odgovoriti na ovo pitanje, jer sve ovisi o cilju kojem zajmoprimac teži.

Trebali biste odabrati primarnu hipoteku ako:

Zajmoprimac želi prodati stan po višoj cijeni u budućnosti.
Osoba u osnovi želi živjeti samo u novom domu, u kojem nije bilo prethodnih vlasnika i gdje može sve učiniti "za sebe".
Klijent ne želi da plaća visoko osiguranje (samo lično i imovinsko, bez vlasništva)

Trebali biste odabrati sekundarnu hipoteku kada.

Hipoteka– ϶ᴛᴏ zalog nepokretnosti radi osiguranja obaveza prema povjeriocu - banci ili drugoj kreditnoj instituciji. Kod hipotekarnog kreditiranja, zajmoprimac dobija kredit za kupovinu nekretnine ili druge svrhe. Njegova obaveza prema zajmodavcu će biti vraćanje kredita, a hipoteka nekretnine osigurava ispunjenje ove obaveze. Nekretnine kupljene uz pomoć hipoteke biće vlasništvo zajmoprimca od trenutka kupovine. U našoj zemlji se termin „hipoteka“ najčešće koristi u vezi sa rešavanjem stambenih problema.

Najčešća opcija za korištenje hipoteke u Rusiji je kupovina stana na kredit. Tradicionalno, novokupljeni stan se stavlja pod hipoteku, iako se pod hipoteku može staviti i postojeći stan. Kupljena imovina je upisana kao vlasništvo zajmoprimca i ostaje pod zalogom kod banke do potpune otplate kredita. Koristeći hipotekarni kredit, možete kupiti stan na sekundarnom tržištu ili u fazi izgradnje (primarno tržište)

Troškovi kupovine nekretnine pod hipotekom, osim cijene same nekretnine, uključuju i:

bankovne provizije i naknade;
troškovi za procjenu kolaterala;
troškovi papirologije za prenos prava na nepokretnostima;
troškovi za pripremu tehničke dokumentacije (za BTI) i državnu naknadu za državnu registraciju hipoteka (saveznoj službi za registraciju);
troškovi životnog osiguranja zajmoprimca;
troškovi osiguranja kupljene nekretnine.

Hipoteka je atraktivna prvenstveno jer vam omogućava da se brzo uselite u novi stan, postanete njegov vlasnik, upišete članove svoje porodice i platite ga u narednih nekoliko godina, bez straha od rasta cijena nekretnina. Ovo je praktičnije od štednje novca, izlaganja ušteđevine inflaciji i drugim rizicima ili iznajmljivanja stana, jer je iznos mjesečne otplate kredita uporediv sa mjesečnom rentom za stanovanje.

Broj banaka koje izdaju kredite osigurane nekretninama stalno raste. Najtipičniji primaoci hipotekarnih kredita biće građani starosti od 25 do 35 godina sa platom od 24 do 100 hiljada rubalja. Mjesečno. Obično su to ljudi koji rade u uslužnom sektoru (bankarstvo, osiguranje, investicije, informacione tehnologije, marketing) ili u velikim proizvodnim organizacijama. Važno je znati da su većina njih kancelarijski radnici. Zajmoprimci su u pravilu oženjeni, ali nemaju djece. Istovremeno, značajan broj građana Rusije ne može sebi priuštiti kupovinu novog stana.

Program društveno-ekonomskog razvoja Ruske Federacije za srednjoročni period (2006–2008), odobren Uredbom Vlade Ruske Federacije od 19. januara 2006. br. 38-r, naglašava da u cilju stvaranja uslova za osiguranje razvoja ruske privrede, poboljšanje kvaliteta života stanovništva Izuzetno je važno aktivno razvijati tržišne institucije, uklj. mehanizam osiguranja.

Nedovoljno razvijen mehanizam osiguranja biće jedan od primarnih problema hipotekarnog kreditiranja.
Vrijedi napomenuti da će glavni društveni cilj stvaranja sistema osiguranja hipotekarnog kreditnog rizika biti stvaranje povoljnih uslova za širenje tržišta hipotekarnih kredita. Proučimo mehanizam izgradnje hipotekarnih odnosa od samog početka.

"Glumci" u hipoteci će biti kreditor(zajmodavac) i zajmoprimac(zajmoprimac) Njihov odnos je zasnovan na obostranom interesu: zajmoprimac želi da dobije novac za kupovinu izabranog doma, a zajmodavac želi da dobije kamatu za davanje novca. Banka ili kreditna organizacija djeluje kao zajmodavac, a građanin kao zajmoprimac.

Za osiguranje obaveze po ugovoru o kreditu (ugovoru o kreditu), zajmodavac i zajmoprimac sklapaju ugovor o zalozi nepokretnosti(ugovor o hipoteci) Zajmoprimac prema uslovima ugovora zalaže imovinu, kao što je parcela, zgrada, objekat, stambena zgrada, stan, dio stambene zgrade ili stana, ljetnikovac, vrt kuću ili garažu. Dužnik nastavlja da koristi založenu imovinu, odnosno troši novac na održavanje imovine, plaća komunalne račune i plaća poreze; tamo živi i smješta svoje rođake; obavlja rutinske popravke i osigurava čistoću.

