Condiții ipotecare pentru locuințe primare. Ipoteca primară. Avantaje și dezavantaje

Ipoteca pe piata imobiliara primara

Cum pot locuitorii din Sankt Petersburg să cumpere locuințe? Există două tipuri de achiziții de locuințe – pe piața imobiliară primară sau secundară. Costul unui apartament pe piața primară este mai mic, dar, în ciuda acestui fapt, majoritatea populației nu are suma necesară pentru a finaliza astfel de tranzacții. Aici le vine în ajutor un tip de credit numit credit ipotecar.

Acest tip de tranzacție imobiliară devine din ce în ce mai popular. Astfel, pe parcursul anului trecut, numărul tranzacțiilor care implică fonduri de credit a crescut de aproape 3 ori față de anul precedent. Mai mult, oamenii sunt din ce în ce mai dispuși să cumpere locuințe în construcție pe credit. Acum, aproximativ 40% din tranzacțiile imobiliare sunt efectuate folosind fonduri împrumutate. Conform previziunilor analiștilor pentru acest an, tendința va continua, iar această cotă va fi de 60%. Numărul băncilor care oferă credite ipotecare ajunge la 25-30. Se întâmplă ca mai multe bănci să își implementeze simultan programele de creditare într-o proprietate în picioare. Deci, concurența pe această piață este destul de puternică. Prin urmare, în lupta pentru clienți, băncile trebuie să reducă dobânzile la acest tip de credite. Dacă recent ratele ipotecare au fost în intervalul 16-17%, atunci nivelul mediu al ratelor este de 10-12% pe an.

În prezent, aproximativ 80 de firme de construcții activează în domeniul construcției de locuințe în Sankt Petersburg. Un sfert dintre ei au primit acreditare bancară. Este foarte tentant pentru constructori să fie acreditați la mai multe bănci deodată, deoarece acest lucru le permite să ajungă la un număr mai mare de potențiali clienți.

Programele de creditare pentru tranzacții imobiliare pentru piața primară imobiliară au apărut relativ recent. Cert este că nici constructorii, nici organizațiile de credit nu au vrut să se angajeze în acest domeniu de activitate. Pentru bănci, acest tip de împrumut implica riscuri mari, în timp ce pentru dezvoltatori era mai profitabilă vânzarea apartamentelor gata făcute. Dar Legea federală „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare” a pus companiile de construcții într-o situație în care au fost forțate să înceapă să vândă apartamente care erau încă în construcție. Faptul este că, atunci când împrumută pentru construcție sau o finanțează, băncile și alte organizații de finanțare întocmesc mai întâi un proiect, care include o prognoză a primirii fondurilor din implementarea activităților. Implementarea efectivă a planului este supusă unui control strict. Astfel, a devenit nerentabil pentru dezvoltatori să lase apartamente nevândute până la finalizarea procesului de construcție. În plus, prețurile ridicate ale apartamentelor finisate au derutat oarecum viitorii cumpărători de locuințe.

În același timp, numărul persoanelor care doresc să achiziționeze locuințe pe piața secundară a scăzut ușor. Prin urmare, creditul ipotecar clasic a devenit mai puțin solicitat. Astfel, băncile s-au confruntat cu nevoia de a se gândi serios la posibilitatea implementării unor programe de creditare pentru achiziționarea de locuințe în construcție. 2007 poate fi considerat cu siguranță anul nașterii creditării ipotecare pe piața imobiliară primară din țara noastră.

Creditarea pentru achiziționarea de locuințe de pe piața primară, în mecanismul său, amintește din ce în ce mai mult de creditarea pentru tranzacții pe piața secundară. Până la finalizarea proiectului, împrumutul este supus unei rate mai mari, banca angajează o firmă de construcții ca garant, iar rambursarea anticipată a împrumutului este interzisă în primii câțiva ani ai contractului de ipotecă.

În prezent, termenul contractelor de credit ipotecar ale majorității instituțiilor de credit este de 20-25 de ani, deși unele bănci au mărit deja această perioadă la 30 de ani. În special, astfel de condiții maxime de împrumut sunt oferite de KIT-Finance, VTB 24 și de alte bănci mari. În același timp, procentul minim de avans este redus. De exemplu, Sberbank din Rusia în programul său de împrumut „familie tânără” stabilește o contribuție minimă de 5%. Însă programele băncilor individuale pentru creditarea tranzacțiilor imobiliare pe piața primară se disting printr-un avans mai mare decât programele acelorași bănci pentru creditarea tranzacțiilor de pe piața secundară. De exemplu, astfel de diferențe pot fi găsite la MDM Bank.

Ratele la împrumuturile în ruble sunt de obicei cu câteva procente mai mari decât la împrumuturile în valută. Ratele creditelor ipotecare în valută variază în prezent de la 9,5% (această rată este oferită clienților săi de UralSib Bank) până la 12% la Seregatelny Bank a Federației Ruse.

Cerințele pe care băncile le impun debitorilor lor potențiali sunt, în principiu, aproape aceleași în toate băncile. În primul rând, vârsta debitorului trebuie să fie între 18 și 55 de ani (pentru femei) și 60 (pentru bărbați). Mai mult, băncile acordă atenție faptului că împrumutul expiră înainte ca clientul să împlinească vârsta de 75 de ani. Împrumutatul trebuie să fi lucrat la ultimul său loc de muncă cel puțin câteva luni. Se ia în considerare și venitul viitorului împrumutat - în special, banca verifică dacă plățile împrumutului nu vor depăși o cotă de 40%. Adevărat, dacă această cifră este depășită, băncile sunt gata să întâlnească clienții la jumătatea drumului și să facă acest calcul pentru veniturile totale ale mai multor co-împrumutați deodată. Și ceea ce este demn de remarcat este că co-împrumutații nu trebuie să fie rude (ceea ce este foarte important pentru soții de drept comun). Astfel, chiar și o familie nu deosebit de bogată poate obține un credit ipotecar (de exemplu, MDM Bank cere ca venitul luat în calcul să fie de minim 350 USD pe lună). Dar băncile au o cerință care trebuie îndeplinită cu strictețe. Vorbim despre cetățenia viitorului împrumutat. Și pentru cei care nu sunt cetățeni ai Federației Ruse, este destul de dificil să obții un împrumut; astfel de oferte sunt disponibile doar de la câteva bănci. De exemplu, Absolut Bank și Baltinvestbank fac astfel de oferte clienților lor.

Băncile practică percep taxe pentru serviciile lor. Lista acestor servicii include luarea în considerare a cererii, deschiderea unui cont de împrumut și efectuarea operațiunilor pe acesta. Unele instituții de credit percep și comisioane pentru transferul de fonduri în contul firmei de construcții și pentru verificarea documentelor unui potențial împrumutat. Mărimea comisiei pentru examinarea unei cereri nu depășește, de obicei, 1,5 mii de ruble. Deși unele bănci percep comisioane mai mari. Menținerea unui cont de împrumut costă clientul 1% din suma împrumutului. Se întâmplă ca băncile să nu perceapă deloc comisioane de la client, dar acesta este un caz destul de rar. În special, Gazprombank este cunoscută pentru acest lucru.

De asemenea, costurile unui client care obține un credit ipotecar de la o bancă includ plata serviciilor de evaluare a proprietății în construcție și costurile asigurării de risc.

Multe bănci au diverse programe pentru a atrage clienți. Acesta ar putea fi, de exemplu, un program de creditare corporativă. Esența acestuia constă în faptul că pentru angajații companiilor care sunt clienți mari ai unei anumite bănci, mărimea comisionului sau rata dobânzii la credit poate fi redusă.

O inovație în domeniul tranzacțiilor de creditare pe piața primară de locuințe este programul de creditare ipotecară cambie. Într-o astfel de schemă, garanția nu este dreptul de creanță, ci o cambie emisă de firma de construcții. Când proiectul este finalizat, cambia este rambursată, urmată de încheierea unui contract de împrumut ipotecar. Un astfel de program poate fi oferit clienților săi de către filiala Băncii Moscovei din Sankt Petersburg.

De asemenea, Baltinvestbank a lansat un nou program. În primul rând, rata dobânzii la împrumut chiar înainte de finalizarea construcției a fost de doar 9%, în plus, pentru un împrumut în ruble. Toate celelalte condiții de împrumut au rămas standard. Doar trei case din Sankt Petersburg au fost afectate de această acțiune. Toate cele trei case sunt în ultima etapă de construcție, așa că banca nu riscă aproape nimic, dar există un mic profit.

Planurile de rate oferite de LenSpetsSMU sunt izbitoare prin diversitatea lor. Aceasta poate fi o plată în rate fără dobândă până la acceptarea de către Codul civil (comision de stat). Avansul în acest caz va fi de 5%. Dacă cumpărătorul plătește imediat de la 30 la 100% din costul locuinței, începe să i se aplice o reducere de 3-10%. De asemenea, plata în rate poate fi valabilă timp de 2 ani de la acceptarea de către stat. În acest caz, prețul contractului va crește cu 5-12%. Iar o opțiune intermediară este un plan de rate pe 6 luni. Atunci contractul se va scumpi cu 5-8%.

LEK nu rămâne în urma concurenților săi. Programul lor oferă achiziționarea de certificate de locuință. Zece certificate corespund unui metru pătrat. Prețul este luat pentru un anumit obiect și la un anumit moment în timp. Imediat ce filmarea conform certificatelor acoperă 30% din suprafața apartamentului, locuința este atribuită cumpărătorului. Valorile mobiliare au lichiditate.

Din toate cele de mai sus, putem concluziona că, în viitorul foarte apropiat, programele de creditare ipotecară pentru tranzacțiile de pe piața imobiliară primară nu vor fi practic diferite de programele de creditare ipotecară pentru tranzacțiile de pe piața secundară. Cel puțin aceasta este tendința.

Ce spun expertii

Economistul principal al departamentului de proiectare a investițiilor, Maxim Shlemen, observă că achiziționarea de locuințe în construcție pe credit este o opțiune bună pentru client. În acest caz, o instituție de credit evaluează proprietatea, compania de construcții acționează ca garant în temeiul contractului de ipotecă, iar dreptul de creanță este gajat ca garanție. Potrivit specialistului, compania lor este bine cunoscută pe piața construcțiilor de locuințe din Sankt Petersburg și regiunea Leningrad. În cei 10 ani de activitate activă, ea a stabilit parteneriate cu cele mai mari instituții de credit care își oferă serviciile în Sankt Petersburg. Acestea sunt bănci atât de cunoscute precum Banca de Nord-Vest a Sberbank a Rusiei, Vitabank și altele. De exemplu, se pregătește un program de parteneriat cu Bank St. Petersburg. Durata împrumutului în cadrul acestui program va fi de 25 de ani. Sunt deja cunoscute obiecte, achiziționarea de apartamente în care se va realiza cu ajutorul fondurilor de credit de la Bank St. Petersburg. Dar compania a organizat deja un program de parteneriat cu Vitabank, care le permite cumpărătorilor de case să profite de un împrumut Vitabank pe o perioadă de până la 15 ani. Programul se aplică pentru achiziționarea de locuințe în toate obiectele care sunt construite de această companie de construcții. De asemenea, se dezvoltă planuri de colaborare cu alte bănci mari. De menționat, de asemenea, că atunci când achiziționează o locuință pe credit, clientul plătește imediat întregul cost al locuinței folosind fondurile împrumutului. Și poate profita de o reducere de 4% conform termenilor contractului. Compania a mai observat că pe piața de credit ipotecar actuală, ponderea creditării pentru tranzacțiile imobiliare efectuate pe piața primară este din ce în ce mai în creștere. Băncile acordă din ce în ce mai multe împrumuturi pentru a plăti astfel de tranzacții. Dezvoltatorii se simt, de asemenea, interesați de vânzarea apartamentelor lor. Prin urmare, aceștia lucrează pentru a se asigura că apartamentele din clădirile în construcție răspund tuturor nevoilor cumpărătorilor.

Întregul sistem de creditare ipotecară din Rusia suferă astăzi schimbări semnificative, spune directorul general adjunct ipoteci" , Vladimir Gliner. Creditul ipotecar devine din ce în ce mai accesibil pentru populația generală. Acum, băncile oferă chiar programe în care nu trebuie să plătiți un avans atunci când primiți un împrumut pentru a cumpăra un apartament într-o clădire în construcție. Din ce în ce mai multe bănci împrumută bani clienților pentru a cumpăra terenuri. Ipoteca permite în prezent populației să dobândească dreptul de proprietate asupra oricărui teren, dacă acest teren nu este folosit în agricultură. Ratele dobânzilor scad chiar sub ochii noștri. Adevărat, acum băncile adoptă o abordare mult mai atentă în evaluarea solvabilității. Se evaluează istoricul de credit în alte bănci.Dacă un potențial împrumutat strânge fonduri de la o altă bancă sau întârzie plățile împrumuturilor existente, i se poate refuza un credit ipotecar. Puteți contracta un credit ipotecar doar dacă apartamentul este achiziționat de la un anumit dezvoltator. În prezent, pe lista firmelor de construcții cu care cooperează băncile sunt doar 10-12 firme. Prin urmare, puteți cumpăra un apartament în baza unui contract de împrumut ipotecar nu într-o clădire în construcție, ci doar într-una care a fost acreditată de bancă. Un contract de credit ipotecar pentru o tranzacție pe piața imobiliară primară este încheiat în condiții puțin mai puțin atractive pentru împrumutat decât un acord de creditare pentru tranzacții imobiliare pe piața secundară. Rata dobânzii la astfel de împrumuturi este de obicei mai mare, iar termenul maxim al creditului este redus la 25 de ani. Adevărat, astfel de tranzacții sunt finalizate destul de repede. Perioada medie pentru primirea unui împrumut din momentul depunerii cererii până la creditarea fondurilor de credit în contul împrumutatului este de trei săptămâni. În plus, cumpărătorul nu trebuie să verifice legalitatea tranzacției de cumpărare și vânzare a apartamentului și să cheltuiască bani pentru efectuarea unei examinări de evaluare și înregistrare a apartamentului. Un ofițer de credite specializat în creditare ipotecară va oferi cumpărătorului o varietate de opțiuni, dintre care nu poate alege decât pe cea mai acceptabilă. Brokerii ipotecari vă vor ajuta să obțineți un credit ipotecar. Competența lor include selecția unui program adecvat, consultări privind pregătirea documentelor pentru obținerea unui împrumut. În special, Mortgages cooperează cu aproape 40 de bănci și poate consilia clienții cu privire la aproximativ 150 de produse. În acest fel, programul care este cel mai potrivit fiecărui cumpărător imobiliar este foarte clar definit. Dar totuși, decizia finală privind alegerea unuia sau a altuia produs de împrumut îi aparține clientului. Un broker ipotecar este necesar doar pentru a ajuta o persoană să navigheze în lumea creditării ipotecare moderne. Există o practică în care băncile reduc rata dobânzii la împrumuturile pentru clienții brokerilor de credite ipotecare. Puteți, de asemenea, să aveți încredere într-un broker ipotecar pentru a căuta un apartament pentru care s-a încheiat un credit ipotecar. Și cu această opțiune, clientul economisește la serviciile unei agenții de selecție de apartamente. Atunci când luați decizii atât de importante precum cumpărarea unui apartament, este mai bine să aveți încredere în profesioniști.