Ugovor o hipoteci se zaključuje na duži rok – 10-15 godina se smatra normom. Istovremeno, s godinama je sve veća vjerovatnoća nastanka nepredviđenih nepovoljnih događaja, koji mogu dovesti do oštećenja ili uništenja založene imovine. Tu se nameće misao o osiguranju: samo osiguravajuće društvo može zaštiti imovinske interese dužnika u slučaju gubitka ili oštećenja nekretnine i dati povjeriocu garanciju povrata njegovog novca. Svrha osiguranja je smanjenje kreditnog rizika i njegova preraspodjela.

Ruske osiguravajuće kompanije koje posluju na tržištu hipotekarnog osiguranja nude partnerskim bankama posebne programe za sveobuhvatno hipotekarno osiguranje zajmoprimaca i založene imovine. Mora se imati na umu da će takvi programi biti efikasan alat za smanjenje kreditnog rizika.

Šta obuhvataju programi kasko osiguranja?

Kao prvo, osiguranje imovine: pokriva rizike banke vezane za gubitak i oštećenje hipotekarnog stana.

drugo, lično osiguranje, pokrivanje rizika banke u vezi sa životom, zdravljem i invalidnošću zajmoprimca.

I na kraju, osiguranje vlasništva: pokriva rizik da zajmoprimac izgubi vlasništvo nad stanom. Ovo je osiguranje od rizika da se imovinska prava zajmoprimca mogu osporiti ili povrijediti na ovaj ili onaj način od strane trećih lica.

Najvažnije informacije o ovim vrstama osiguranja date su u tabeli. 2.

Title Insurance– ϶ᴛᴏ osiguranje pravne čistoće dokumenata koji potvrđuju vlasništvo nad nekretninom. Takvo osiguranje omogućava zajmoprimcima ili kupcima nekretnina da očekuju naknadu za gubitke nastale u slučaju sudskog raskida ugovora o kreditu ili ugovora o kupoprodaji nekretnine. Drugim riječima, osiguranje od događaja koji su se dogodili u prošlosti, čije se posljedice mogu odraziti u budućnosti.

tabela 2
Programi hipotekarnog osiguranja

Prije svega, osiguran je rizik raskida posljednje transakcije sa stanom. Razlozi za to mogu biti različiti: uglavnom greške učinjene prilikom privatizacije stana, prilikom njegove prodaje ili zamjene. Osiguranik po osnovu ugovora o osiguranju biće zajmoprimac, a korisnik kredita banka kreditor, odnosno zajmoprimac snosi troškove osiguranja, ugovor sa osiguravačem potpisuje on, ali osiguranje po nastanku osiguranog slučaja isplatiće se u korist banke kreditora.

U inostranstvu se niti jedna kupoprodajna transakcija stana ili kuće ne zaključuje bez istovremenog zaključenja ugovora o osiguranju vlasništva. Funkciju sličnu osiguranju vlasništva pruža i osiguranje od odgovornosti za posrednike u prometu nekretninama i notare.

Primjer
U SAD se osiguranje može provoditi radi zaštite imovinskih interesa kako vlasnika imovine tako i banke koja je dala kredit za njeno stjecanje. Osiguranje vlasništva u potpunosti pokriva finansijske troškove vezane za kupovinu kuće. U svakoj američkoj državi stvorene su posebne vladine agencije za kontrolu zakona o osiguranju u prometu nekretnina. U državi Aljaska postoji poseban zakon o osiguranju prava vlasništva, usvojen 1974. godine. Vrijedi napomenuti da se njime uređuju uslovi osiguranja, tarife, prava osiguravača da traže dokumente o procjeni rizika i obim odgovornosti za otkrivanje povjerljivih informacija o transakcijama. Kao rezultat toga, u SAD je premija osiguranja za ovaj rizik niska: od 0,3 do 1% od iznosa moguće naknade osiguranja. U Rusiji – od 0,8 do 2,5%.

Banke obično imaju uspostavljene odnose sa određenim osiguravajućim društvima, pa će klijentu biti ponuđena lista afirmisanih osiguravača ili jedan provjereni radi sklapanja ugovora. Prema Expert RA, na kraju 2006. godine, vodeća osiguravajuća društva u osiguranju hipoteka su VSK Insurance House (Vojno osiguravajuće društvo), Ingosstrakh osiguravajuće društvo, Renaissance Insurance Insurance Company, ROSNO osiguravajuće društvo, SOGAZ osiguravajuće društvo ", "Moskovsko osiguravajuće društvo ".

Banka obično prati ispunjavanje obaveze zajmoprimca da plati premije osiguranja (uplati doprinose) po ugovoru o osiguranju za sve vreme do otplate kredita.

Uloga osiguranja u procesu odobravanja kredita je jedna od glavnih. Jedinstveni standardi osiguranja su razvijeni u Rusiji tokom višegodišnje prakse. Zakoni nemaju jasna pravila ni o oblicima osiguranja niti o izboru sistema odnosa osiguravača i banaka, već sadrže isključivo obavezu osiguranja hipotekarnih rizika.

Osiguranje hipoteka odnosi se na oblast građanskog, kreditnog, kolateralnog i prava osiguranja. Hipoteka je regulisana odredbama Građanskog zakonika Ruske Federacije (poglavlje 23, § 3 „Zalog“; Poglavlje 48 „Osiguranje“); Zakon o organizaciji poslova osiguranja; Federalni zakon od 16. jula 1998. br. 102-FZ „O hipoteci (zalog nekretnina)“.

Ugledne banke imaju prilično ozbiljne zahtjeve za sve svoje ugovorne strane, uklj. i osiguravajućim društvima. Istovremeno, za banku je važno da su interesi njenih klijenata zaštićeni polisom osiguranja, a njeni rizici pouzdano osigurani. Bilo bi pogrešno pretpostaviti da je osiguranje hipotekarnih kredita usluga koju nameće zakonodavac. To je normalna praksa u cijelom svijetu. Osiguravajuća društva preuzimaju značajan dio rizika u šemi hipotekarnih kredita, a rizik banke je ograničen samo potpunim bankrotom zajmoprimca. Slika ispod ilustruje činjenicu da rizici banaka i drugih kreditnih institucija u odnosima u oblasti hipotekarnog kreditiranja nisu ništa manji, a čak i veći od rizika zajmoprimaca (Sl. 1)

Slika br. 1. Rizici hipotekarne aktivnosti

Od čega se možete osigurati i koji su uslovi osiguranja?

Dakle, osiguranje će biti neizostavan uslov za dobijanje hipotekarnog kredita. Većina banaka zahtijeva tri vrste osiguranja za dobijanje kredita:

osiguranje kupljenog stana od rizika oštećenja i uništenja;
osiguranje vlasništva na predmetu hipoteke (tj. za stan koji kupujete);
životno i invalidsko osiguranje zajmoprimca.

Troškove osiguranja snosi zajmoprimac. Detaljne karakteristike ovih vrsta osiguranja date su u tabeli. 3.

Tabela 3
Uporedne karakteristike vrsta hipotekarnog osiguranja

Uslovi osiguranja. Ugovor o osiguranju, kao i svaki drugi ugovor, ima obavezne uslove. Osnovni uslovi ugovora o hipotekarnom osiguranju biće sledeći.

1. Predmet i predmet ugovora. U ovom slučaju predmet se izražava, s jedne strane, u obavezi osiguravajućeg društva da prihvati određeni predmet na osiguranje, a sa druge strane u obavezi ugovarača osiguranja da za njega plati premiju osiguranja. Predmet ugovora o osiguranju hipoteke biće imovina založena kao kolateral (hipoteka).

Prije svega, oni podliježu osiguranju sve vrste kolaterala, uključujući:

nekretnina, ovako nešto:
- zemljišne parcele, zgrade i građevine, građevine, stanovi u stambenoj zgradi i drugi imovinski objekti čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće (osim zrakoplova i pomorskih plovila podvrgnutih državnoj registraciji, plovila unutrašnje plovidbe, svemirskih objekata klasificiranih po zakonu kao nepokretne stvari);
- oprema za proizvodne i neproizvodne svrhe, kako u pogonu tako i nova;
- roba i sirovine na zalihama i u prometu;
- vozila u skladištu;
- domaće životinje;
- Izgradnja u toku;
- druge vrste imovine;
vozila, u upotrebi:
- sredstva kopnenog saobraćaja - prevoz putnika, prevoz tereta, prikolice za njih, autobusi, traktori, građevinska oprema i druga kopnena prevozna sredstva;
- sredstva vazdušnog saobraćaja - avioni, helikopteri, avioni specijalne namene, podležu državnoj registraciji;
- vodna saobraćajna sredstva – saobraćajna, ribolovna, industrijska, privredna i druga vodna sredstva koja podležu državnoj registraciji.

Drugo, osim osiguranja kolaterala, oni se mogu osigurati rizici za sledeće vrste osiguranja:

osiguranje rizika izgradnje i ugradnje (u vezi sa nedovršenom gradnjom nekretnine koja se prihvata kao kolateral);
osiguranje imovinskih prava (pravo vlasništva);
osiguranje plaćanja lizinga (za kreditiranje lizing društava);
osiguranje građanske odgovornosti vlasnika vozila (za kredite za kupovinu vozila);
druge vrste osiguranja.

Tipično, programi osiguranja koje su zajednički razvile osiguravajuće kompanije i banke koje pružaju hipotekarno osiguranje uključuju (a) zadužbinsko životno osiguranje zajmoprimca, kao i vrste osiguranja od rizika (kao što je osiguranje građana od nesreća i bolesti) i (b) osiguranje imovine, je predmet ugovora o hipoteci. Ponekad banka obavezuje zajmoprimca da dodatno osigura: a) rizik da zajmoprimac ostane bez posla; b) moguće pravni troškovi i nepredviđeni troškovi banke, vezano za izvršenje prava banke da izvrši ovrhu na predmetu hipoteke u slučaju neispunjavanja bitnih uslova ugovora o hipoteci (uključujući izbjegavanje zajmoprimca da osigura predmet hipoteke od rizika gubitka i štete)

Osiguranje se primjenjuje uz određena ograničenja, na primjer, ne može se osigurati rizik od visoke inflacije. Uzimanje u obzir ovih vrsta rizika unaprijed je jedan od zadataka banke.

2. Spisak rizika osiguranja. Obično su rizici osiguranja fiksirani u ugovoru o osiguranju kao sastavni dio kolateralnog odnosa. Lista rizika osiguranja određena je potrebom da se hipotekarnom povjeriocu obezbjede garancije za zadržavanje prihoda od korištenja kolaterala tokom cijelog ugovora o kreditu.