Companie imobiliară din Petersburg, Natalya Lugovskaya, observă și creșterea rapidă a pieței în domeniul creditării ipotecare. După ce am aflat ce direcție profitabilă este aceasta, un număr tot mai mare de bănci intră pe piața de creditare pentru achiziționarea de locuințe în case în construcție. Diferența dintre împrumutul ipotecar pentru achiziționarea de locuințe în construcție și achiziționarea de locuințe pe piața secundară constă în unele restricții privind alegerea casei în care se preconizează achiziționarea unui apartament. Acest lucru se aplică condiției necesare pentru acreditarea facilității cu banca care oferă clientului un credit ipotecar. Riscurile băncii cresc și din cauza faptului că transferul unui apartament ca garanție pentru un împrumut se poate face numai după finalizarea construcției imobilului. Astfel, există o creștere a dobânzilor la împrumut pe toată perioada de timp cât proprietatea este în construcție. În medie, ratele în vigoare în această perioadă sunt cu câteva puncte procentuale mai mari decât ratele în vigoare la creditele ipotecare emise pentru achiziționarea de locuințe pe piața secundară. După livrarea obiectului, apartamentul achiziționat este gajat ca garanție pentru împrumut, iar dobânda este redusă la nivelul ratelor în vigoare pentru împrumutul tranzacțiilor imobiliare pe piața secundară. Dezvoltatorul, împreună cu banca, dezvoltă un program de interacțiune. Mai mult, mai multe bănci pot acorda credit ipotecar pentru achiziționarea de apartamente din aceeași clădire. Acest lucru permite clientului să aleagă cele mai potrivite condiții de împrumut pentru el. Nu este un secret pentru nimeni că diferite bănci oferă condiții diferite. Ratele dobânzilor la împrumuturi și termenele maxime posibile de împrumut variază. Adesea, criteriul de alegere a unei bănci unde se va acorda credit ipotecar nu este o rată scăzută, ci suma creditului pe care se poate baza împrumutatul sau acreditarea proiectului de construcție ales de client. Compania Petersburg Real Estate își ajută clienții să navigheze în această varietate de oferte bancare. De asemenea, clienții companiei au adesea reduceri la dobânzile bancare.

Consilier juridic al companiei „47 ÎNCREDERE”, Alexander Agafonov, menționează și diferențele care apar la compararea a două tipuri de creditare ipotecară - creditarea pentru tranzacții imobiliare pe piața secundară a locuințelor și creditarea pentru achiziționarea de apartamente în case în construcție. În primul rând, la împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe într-o proprietate care este încă în construcție, se aplică rate mai mari ale împrumutului. În al doilea rând, cumpărătorul unui apartament nu se poate muta în el până la finalizarea construcției imobilului și la finalizarea tuturor procedurilor de transfer al dreptului de proprietate și înregistrare. O firma de constructii care realizeaza constructia unui proiect poate de multe ori sa ofere clientului sau un plan de plata in rate, insa termenul este scurt. Cumpărătorul trebuie să plătească pentru apartamentul achiziționat înainte de predarea și punerea în funcțiune a proprietății. În cazul în care clientul solicită o perioadă mai mare pentru plata integrală, dezvoltatorul îl direcționează către una dintre băncile care au acreditat proprietatea. Banca, la rândul ei, analizează cererea clientului și ia o decizie privind acordarea unui împrumut și condițiile în care se va efectua împrumutul. Condițiile sunt foarte variate: termenul de împrumut poate varia de la 5 la 30 de ani, rata împrumutului variază de la 9 la 15% pe an; Banca acceptă ca garanție locuințe în construcție; este, de asemenea, posibil să transfere locuințe deja deținute de împrumutat ca garanție pentru împrumut. Având în vedere concurența enormă care există în prezent pe piața creditelor ipotecare, ne putem aștepta la o reducere a ratelor dobânzilor actuale în viitor. Devine din ce în ce mai profitabil pentru client să folosească credite ipotecare de la bănci pentru a cumpăra un apartament. Pentru cei care decid să cumpere locuințe pe cheltuiala lor, plătind ei înșiși întregul cost al apartamentului, 47 TRUST este gata să ofere reduceri. Compania studiază fiecare tranzacție specifică în detaliu și este întotdeauna pregătită să-și găzduiască clienții.

Plăți ipotecare

Ce plăți lunare așteaptă următoarele câteva decenii pentru locuitorii Sankt-Petersburgului care decid să cumpere pe credit un apartament într-o clădire în construcție? Să luăm în considerare opțiunile diferitelor bănci pentru creditarea ipotecară. Calculul a fost făcut pentru un apartament în valoare de 100.000 de dolari.

Calculul plăților lunare pentru creditele ipotecare de la cele mai mari bănci care își oferă serviciile pe piața de creditare din Sankt Petersburg

Nume

Condiții de împrumut

„Banca Absolută”

22,4 mii de ruble

19,8 mii de ruble

"Rosbank"

22,72 mii de ruble

"KIT-Finanțe"

25,2 mii de ruble

23 de mii de ruble

22 de mii de ruble

27,95 mii de ruble

23,9 mii de ruble

22,83 mii de ruble

"IMPEX"

25,4 mii de ruble

24 de mii de ruble

26,9 mii de ruble

24,9 mii de ruble

„UralSib”

27,64 mii de ruble

25,7 mii de ruble

24,80 mii de ruble

"Raiffeisen BANK"

29,1 mii de ruble

28 de mii de ruble

27,23 mii de ruble

"Promsvyazbank"

30 de mii de ruble

28 de mii de ruble

„Banca Uniastrum”

30,56 mii de ruble

29,6 mii de ruble

34 de mii de ruble

Așadar, creditarea ipotecară pentru achiziționarea de apartamente pe piața primară devine din ce în ce mai populară în rândul populației, deoarece apartamentele din clădirile în construcție sunt de obicei cu 20% mai ieftine decât apartamentele de pe piața imobiliară secundară. Analizând situația actuală, ne putem aștepta ca deja în acest an, programele de creditare ipotecară pentru tranzacțiile imobiliare de pe piața primară să fie egale din punct de vedere al condițiilor cu programele de creditare pentru achiziționarea de locuințe pe piața secundară. Dacă, desigur, tendința actuală continuă.