Imovina založena kao kolateral (hipoteka) (osim vozila u funkciji) osigurana je od uništenja (gubitka) i oštećenja za sljedeće rizike:

požar, udar groma, eksplozija gasa koji se koristi za potrebe domaćinstva (obavezno osiguranje);
elementarne nepogode (zemljotres, vulkanska erupcija ili podzemni požar, klizište, rušenje planine, oluja, vihor, uragan, poplava, grad ili kiša - ove vrste rizika su osigurane po potrebi, u zavisnosti od lokacije kolaterala);
eksplozije parnih kotlova, skladišta gasa, gasovoda, mašina, aparata i drugih sličnih uređaja (obavezno osiguranje ovih rizika);
oštećenje osigurane imovine vodom u slučaju havarije sistema vodosnabdijevanja, kanalizacije, grijanja, sistema za gašenje požara, kao i iznenadnog i ne uzrokovanog potrebom uključivanja potonjeg (obavezno osiguranje ovih rizika);
padanje letećih objekata sa ljudskom posadom ili njihovih ostataka na osiguranu imovinu;
provale i pljačke;
razbijena stakla, ogledala i izlozi;
nezakonite radnje trećih lica (vandalizam i huliganizam)

3. Trajanje ugovora. Obično se ugovorni rok određuje za period važenja ugovora o kreditu plus jedan mjesec. Rok trajanja početnog ugovora može biti godinu dana, a zatim se automatski obnavljati (produžavati) svake godine, ali za ugovor o kasko hipotekarnom osiguranju ovaj period ne smije biti kraći od roka kredita.

4. Troškovi usluga osiguranja. Ponekad je veličina premije osiguranja ta koja određuje konačnu odluku potencijalnog zajmoprimca – da uzme kredit ili odbije. Prosječna cijena kasko hipotekarnog osiguranja, koja uključuje tri navedene vrste rizika, trenutno se kreće od 0,9 do 1,1% od osiguranog iznosa. Ako vam je potrebno samo osiguranje vlasništva, stopa može biti skoro dvostruko viša.

Proceduru za obračun iznosa osiguranja tradicionalno određuje banka. Godišnji obračun premije osiguranja nastaje množenjem stanja iznosa kredita (uzimajući u obzir ono što je već plaćeno) sa procentom navedenim u ugovoru. Prilikom obnavljanja polise osiguranja za svaku narednu godinu, iznos premije osiguranja biće manji, jer se obračunava na osnovu neotplaćenog stanja kredita na dan zaključenja ugovora o osiguranju, odnosno otplate glavnice. koji je napravio zajmoprimac se uzima u obzir. Iznos osiguranja će se, naravno, činiti veoma velikim, ali će se tokom godina povećavati mogućnost (rizik) nastanka osiguranog slučaja, a iznos osiguranja će se smanjivati.

Plaćanje premije osiguranja za prvu godinu osiguranja tradicionalno će biti uslov za odobravanje hipotekarnog kredita. Godišnja uplata premija osiguranja od strane korisnika kredita u narednim godinama predstavlja ozbiljan rizik za banku, zbog čega banke često predviđaju sankcije za neuplatu ili neblagovremenu ili nepotpunu uplatu naredne uplate osiguranja. Obično se ϶ᴛᴏ „kažnjava” nagomilavanjem penala i kazni, jer ako se premija osiguranja ne plati, zajmoprimac i kolateral će biti neosigurani, a otplata kredita je ugrožena. Zbog toga banka organizuje saradnju sa osiguravajućim društvom na način da prati godišnju uplatu premija osiguranja od strane korisnika kredita i da blagovremeno razmenjuje potrebne informacije.

Aneks ugovora o osiguranju obično će biti raspored plaćanja premija osiguranja. Zbirno, premije osiguranja čine ukupne troškove usluga osiguranja.

5. Iznos naknade iz osiguranja isplaćen banci po nastanku osiguranog slučaja. Utvrđuje se u skladu sa zahtjevima ugovora o kreditu i za svaki određeni datum perioda pozajmljivanja ne smije biti manje od salda obaveza dužnika po osiguranoj obavezi, ponekad uvećanih za kamatnu stopu.

Iznos naknade za osiguranje tradicionalno ne smije biti manji od iznosa izdatog kredita i kamate koja se obračunava za cijeli period trajanja ugovora o kreditu. Maksimalni iznos naknade utvrđuje se na osnovu tržišne vrijednosti založene imovine. Ovo uzima u obzir fizičko i moralno trošenje imovine (amortizacija) na dan osiguranja.

Hipoteka na primarnom stambenom tržištu

Nekoliko osiguravajućih kompanija prihvata finansijske rizike za osiguranje kada ulaganje u građevinarstvo, Ali čak i takve kompanije vrlo pažljivo pristupaju ovom sektoru tržišta. Vrijedi napomenuti da oni pokrivaju rizike gubitka kao rezultat neuspjeha programera da ispuni svoje obaveze. Smatra se da je osigurani slučaj nastao ako izvođač nije prenio prostore navedene u ugovoru na ugovaratelja osiguranja i nije vratio sredstva primljena po istom ugovoru. Ovom polisom pokriveni su sljedeći rizici:

rizici bankrota ili likvidacije razvojne kompanije na sudu;
rizici da izgrađena nekretnina nije pogodna za stanovanje;
greške napravljene tokom projektovanja, izgradnje i montaže;
prekršaji učinjeni prilikom pripreme dokumentacije za izgradnju nekretnine;
prevara programera, krađa, pronevjera, nekompetentnost, nemarnost ili nemar zaposlenika programera.

Tarifa zavisi od datuma završetka izgradnje, lokacije nekretnine u izgradnji i u prosjeku iznosi oko 1-1,5% iznosa investicije.

Osiguravači uglavnom radije osiguravaju samo život i zdravlje zajmoprimca, odbijajući da pruže osiguravajuću zaštitu za finansijske rizike. Vrijedi napomenuti da pažljivo provjeravaju točnost podataka o investitoru i gradilištu, dozvolama i projektnoj dokumentaciji za izgradnju. Česti su i slučajevi uskraćivanja osiguranja. U osnovi, one nekretnine koje ne izazivaju zabrinutost kod banaka povjerilaca podliježu osiguranju.

Zapamtite: mnogo ovisi o konkretnoj banci, programu osiguranja, reputaciji programera, kao i direktno o objektu ulaganja.

Primjer
Multidisciplinarna privatna finansijska institucija, jedan od lidera ruskog bankarskog sistema, JSC Akcionarska komercijalna banka Rosbank, ne deli svoje partnere među osiguravajućim kompanijama na one koji osiguravaju samo primarno ili samo sekundarno stambeno tržište. Trenutno Rosbank ima šest partnera u osiguranju u okviru programa hipotekarnih kredita. Jedina razlika u zahtjevima za kredit na primarnom i sekundarnom tržištu je da se prilikom kupovine stana na sekundarnom tržištu plaća premija kasko osiguranja za tri rizika: rizik gubitka života i invalidnosti, rizik gubitka vlasništvo nad stanom i rizik gubitka i oštećenja kolaterala. A pri kupovini stambenog prostora u fazi izgradnje, osiguran je samo rizik od gubitka života i invaliditeta. Nakon puštanja kuće u funkciju i dobijanja vlasničkih prava, zajmoprimci Rosbanke su osigurani od tri rizika.

Postoji nekoliko uslova koji sistem osiguranja od rizika gubitka prava vlasništva čine korisnim i za kupca kuće i za osiguravajuću kompaniju. Evo uslova:

svijest kupca kuće o rizicima povezanim s mogućim gubitkom vlasništva i kako ga izbjeći;
mogućnost izbora osiguravajućeg društva koje osigurava osiguranje za ove rizike;
pružanje mogućnosti osiguravajućem društvu da izvrši pravni pregled očekivane transakcije (provjera dokumenata, itd.);
priznavanje pravosnažne sudske odluke kojom se transakcija proglašava nevažećom kao osigurani slučaj koji podrazumeva uplatu osiguranja;
jednokratno plaćanje osiguravajuće kompanije kupcu obeštećenja od osiguranja, što mu omogućava kupovinu drugog doma bez gubljenja vremena.

Rizici hipoteka na primarnom stambenom tržištu su detaljnije prikazani u tabeli. 4.

Tabela 4
Hipotekarni rizici na primarnom stambenom tržištu

7.4. Šta je potrebno za sklapanje ugovora o osiguranju hipoteke?

Nakon što dobijete pozitivnu odluku banke za izdavanje kredita, postupak za vaše postupanje je sljedeći.

1. Odabir osiguravajućeg društva. Morat ćete birati ili sa liste koju nudi banka ili vodeći se vlastitim umom. Kriterijumi za odabir osiguravajućeg društva ne razlikuju se mnogo od općih pravila navedenih u prethodnim poglavljima.

Prije svega, odabrani osiguravač mora imati pouzdane partnere u reosiguranju, po mogućnosti zapadne kompanije (sa rejtingom od najmanje A+)

Drugo, mehanizam za sklapanje sporazuma ne bi trebao biti predug i komplikovan. Preporučljivo je kada se potpisivanje ugovora o osiguranju i plaćanje prve premije osiguranja vrše direktno u toku transakcije kupovine imovine.

Treće, važan je stepen efikasnosti u donošenju odluke o prihvatanju hipotekarnog osiguranja. Često je kompanijama dovoljan jedan dan da verifikuju aplikaciju.

Konačno, s obzirom na ozbiljnost transakcije, osiguravač mora imati višegodišnje iskustvo na tržištu hipoteka i imati uspostavljene poslovne odnose sa vodećim tržišnim operaterima.

Izbor se može napraviti samo ako se detaljno upoznate sa pravilima osiguranja pojedinih kompanija i opštim informacijama koje vam omogućavaju da procenite njihovo mesto na tržištu osiguranja. Ako vam ovi podaci odgovaraju, raspitajte se i o ponuđenim programima osiguranja.

2. Popunjavanje prijave. Izuzetno je važno da dobijete obrazac za prijavu od odabranog osiguravajućeg društva, da ga popunite i pošaljete osiguravaču.

3. Davanje osiguravaču kopija dokumenata neophodnih za obavljanje predosiguranja.

Ispod je standardna lista dokumenata, koja je obično ista za sve osiguravače. Naravno, to treba pojasniti, a bolje je to učiniti odmah po prijemu obrasca za prijavu.

Dakle, za provođenje pregleda prije osiguranja u vezi sa osiguranjem u slučaju gubitka imovinskih prava potrebna su sljedeća dokumenta.