Piața imobiliară este de obicei împărțită în două tipuri: locuințe noi (casă în construcție) și locuințe gata făcute. Pe baza acestui fapt, băncile oferă programe de credit ipotecar care diferă în ceea ce privește achiziția și costul integral al împrumutului. În ultimul timp, piața clădirilor noi a fost deosebit de activă în domeniul creditării, când un cumpărător poate achiziționa un apartament deja în faza de proiect, deși în realitate nu a fost încă construit niciun obiect. Aceasta se va numi construcție comună. Dacă proprietatea a fost deja construită, dar nu a fost încă pusă în funcțiune, va fi considerată piață primară, dar dacă casa a fost dată în funcțiune și proprietarii au primit acte de proprietate, atunci va fi considerată secundară. Mulți oameni cred în mod eronat că toate clădirile noi sunt numite primare, iar toate clădirile vechi sunt numite secundare. De fapt, o casă complet nouă, fără finisaje și comunicații, se poate dovedi a fi secundară dacă a fost obținut un certificat de proprietate pentru ea.

Motivul pentru cererea mare de clădiri noi poate fi atribuit oportunității de a câștiga bani, deoarece în primele etape de construcție costul unei astfel de locuințe este mult mai mic. În etapele următoare, prețul său poate crește semnificativ. Drept urmare, cumpărătorul are posibilitatea de a câștiga nu numai din creșterea activului, ci și de a utiliza efectul de levier sub forma unui credit ipotecar. Să aruncăm o privire mai atentă asupra modului în care condițiile ipotecilor primare și secundare diferă, care sunt caracteristicile acestora și ce va fi mai ușor pentru împrumutat?

Ipoteca primara si secundara.

Un împrumut ipotecar primar se referă la eliberarea unui împrumut pentru o casă nou-nouță care nu a avut anterior un proprietar. De fapt, acesta există doar pe hârtie și poate fi achiziționat doar în baza unui contract de participare la capital, care prevede că dezvoltatorul se obligă să construiască obiectul și să-l transfere spre utilizare cumpărătorului. După primirea acestor documente, proprietarul poate înregistra titlul de proprietate.

O a doua ipotecă se referă la eliberarea unui împrumut pe un imobil care a fost deja titularizat. Aceasta ar putea fi o casă nouă, care tocmai a fost construită și pusă în funcțiune, dar pentru care a fost deja emis un certificat de proprietar, sau o clădire veche.

Există diferențe între locuințele primare și secundare:

Preț. Revânzarea este de obicei mai scumpă, deoarece există un fel de finisare, iar în obiectul principal clientul primește doar pereți goi, în care va trebui să investească destul de mult.
Viteză de procesare. Dacă vă puteți muta într-o locuință secundară și puteți locui imediat după tranzacție, atunci din momentul în care intri în construcție comună și până când primești drepturi de proprietate, poate dura câteva luni sau chiar ani.
Atasamente. Locuințele noi necesită cu siguranță investiții financiare, deși locuințele secundare necesită uneori și revizii serioase. În alte condiții, investiția în locuințe noi va fi mai ieftină decât remodelarea uneia existente cu toate comunicațiile.
Riscuri. La achiziționarea unei proprietăți primare, apar riscuri cu munca dezvoltatorului, care poate da faliment, iar casa poate să nu fie finalizată în cele din urmă. Duma de Stat elaborează în prezent un proiect de lege în temeiul căruia dezvoltatorii vor fi obligați să se asigure. Piața secundară are și propriile riscuri care trebuie verificate. Deci, un moștenitor poate apărea brusc și toate tranzacțiile vor fi anulate. În acest scop, titlul este asigurat în tranzacția ipotecară, adică. probabilitatea tranzacțiilor ilegale, deoarece uneori apartamentele pot fi revândute de mai multe ori și este dificil de urmărit legalitatea fiecărei tranzacții.
Rentabilitatea. Prețul unui apartament nou va crește pe măsură ce se construiește casa. Dacă totul merge bine, puteți primi până la 30% dintr-o astfel de investiție (cu toate acestea, riscurile construcției neterminate sunt și ele mari). Prețul de revânzare va crește odată cu tendințele generale ale pieței. Alternativ, puteți câștiga bani prin închiriere (închiriere).

Astfel, un credit ipotecar primar va fi mai profitabil pentru debitor din punct de vedere al costului locuinței, al absenței riscurilor de ilegalitate a tranzacțiilor anterioare și al oportunității de a utiliza programe profitabile cu sprijinul statului.

Caracteristicile unui credit ipotecar primar.

Asigură exclusiv spații rezidențiale în construcție de la dezvoltator.
Dreptul de creanță asupra obiectului colateral specificat va acționa ca garanție în faza de construcție.
După predarea obiectului, se întocmesc acte de proprietate și ipotecă.
Va trebui să colectați documente de două ori: pentru înregistrarea unui acord de participare și pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.

Caracteristicile unui credit ipotecar secundar.

Obiectul garanției este apartamentul finisat.
Documentele sunt depuse o singură dată pentru înregistrarea dreptului de proprietate la Sistemul Rezervelor Federale și pentru o ipotecă.

Ce este mai profitabil și mai bun pentru împrumutat?

Este dificil să răspunzi fără echivoc la această întrebare, deoarece totul depinde de scopul urmărit de împrumutat.

Ar trebui să alegeți un credit ipotecar principal dacă:

Împrumutatul dorește să vândă apartamentul la un preț mai mare în viitor.
O persoană dorește în mod fundamental să trăiască doar într-o casă nouă, unde nu au existat proprietari anteriori și unde poate face totul „pentru sine”.
Clientul nu dorește să plătească o asigurare ridicată (doar persoane și proprietăți, fără titlu)

Ar trebui să alegeți o ipotecă secundară când.

Credit ipotecar– ϶ᴛᴏ gaj de bunuri imobiliare pentru a garanta obligații față de un creditor - o bancă sau altă instituție de credit. Cu împrumutul ipotecar, împrumutatul primește un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare sau alte scopuri. Obligația sa față de creditor va fi de a rambursa împrumutul; ipoteca imobilului asigură îndeplinirea acestei obligații. Imobilele achiziționate cu ajutorul unei ipoteci vor fi proprietatea împrumutatului din momentul cumpărării. În țara noastră, termenul „ipotecă” este de obicei folosit în legătură cu rezolvarea problemelor locative.

Cea mai comună opțiune pentru utilizarea unui credit ipotecar în Rusia este cumpărarea unui apartament pe credit. În mod tradițional, locuințele nou achiziționate sunt ipotecate, deși un apartament existent poate fi și ipotecat. Proprietatea achiziționată este înregistrată ca proprietate a împrumutatului și rămâne gajată la bancă până la rambursarea integrală a împrumutului. Folosind un credit ipotecar, puteți cumpăra locuințe pe piața secundară sau în stadiul de construcție (piața primară)

Costurile de cumpărare a unui imobil în cadrul unei ipoteci, pe lângă costul imobilului în sine, includ și:

comisioane și comisioane bancare;
cheltuieli pentru evaluarea garanției;
cheltuieli pentru actele de transfer de drepturi imobiliare;
cheltuieli pentru întocmirea documentației tehnice (la ITO) și taxa de stat pentru înregistrarea de stat a ipotecilor (la serviciul federal de înregistrare);
cheltuieli pentru asigurarea de viață a împrumutatului;
cheltuieli pentru asigurarea bunurilor imobile cumpărate.

O ipotecă este atractivă în primul rând pentru că vă permite să vă mutați rapid într-un apartament nou, să deveniți proprietarul acestuia, să vă înregistrați membrii familiei și să plătiți pentru el în următorii câțiva ani, fără teama de creșterea prețurilor imobiliare. Acest lucru este mai convenabil decât să economisiți bani, să vă expuneți economiile la inflație și la alte riscuri sau să închiriați un apartament, deoarece valoarea plăților lunare a împrumutului este comparabilă cu chiria lunară pentru locuință.

Numărul băncilor care emit împrumuturi garantate cu imobiliare este în continuă creștere. Cei mai tipici beneficiari ai creditelor ipotecare vor fi cetățenii cu vârsta cuprinsă între 25 și 35 de ani, cu un salariu de 24 până la 100 de mii de ruble. pe luna. De obicei, aceștia sunt oameni care lucrează în sectorul serviciilor (bancare, asigurări, investiții, tehnologia informației, marketing) sau în organizații mari de producție. Este important de știut că cei mai mulți dintre ei sunt lucrători de birou. De regulă, debitorii sunt căsătoriți, dar nu au copii. În același timp, un număr semnificativ de cetățeni ruși nu își pot permite să cumpere locuințe noi.

Programul de dezvoltare socio-economică a Federației Ruse pe termen mediu (2006–2008), aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 19 ianuarie 2006 nr. 38-r, subliniază că pentru a crea condiții pentru asigurarea dezvoltării economiei ruse, îmbunătățirea calității vieții populației Este extrem de importantă dezvoltarea activă a instituțiilor de piață, inclusiv. mecanism de asigurare.

Un mecanism de asigurare insuficient dezvoltat va fi una dintre problemele principale ale creditării ipotecare.
Este de remarcat faptul că principalul obiectiv social al creării unui sistem de asigurare a riscului de credit ipotecar va fi crearea condițiilor favorabile pentru extinderea pieței creditelor ipotecare. Să studiem de la bun început mecanismul de construire a relațiilor ipotecare.

„Actorii” din ipotecă vor fi creditor(creditor) și debitor(împrumutatul) Relația lor se bazează pe interes reciproc: împrumutatul dorește să primească bani pentru achiziționarea locuinței alese, iar împrumutătorul dorește să primească dobândă pentru furnizarea de bani. O bancă sau o organizație de credit acționează ca un creditor, iar un cetățean acționează ca un împrumutat.

Pentru a garanta o obligație în temeiul unui contract de credit (acord de împrumut), împrumutătorul și împrumutatul o încheie contract de gaj imobiliar(contract de ipotecă) În conformitate cu termenii contractului, împrumutatul gajă proprietăți, cum ar fi un teren, o clădire, o structură, o clădire rezidențială, un apartament, o parte dintr-o clădire sau un apartament rezidențial, o casă de vară, o grădină casa sau un garaj. Debitorul continuă să folosească bunul gajat, adică cheltuiește bani pentru întreținerea proprietății, face facturi de utilități și plătește impozite; locuiește acolo și își adăpostește rudele; efectuează reparații de rutină și asigură curățenia.

Contractul de ipotecă se încheie pe termen lung – 10–15 ani este considerată normă. În același timp, de-a lungul anilor, probabilitatea unor evenimente neprevăzute nefavorabile, care pot duce la deteriorarea sau distrugerea bunului gajat, devine din ce în ce mai mare. De aici se naște gândul asigurării: doar o companie de asigurări poate proteja interesele imobiliare ale debitorului în caz de pierdere sau deteriorare a bunurilor imobiliare și poate oferi creditorului o garanție de returnare a banilor acestuia. Scopul asigurării este reducerea riscului de credit și redistribuirea acestuia.

Companiile de asigurări ruse care operează pe piața asigurărilor ipotecare oferă băncilor partenere programe speciale pentru asigurarea ipotecară completă a debitorilor și proprietățile gajate. Trebuie amintit că astfel de programe vor fi un instrument eficient pentru reducerea riscului de credit.

Ce includ programele complete de asigurare?

În primul rând, asigurare de proprietate: acoperă riscurile băncii asociate cu pierderea și deteriorarea apartamentului ipotecat.

În al doilea rând, asigurare personala, acoperirea riscurilor băncii asociate cu viața, sănătatea și handicapul împrumutatului.

Și, în sfârșit, asigurare de titlu: acopera riscul ca debitorul sa piarda dreptul de proprietate asupra apartamentului. Aceasta este asigurare împotriva riscului ca drepturile de proprietate ale împrumutatului să fie contestate sau încălcate într-un fel sau altul de către terți.

Cele mai importante informații despre aceste tipuri de asigurări sunt prezentate în Tabel. 2.

Asigurare de Titlu– ϶ᴛᴏ asigurarea purității juridice a documentelor care confirmă dreptul de proprietate asupra imobilului. O astfel de asigurare permite împrumutaților sau cumpărătorilor de bunuri imobiliare să aștepte compensații pentru pierderile suferite în cazul rezilierii judiciare a unui contract de împrumut sau a unui contract de cumpărare și vânzare imobiliare. Cu alte cuvinte, asigurare împotriva evenimentelor care au avut loc în trecut, ale căror consecințe se pot reflecta în viitor.

masa 2
Programe de asigurare ipotecară

In primul rand este asigurat riscul de incetare a ultimei tranzactii cu un apartament. Motivele pentru aceasta pot fi diferite: în principal greșeli făcute în timpul privatizării apartamentului, în timpul vânzării sau schimbului acestuia. Asiguratul conform contractului de asigurare a titlului va fi împrumutatul, iar beneficiarul va fi banca creditoare, adică împrumutatul suportă cheltuielile de asigurare, contractul cu asigurătorul este semnat de acesta, dar asigurarea la producerea unui eveniment asigurat. va fi plătită în favoarea băncii creditoare.

În străinătate, nici o singură tranzacție de cumpărare sau vânzare a unui apartament sau a unei case nu se încheie fără încheierea concomitentă a unui contract de asigurare a titlului. O funcție similară asigurării de titlu este asigurată și de asigurarea de răspundere civilă pentru agenții imobiliari și notari.

Exemplu
În SUA, asigurarea poate fi efectuată pentru a proteja interesele proprietății atât ale proprietarului proprietății, cât și ale băncii care a acordat împrumutul pentru achiziția acesteia. Asigurarea de titlu acoperă în totalitate costurile financiare asociate cu achiziționarea unei locuințe. În fiecare stat din SUA, au fost create agenții guvernamentale speciale pentru a controla legea asigurărilor în tranzacțiile imobiliare. În statul Alaska, există o lege specială privind asigurarea titlului, adoptată în 1974. Este de remarcat faptul că aceasta reglementează condițiile de asigurare, tarifele, drepturile asigurătorilor de a solicita documente privind evaluarea riscului și amploarea răspunderii pentru dezvăluirea informațiilor confidențiale privind tranzacțiile. Drept urmare, în SUA prima de asigurare pentru acest risc este scăzută: de la 0,3 la 1% din valoarea eventualei compensații de asigurare. În Rusia – de la 0,8 la 2,5%.