1. Vlasnički dokumenti za prethodne transakcije sa nekretninama(za prodavce i prethodne vlasnike):

ugovori koji potvrđuju prenos prava na nepokretnostima, ili uvjerenja o nasljeđivanju. Obično ϶ᴛᴏ ugovori o privatizaciji, kupoprodaji; ugovori o zamjeni ili darovanju, kao i akti prihvatanja i prijenosa na iste, osim ako ugovorom nije predviđen uslov da se takvi akti ne sastavljaju. Akti prijema i prijenosa bit će sastavni (obavezni) dio ugovora i potvrđivati da je pravo na nepokretnosti preneseno ne samo na papiru, već i „u naturi“. Potvrde o pravu na nasljeđivanje u ovom slučaju potvrđuju promjenu vlasnika u vezi sa njegovom smrću i prijenos prava na njegove nasljednike;
potvrde o državnoj registraciji prava svojine. Treba imati na umu da su takvi certifikati počeli da se izdaju 1998. godine, kada je u ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙii Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. oktobra 1997. br. 1301 „O državnom računovodstvu stambenog fonda u Ruskoj Federaciji” pravosudne institucije za registraciju imovinskih prava i transakcije sa njom. Nazivi institucija su se više puta menjali, ali su ljudi usvojili naziv „registraciona komora” (ili jednostavno „registraciona komora”) za ove državne organe. Danas je Savezna registracijska služba (FRS), podređena Ministarstvu pravde Rusije, bavi se pitanjima registracije i izdavanja potvrde o državnoj registraciji vlasništva nad nekretninama. U republikama, regionima i drugim subjektima Ruske Federacije, Sistem federalnih rezervi djeluje preko odjela i njihovih ogranaka, na primjer u Penza regiji - ϶ᴛᴏ Direkcija Federalne službe registracije Penza oblasti;
kompletan izvod iz matične knjige. Ranije su kućne knjige bile obavezne za privatna domaćinstva, a za spavaonice i stambene zgrade opštinske vlasti su obično stvarale specijalizovanu službu koja je bila zadužena za prijavu građana u mestu njihovog prebivališta. Danas uprave stvaraju javne službe koje imaju ured za pasoše ili službenika na poziciji službenika za pasoše, koji je odgovoran za vođenje takve evidencije. Podaci o registrovanim licima (uključujući i one koji su registrovani i odjavljeni u ovom trenutku) unose se u kartoteku i po prijavi se izdaju prema odobrenom obrascu F-1;
saglasnost supružnika prodavca (ako su prodavci/bili u braku) Za registraciju prijenosa prava sada je potreban obavezni javnobilježnički obrazac takve saglasnosti. Prije nekog vremena pristanak je mogao ovjeravati i sam registar (matička komora), ali sada pristanak supružnika može ovjeriti samo notar i to bilo ko, ne nužno u mjestu prebivališta;
dozvolu organa starateljstva(ukoliko među prodavcima ili registrovanim licima ima maloljetnih, nesposobnih ili djelimično sposobnih) Pošto su organi starateljstva organi koje formiraju lokalne uprave, takvu saglasnost obično daju u obliku naloga;
finansijski i lični račun. Podatke o finansijskom i ličnom računu daje komunalna služba. Mora se imati na umu da takve informacije pomažu provjeriti, prvo, status vlasnika (uključujući vlasnika) imovine, a drugo, nepostojanje duga vlasnika za plaćanje komunalnih usluga. U mnogim regijama već dugo djeluje ERCC servis - Jedinstveni centri za poravnanje gotovine, koji rade po ugovorima sa dobavljačima komunalnih usluga - vode, struje, grijanja i plina. Ovdje možete dobiti informacije o postojanju ili odsustvu duga na nekretninama. Ponekad se informacije o finansijskom i ličnom računu daju u uredu za pasoše;
opšti građanski pasoš prodavca. Ruski pasoš će biti glavni identifikacioni dokument za državljane Ruske Federacije. Stranci imaju pasoš državljanina strane države. Osim navedenog, dužni su imati migracionu kartu, ulaznu dozvolu, boravišnu dozvolu i druga dokumenta;
akt o procjeni vrijednosti imovine založene kao kolateral, koju je sačinila nezavisna stručna organizacija(ako je takva procena izvršena) Procena nepokretnosti kao vrsta delatnosti podleže obaveznom licenciranju, pa se obično uz izveštaj o proceni prilaže kopija licence stručne organizacije koja je izvršila procenu. Procjena se po pravilu vrši na zahtjev potencijalnog kupca ili ako banka ili osiguravajuća organizacija na tome insistira. Osim navedenog, predstavnici banke ili osiguravača za njeno računovodstvo mogu izvršiti nezavisnu procjenu nekretnina založenih kao kolateral.

2. Po potrebi osiguravajuće društvo može dodatno zahtijevati:

potvrde iz psihoneuroloških ambulanti i klinika za liječenje droga;
dozvola za preuređenje (ako je rekonstrukcija izvršena);
zaključak posrednika u prometu nekretnina o pravnoj čistoći kupljene nekretnine, ako je takav zaključak izdat i sl.

Zahtjevi za dokumentima se obično podnose radi pojašnjenja informacija, u slučaju sumnje ili otklanjanja netačnosti.