Băncile au de obicei relații stabilite cu anumite companii de asigurări, astfel că clientului i se va oferi o listă de asigurători consacrați sau una verificată în vederea încheierii unui acord. Potrivit Expert RA, la sfârșitul anului 2006, companiile de asigurări de top în asigurările ipotecare sunt VSK Insurance House (Compania de asigurări militare), Compania de asigurări Ingosstrakh, Compania de asigurări Renaissance, Compania de asigurări ROSNO, Compania de asigurări SOGAZ”, „Compania de asigurări din Moscova”. ".

De obicei, banca monitorizează îndeplinirea de către împrumutat a obligației de a plăti primele de asigurare (a face contribuții) conform contractului de asigurare pentru tot timpul până la rambursarea împrumutului.

Rolul asigurărilor în procesul de acordare a unui credit este unul dintre principalele. Standardele unificate de asigurare au fost dezvoltate în Rusia de-a lungul multor ani de practică. Legile nu au reguli clare nici cu privire la formele de acoperire a asigurării, nici cu privire la alegerea sistemului de relații dintre asigurători și bănci, ele conțin exclusiv obligația de a asigura riscurile ipotecare.

Asigurarea ipotecară se referă la domeniul civil, al creditului, al dreptului colateral și al asigurărilor. Ipoteca este reglementată de prevederile Codului civil al Federației Ruse (Capitolul 23, § 3 „Gaj”; Capitolul 48 „Asigurări”); Legea privind organizarea afacerilor de asigurări; Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”.

Băncile de renume au cerințe destul de serioase pentru toate contrapărțile lor, inclusiv. și către companiile de asigurări. În același timp, este important pentru bancă ca interesele clienților săi să fie protejate de polița de asigurare, iar riscurile acesteia să fie asigurate în mod fiabil. Ar fi greșit să presupunem că asigurarea de credit ipotecar este un serviciu impus de legiuitor. Aceasta este o practică normală în toată lumea. Companiile de asigurări își asumă o parte semnificativă a riscurilor din schema de creditare ipotecară, iar riscul băncii este limitat doar de falimentul complet al împrumutatului. Figura de mai jos ilustrează faptul că riscurile băncilor și ale altor instituții de credit în relațiile din domeniul creditării ipotecare nu sunt mai mici și chiar mai mari decât cele ale debitorilor (Fig. 1)

Figura nr. 1. Riscurile activității ipotecare

Contra ce vă puteți asigura și care sunt condițiile de asigurare?

Astfel, asigurarea va fi o condiție indispensabilă pentru obținerea unui credit ipotecar. Majoritatea băncilor necesită trei tipuri de asigurări pentru a obține un împrumut:

asigurarea apartamentului achiziționat împotriva riscurilor de deteriorare și distrugere;
asigurarea titlului de proprietate asupra obiectului ipotecii (adică pentru apartamentul pe care îl cumpărați);
asigurarea de viață și invaliditate a împrumutatului.

Costurile de asigurare sunt suportate de împrumutat. Caracteristicile detaliate ale acestor tipuri de asigurări sunt prezentate în tabel. 3.

Tabelul 3
Caracteristici comparative ale tipurilor de asigurări ipotecare

Conditii de asigurare. Un contract de asigurare, ca orice alt contract, are condiții obligatorii. Termenii esențiali ai contractului de asigurare ipotecară vor fi următorii.

1. Subiectul și obiectul acordului.În acest caz, subiectul se exprimă, pe de o parte, în obligația societății de asigurări de a accepta un anumit obiect pentru asigurare și, pe de altă parte, în obligația asiguratului de a plăti o primă de asigurare pentru acesta. Obiectul contractului de asigurare ipotecară va fi bunul gajat ca garanție (ipoteca).

În primul rând, acestea sunt supuse asigurării toate tipurile de garanții, inclusiv:

imobiliare, ceva de genul:
- terenuri, clădiri și structuri, structuri, apartamente într-un bloc de locuințe și alte obiecte de proprietate, a căror deplasare fără avarie disproporționată a scopului lor este imposibilă (cu excepția aeronavelor și a navelor maritime supuse înmatriculării de stat, a navelor de navigație interioară, a obiectelor spațiale clasificate prin lege ca lucruri imobile);
- echipamente pentru producție și neproducție, atât în funcțiune, cât și noi;
- mărfuri și materii prime aflate în stoc și în circulație;
- vehicule depozitate;
- animale de fermă;
- Constructie in progres;
- alte tipuri de proprietate;
vehicule, in folosinta:
- mijloace de transport terestru - transport persoane, transport marfa, remorci pentru acestea, autobuze, tractoare, utilaje de constructii si alte mijloace de transport terestru;
- mijloace de transport aerian - avioane, elicoptere, aeronave cu destinație specială, supuse înmatriculării de stat;
- mijloace de transport pe apă – mijloace de transport, pescuit, industriale, economice și alte mijloace de transport pe apă supuse înmatriculării de stat.

În al doilea rând, pe lângă asigurarea obiectelor colaterale, acestea pot fi asigurate riscuri pentru următoarele tipuri de asigurări:

asigurarea riscurilor de construcție și instalare (în legătură cu construcția neterminată a unei proprietăți acceptată drept garanție);
asigurarea drepturilor de proprietate (titlu de proprietate);
asigurarea plăților de leasing (pentru împrumuturi companiilor de leasing);
asigurare de răspundere civilă a proprietarilor de vehicule (pentru împrumuturi pentru achiziționarea de vehicule);
alte tipuri de asigurare.

De obicei, programele de asigurare dezvoltate în comun de companiile de asigurări și băncile care oferă asigurări ipotecare includ (a) asigurare de viață de dotare a împrumutatului, precum și tipuri de asigurări de risc (cum ar fi asigurarea cetățenilor împotriva accidentelor și a bolilor) și (b) asigurare de proprietate, facand obiectul unui contract de ipoteca. Uneori banca obligă împrumutatul să asigure suplimentar: a) riscul ca împrumutatul să-și piardă locul de muncă; b) posibil costurile juridice și cheltuielile neprevăzute ale băncii, legate de executarea dreptului băncii de a bloca obiectul ipotecii în cazul neîndeplinirii condițiilor esențiale ale contractului de ipotecă (inclusiv evaziunea debitorului de a asigura obiectul ipotecii împotriva riscurilor de pierdere și avarie)

Asigurarea se aplică cu anumite restricții, de exemplu, riscul de inflație mare nu poate fi asigurat. Luarea în considerare a acestor tipuri de riscuri în avans este una dintre sarcinile băncii.

2. Lista riscurilor de asigurare. De obicei, riscurile de asigurare sunt stabilite în contractul de asigurare ca parte integrantă a relației de garanție. Lista riscurilor de asigurare este determinată de necesitatea de a oferi creditorului ipotecar garanții de menținere a veniturilor din utilizarea garanției pe toată durata contractului de împrumut.