3. Ponekad se od vas može tražiti da se podvrgnete medicinskom pregledu, u kom slučaju ćete morati pružiti dokaz medicinski certifikat. Ali možete pronaći osiguravatelja koji će vas ili uputiti da se podvrgnete takvom pregledu besplatno, ili ga uopće neće zahtijevati.

Sljedeća faza je rad stručnjaka osiguravajućeg društva: oni provode pregled prije osiguranja i određuju individualnu tarifu.

4. Sprovođenje predosiguranja i utvrđivanje individualne tarife osiguranja od strane stručnjaka osiguravajućeg društva. Na osnovu primljene dokumentacije o nekretnini koju imate i upitnika osiguranika (zajmoprimca), osiguravajuće društvo donosi odluku da li će prihvatiti ili odbiti osiguranje i tu informaciju saopštava korisniku kredita i banci. Na osnovu pozitivne odluke osiguravajućeg društva, banka donosi konačnu odluku o kreditiranju zajmoprimca.

5. Sastavljanje ugovora o osiguranju. Ugovor o osiguranju se može potpisati u poslovnici osiguravajućeg društva ili u banci prilikom primanja kredita. Za sklapanje ugovora o osiguranju direktno se daju sljedeće informacije:

datum i broj ugovora o kreditu;
plan otplate duga;
period otplate kredita.

Banka može dati takve informacije, uklj. slanjem fotokopije ugovora o kreditu osiguravaču.

6. Plaćanje premije osiguranja. Plaćanje se može izvršiti u poslovnici banke ili u poslovnici osiguravača na mjestu potpisivanja ugovora. Premije osiguranja se obično plaćaju godišnje tokom trajanja polise hipotekarnog osiguranja.

7. Davanje osiguravaču dokumenata koji potvrđuju registraciju transakcije. Nakon završetka hipotekarne transakcije (njene registracije u registarskoj komori), kopije novoprimljenih dokumenata šalju se osiguravaču na informaciju. Spisak dokumenata naći ćete u uslovima i odredbama ugovora o osiguranju. U pravilu su potrebni sljedeći dokumenti:

ugovor o zajmu;
kupoprodajni ugovor i ugovor o hipoteci;
potvrda o vlasništvu zajmoprimca.

Ponekad, radi udobnosti klijenta, osiguravajuće društvo samostalno traži potrebnu dokumentaciju od agenta koji prati vašu kupoprodajnu transakciju ili od banke.

8. Završne radnje. Ugovor o hipotekarnom osiguranju mora biti zaključen prije odobravanja hipotekarnog stambenog kredita, a premiju osiguranja zajmoprimac može platiti istovremeno sa primanjem kredita bankovnim transferom sa računa otvorenog kod banke kreditora. U svakom slučaju, nakon sastavljanja dokumenata osiguranja, banka i zajmoprimac počinju sa sastavljanjem kreditne i unutarbankarske isprave, a zatim kupoprodaja i/ili hipoteka stana.

Na osnovu svega navedenog dolazimo do zaključka da davanje hipotekarnog stambenog kredita sadrži tri glavna postupka:

registracija dokumenata osiguranja;
registracija kreditnih i bankarskih dokumenata;
upis kupoprodaje i/ili hipoteke stana.

Sekundarno stambeno tržište se veoma brzo razvija u proteklih 10 godina. Interes i kupovna moć našeg stanovništva na sekundarnom tržištu primjetno su porasli. postao je ekonomski isplativiji, praktičniji i popularniji. Šta uzrokuje ovo?

Ako ste mlada porodica koja već dugi niz godina luta po iznajmljenim stanovima, onda ćete prije ili kasnije zamisliti koliko ste novca dali tuđem ujaku ili tetki za sve ovo vrijeme? Iznos će biti prilično impresivan, a što je najvažnije, ovaj iznos bi bio sasvim dovoljan za kupovinu vlastitog doma ili za uplatu hipoteke. I tu će vas savladati milion pitanja: „Koji tip stanovanja da uzmem - preprodaju ili novogradnju, ili da uđem u zajedničku gradnju? Koje su prednosti sekundarnog stanovanja u odnosu na novo stanovanje? Da li da podignem hipoteku, rate ili da uštedim sam?

Kako se ne bismo potpuno zbunili u ovom sistemu, pojasnimo, naime, odredit ćemo glavne prednosti i glavne nedostatke sekundarnog stanovanja.

Prednosti i mane kupovine sekundarne kuće

Razmotrimo izvodljivost kupovine stana na sekundarnom tržištu na primjeru mlade porodice, budući da je postotak kupovine sekundarne nekretnine uz hipoteku visok među zajmoprimcima u dobi od 25-35 godina. Plaćajući mjesečnu kiriju za iznajmljeni stan, ali u isto vrijeme želeći da se usele u svoj, mladoj porodici ostaje malo mogućnosti. Stoga je kupovina stana na sekundarnom tržištu ono što može postati „žila za spasavanje“. Međutim, odabir sekundarnog proizvoda ima i svoje nedostatke, i to prilično značajne.

Prvo, cijena takvih objekata obično je mnogo veća nego u novim zgradama. Ali ovaj nedostatak se lako nadoknađuje niskim kamatnim stopama na hipotekarne programe. Budući da takve nekretnine imaju visoku likvidnost na tržištu, rizici banaka su minimizirani. Ovo direktno utiče na visok procenat odobravanja hipotekarnih zahtjeva za kupovinu sekundarnog stambenog prostora.
Drugo, razvijena infrastruktura nije uvijek prisutna. To se posebno odnosi na stanove u predgrađima, udaljene od prometnih čvorova, metro stanica itd. Nove zgrade se grade na ekonomski povoljnijim lokacijama, sa već razvijenom infrastrukturom i dobrom saobraćajnom dostupnošću. Iako su i u prvom i u drugom slučaju to individualne karakteristike lokacije objekta.

Ali najvažnija prednost sekundarnog stanovanja je nedostatak čekanja. Nakon završetka transakcije, odmah dobijate ključeve svog stana i možete se useliti u njega već danas.

Naši advokati znaju Odgovor na tvoje pitanje

ili telefonom:

Algoritam za kupovinu sekundarnog stambenog prostora

Dakle, ako ste uvjereni u svoj izbor, onda je jasno dalji akcioni plan:

Posjetite nekoliko banaka, posavjetujte se s bankarskim stručnjacima i identificirajte nekoliko profitabilnih hipotekarnih programa za sekundarno stanovanje koji su pravi za vas.
Unaprijed pripremite potvrde o prihodima i ostale potrebne dokumente na poslu (potpunu listu će vam dati u bilo kojoj banci).
Prijavite se za kredit. To se može učiniti online ili lično posjetiti filijalu banke.
Primite odgovor na Vaš zahtjev od banke (po pravilu odluku donosi banka u roku od 5 radnih dana).
Kada saznate iznos koji vam je banka odobrila, počnite tražiti odgovarajuću nekretninu. Banka najčešće daje rok od 30 dana za pronalaženje smještaja. Zbog toga mnogi zajmoprimci, kako bi ispoštovali rok, koriste usluge kompanija za nekretnine.
Ukoliko se pronađe odgovarajući stan, potrebno je da vlasnik dostavi kompletan paket dokumentacije za stan. Sa ovom listom kontaktirate banku radi sastavljanja ugovora.
Nakon potpisivanja ugovora, kontaktirate Rosreestr da vas registruje kao novog vlasnika imovine, a zatim u najbliži MFC da formalizujete i registrujete transakciju.
Nakon što primite sve dokumente od MFC-a i Rosreestra, ponovo kontaktirate banku. Provjerava urednost i ispravnost sve dokumentacije. Nakon toga se sa Vama kao kupcem zaključuje ugovor o hipoteci. I prodavac prima svoj novac na svoj bankovni račun.

Ovim je završena procedura za registraciju sekundarnog stanovanja. Ali vrijedi podsjetiti na osnovne zahtjeve koje banke nameću zajmoprimcima i nekretninama.

Zahtjevi za zajmoprimca i imovinu

Većina banaka ima standardne zahtjeve za zajmoprimce:

Starosna kategorija građana je od 21-65 godina (uključujući na kraju otplate hipoteke).
Državljanstvo Ruske Federacije.
Trajna registracija.
Najmanje 6 mjeseci radnog iskustva na posljednjem mjestu zaposlenja.
Dostupnost trajnog visokog i dokumentovanog prihoda.

Osim toga, svi postojeći hipotekarni programi predviđaju učešće za kupovinu stambenog prostora (od 20%). O tome treba voditi računa unaprijed, jer ne postoje drugi programi koji vam omogućavaju da ne ulažete lična sredstva.

Što se tiče same nekretnine, prije kupovine ista se procjenjuje od strane nezavisnog procjenitelja koji je ovlašten od strane banke. Ova procjena ne mora uvijek odgovarati očekivanjima kupca. Na šta tačno procjenitelji obraćaju pažnju i koje dijelove ovog procesa odražavaju u svom izvještaju?

Najprije se vizualno procjenjuje sam objekt, tj. od kojih materijala je objekat izgrađen i u kakvom su stanju (cigla, armirano betonske ploče, drvo itd.);
Drugo, vrši se procjena dostupnosti potrebnih komunikacija (struja, vodovod, plin, kanalizacijske cijevi, itd.);
Treće, procjenjuje se lokacija imovine ili infrastrukture (koliko je nekretnina udaljena od glavnih autoputeva, trgovina, bolnica, itd.)

Ova lista je daleko od potpune, jer se nakon procjene stručnjaka, puni izvještaj o stanju objekta šalje banci na daljnje ispitivanje od strane službenika kreditnog odjela.

Kako smanjiti kamatu na hipoteku?

Iznosi koje banka odobrava kao pozajmljena sredstva obično su prilično veliki i smanjenje kamatne stope čak i za pola procenta može značajno uticati na konačan iznos uplate. Da biste smanjili stopu hipoteke, možete sklopiti ugovor o osiguranju nekretnine, vlasništva ili života vlasnika. Ovo vam omogućava da postignete smanjenje stope od 1-2%. Osim toga, za kupovinu kuće ili naknadnu prijevremenu otplatu duga, možete privući sredstva materinskog kapitala. Za upravljanje njima potrebno je kontaktirati Fond PIO i podnijeti zahtjev za prijevremenu otplatu kredita.

Također možete potpasti u preferencijalne bankarske programe koji djeluju u regijama, na primjer, program „Mlada porodica“. Ovo će vam također omogućiti da podignete hipoteku po sniženoj stopi.