Proprietatea gajată ca garanție (ipotecă) (cu excepția vehiculelor aflate în funcțiune) este asigurată împotriva distrugerii (pierderii) și a daunei pentru următoarele riscuri:

incendiu, fulger, explozie de gaz folosit pentru nevoile gospodăreşti (asigurare obligatorie);
dezastre naturale (cutremur, erupție vulcanică sau incendiu subteran, alunecare de teren, prăbușire de munte, furtună, vârtej, uragan, inundații, grindină sau ploaie - aceste tipuri de riscuri sunt asigurate dacă este necesar, în funcție de locația garanției);
explozia cazanelor de abur, instalațiilor de depozitare a gazelor, conductelor de gaz, mașinilor, aparatelor și altor dispozitive similare (asigurarea obligatorie a acestor riscuri);
deteriorarea bunului asigurat prin apă în cazul unui accident de alimentare cu apă, canalizare, sisteme de încălzire, sisteme de stingere a incendiilor, precum și bruște și neprovocate de necesitatea pornirii acestora din urmă (asigurarea obligatorie a acestor riscuri);
căderea obiectelor zburătoare cu echipaj sau a resturilor acestora pe proprietatea asigurată;
efractie si jaf;
geam spart, oglinzi și vitrine;
acțiuni ilegale ale terților (acte de vandalism și huliganism)

3. Durata contractului. De obicei, termenul contractului este stabilit pentru perioada de valabilitate a contractului de împrumut plus o lună. Durata contractului inițial poate fi de un an, iar apoi să fie reînnoit anual (prelungit) în mod automat, dar pentru un contract de asigurare ipotecară globală, această perioadă nu trebuie să fie mai mică decât durata împrumutului.

4. Costul serviciilor de asigurare. Uneori, mărimea primei de asigurare este cea care determină decizia finală a potențialului împrumutat - de a lua un împrumut sau de a refuza. Costul mediu al asigurării ipotecare complete, care include cele trei tipuri de riscuri enumerate, variază în prezent între 0,9 și 1,1% din suma asigurată. Dacă aveți nevoie doar de asigurare de titlu, rata poate fi aproape de două ori mai mare.

Procedura de calcul a sumei asigurării este stabilită în mod tradițional de bancă. Calculul anual al primei de asigurare se face prin înmulțirea soldului sumei creditului (ținând cont de ceea ce a fost deja plătit) cu procentul specificat în contract. La reînnoirea poliței de asigurare pentru fiecare an următor, valoarea primei de asigurare va fi mai mică, deoarece aceasta se calculează pe baza soldului neachitat al creditului la data încheierii contractului de asigurare, adică rambursarea sumei principalului. realizate de împrumutat se ia în considerare. Suma asigurarii, desigur, va parea foarte mare, dar de-a lungul anilor posibilitatea (riscul) unui eveniment asigurat va creste, iar suma asigurata va scadea.

Plata primei de asigurare pentru primul an de asigurare va fi în mod tradițional o condiție pentru acordarea unui credit ipotecar. Plata anuală a primelor de asigurare de către debitori în anii următori prezintă un risc serios pentru bancă, motiv pentru care băncile asigură adesea sancțiuni pentru neplata sau plata intempestivă sau incompletă a următoarei plăți de asigurare. De obicei, ϶ᴛᴏ este „pedepsit” cu acumularea de penalități și amenzi, deoarece dacă prima de asigurare nu este plătită, împrumutatul și garanția vor fi neasigurate, iar rambursarea împrumutului este în pericol. De aceea, banca organizează cooperarea cu societatea de asigurări în așa fel încât să monitorizeze plata anuală a primelor de asigurare de către debitori și să schimbe în timp util informațiile necesare.

O anexă la contractul de asigurare va fi de obicei programul de plată a primei de asigurare. Colectiv, primele de asigurare constituie costul total al serviciilor de asigurare.

5. Suma despăgubirii de asigurare plătită băncii la producerea unui eveniment asigurat. Se stabilește în legătură cu cerințele contractului de împrumut și pentru fiecare dată specifică a perioadei de împrumut trebuie să existe nu mai puțin de soldul obligațiilor împrumutatului în temeiul obligației garantate, uneori majorat cu rata dobânzii.

Cuantumul compensației de asigurare nu trebuie să fie în mod tradițional mai mic decât valoarea împrumutului acordat și dobânda supusă acumularii pe întreaga durată a contractului de împrumut. Valoarea maximă a despăgubirii este determinată în funcție de valoarea de piață a bunului gajat. Aceasta ia în considerare uzura fizică și morală a proprietății (depreciere) de la data asigurării.

Ipoteca pe piața primară de locuințe

Câteva companii de asigurări acceptă riscuri financiare pentru asigurare atunci când investitii in constructii, Dar chiar și astfel de companii abordează acest sector al pieței cu mare atenție. Este de remarcat faptul că aceștia acoperă riscurile de pierdere ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de către dezvoltator. Se consideră că s-a produs un eveniment asigurat dacă dezvoltatorul nu a transferat deținătorului poliței spațiile specificate în contract și nu a restituit fondurile primite în cadrul aceluiași contract. Prin această poliță sunt acoperite următoarele riscuri:

riscuri de faliment sau lichidare a societății dezvoltatoare în instanță;
riscurile ca proprietatea construită să fie improprie pentru locuire;
erori comise în timpul lucrărilor de proiectare, construcție și instalare;
încălcări comise în timpul întocmirii documentelor pentru construirea unui imobil imobiliar;
frauda dezvoltatorului, furtul, delapidarea, incompetența, neglijența sau neglijența angajaților dezvoltatorului.

Tariful depinde de data de finalizare a construcției, de locația proprietății în construcție și, în medie, este de aproximativ 1–1,5% din valoarea investiției.

În general, asigurătorii preferă să asigure numai viața și sănătatea împrumutatului, refuzând să ofere protecție de asigurare pentru riscurile financiare. Este de remarcat faptul că verifică cu atenție acuratețea informațiilor despre dezvoltator și șantierul de dezvoltare, autorizațiile și documentația de proiectare pentru construcție. Cazurile de refuz de asigurare sunt de asemenea frecvente. Practic, acele obiecte imobiliare care nu provoacă îngrijorare în rândul băncilor creditoare sunt supuse asigurării.

Amintiți-vă: multe depind de banca specifică, programul de asigurare, reputația dezvoltatorului, precum și direct de obiectul de investiție.

Exemplu
O instituție financiară privată multidisciplinară, unul dintre liderii sistemului bancar rusesc, JSC Joint Stock Commercial Bank Rosbank, nu își împarte partenerii dintre companiile de asigurări în cei care asigură doar piața imobiliară primară sau doar cea secundară. În prezent, Rosbank are șase parteneri de asigurări în cadrul programului de creditare ipotecară. Singura diferență între cerințele pentru un împrumut pe piețele primare și secundare este că la achiziționarea unui apartament pe piața secundară se plătește o primă de asigurare globală pentru trei riscuri: riscul pierderii vieții și invalidității, riscul pierderii proprietatea apartamentului și riscul de pierdere și deteriorare a garanției. Iar la achiziționarea de locuințe în faza de construcție este asigurat doar riscul de pierdere a vieții și de invaliditate. După punerea în funcțiune a casei și primirea drepturilor de proprietate, debitorii Rosbank sunt asigurați împotriva a trei riscuri.

Există mai multe condiții care fac ca sistemul de asigurare pentru riscul pierderii titlului să fie benefic atât pentru cumpărătorul de locuință, cât și pentru compania de asigurări. Iata conditiile:

conștientizarea cumpărătorului casei cu privire la riscurile asociate cu posibila pierdere a proprietății și cum să o evite;
capacitatea de a alege o companie de asigurări care oferă acoperire de asigurare pentru aceste riscuri;
oferind companiei de asigurări posibilitatea de a efectua o examinare juridică a tranzacției preconizate (verificarea documentelor etc.);
recunoașterea unei hotărâri judecătorești care a intrat în vigoare prin care se declară invalidă tranzacția ca eveniment asigurat care implică plata asigurării;
o plată unică de către compania de asigurări a despăgubirii de asigurare către cumpărător, care îi permite acestuia să achiziționeze o altă locuință fără a pierde timpul.

Riscurile creditelor ipotecare pe piața primară a locuințelor sunt prezentate mai detaliat în Tabel. 4.

Tabelul 4
Riscuri ipotecare pe piața primară de locuințe

7.4. Ce este necesar pentru a încheia un contract de asigurare ipotecară?

După ce ați primit de la bancă o decizie pozitivă de a acorda un împrumut, procedura acțiunilor dumneavoastră este următoarea.

1. Alegerea unei companii de asigurări. Va trebui să alegi fie din lista oferită de bancă, fie ghidat de propria ta minte. Criteriile de alegere a unei companii de asigurări nu diferă cu mult de regulile generale stabilite în capitolele precedente.

În primul rând, asigurătorul selectat trebuie să aibă parteneri de reasigurare de încredere, de preferință companii occidentale (cu un rating de cel puțin A+)

În al doilea rând, mecanismul de încheiere a unui acord nu ar trebui să fie prea lung și complicat. Este indicat atunci când semnarea unui contract de asigurare și plata primei prime de asigurare se fac direct în timpul tranzacției de achiziție a proprietății.

În al treilea rând, este important gradul de eficiență în luarea unei decizii privind acceptarea pentru asigurarea ipotecară. Adesea, o zi este suficientă pentru companii pentru a verifica o aplicație.

În sfârșit, având în vedere gravitatea tranzacției, asigurătorul trebuie să aibă mulți ani de experiență pe piața creditelor ipotecare și să aibă relații de afaceri stabilite cu operatori de top de pe piață.

Alegerea poate fi făcută doar familiarizându-vă în detaliu cu regulile de asigurări ale anumitor companii și cu informațiile generale care vă permit să judecați locul acestora pe piața asigurărilor. Dacă aceste informații vi se potrivesc, întrebați-vă și despre programele de asigurare oferite.

2. Completarea unei cereri. Este extrem de important pentru dvs. să obțineți un formular de cerere de la compania de asigurări aleasă, să îl completați și să îl trimiteți asigurătorului.

3. Furnizarea asigurătorului de copii ale documentelor necesare pentru efectuarea unei examinări pre-asigurare.

Mai jos este o listă standard de documente, care este de obicei aceeași pentru toți asigurătorii. Desigur, trebuie clarificat și este mai bine să faceți acest lucru imediat după primirea formularului de cerere.

Astfel, pentru efectuarea unei examinări de preasigurare privind asigurarea în caz de pierdere a drepturilor de proprietate sunt necesare următoarele documente.

1. Acte de proprietate pentru tranzacțiile anterioare cu bunuri imobiliare(pentru vânzători și proprietari anteriori):

contracte care confirmă transferul de drepturi asupra bunurilor imobiliare, sau certificate de moștenire. De obicei ϶ᴛᴏ acorduri de privatizare, cumpărare și vânzare; contractele de schimb sau donație, precum și actele de acceptare și transfer la acestea, cu excepția cazului în care contractul prevede o condiție ca astfel de acte să nu fie întocmite. Actele de acceptare și transfer vor fi parte integrantă (obligatorie) a contractului și vor confirma că dreptul de proprietate imobiliară a fost transferat nu numai pe hârtie, ci și „în natură”. Certificatele dreptului la moștenire confirmă în acest caz schimbarea proprietarului în legătură cu decesul acestuia și transmiterea dreptului către moștenitorii săi;
certificate de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate. Trebuie amintit că astfel de certificate au început să fie emise în 1998, când în ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙii cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 octombrie 1997 nr. 1301 „Cu privire la contabilitatea de stat a fondului de locuințe din Federația Rusă” instituțiile de justiție pentru înregistrarea drepturilor de proprietate și tranzacțiile cu aceasta. Denumirile instituțiilor s-au schimbat de mai multe ori, dar oamenii au adoptat denumirea de „camera de înregistrare” (sau pur și simplu de „camera de înregistrare”) pentru aceste organe de stat.Astăzi, Serviciul Federal de Înregistrare (FRS), aflat în subordinea Ministerului Justiției din Rusia, se ocupă de problemele de înregistrare și eliberarea unui certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare. În republicile, regiunile și alte subiecte ale Federației Ruse, Sistemul Rezervelor Federale acționează prin departamente și ramuri ale acestora, de exemplu în regiunea Penza - Direcția ϶ᴛᴏ a Serviciului Federal de Înregistrare a Regiunii Penza;
un extras complet din registrul casei. Anterior, cărțile de casă erau obligatorii pentru gospodăriile private; pentru cămine și blocuri de locuințe, autoritățile municipale creau de obicei un serviciu specializat care era responsabil cu înregistrarea cetățenilor la locul lor de reședință. În zilele noastre, administrațiile creează servicii publice care au un birou de pașapoarte sau un angajat în funcția de ofițer de pașapoarte, care răspund de ținerea unor astfel de evidențe. Informațiile despre persoanele înregistrate (inclusiv cele care au fost înregistrate și radiate la momentul actual) sunt introduse într-un cabinet de dosare și, la cerere, se eliberează conform formularului F-1 aprobat;
consimțământul soțului vânzătorului (dacă vânzătorii sunt/au fost căsătoriți) Pentru a înregistra un transfer de drepturi, acum este necesară o formă notarială obligatorie a unui astfel de consimțământ. Cu ceva timp în urmă, consimțământul putea fi certificat chiar de către autoritatea de înregistrare (camera de înregistrare), dar acum doar un notar poate certifica consimțământul soțului, și oricine, nu neapărat la locul de reședință;
permisiunea autorităților tutelare(dacă printre vânzători sau persoane înscrise se numără minori, incompetenți sau parțial capabili) Întrucât autoritățile de tutelă și tutelă sunt organisme create de administrațiile locale, ele acordă de regulă un astfel de acord sub formă de ordine;
cont financiar si personal. Informațiile despre contul financiar și personal sunt furnizate de serviciul de utilități. Trebuie amintit că astfel de informații ajută la verificarea, în primul rând, a statutului proprietarului (inclusiv proprietarului) proprietății și, în al doilea rând, a absenței datoriilor proprietarului în plata utilităților. În multe regiuni funcționează de mult serviciul ERCC – Unified Cash Settlement Centers – care funcționează în baza unor contracte cu furnizorii de servicii de utilități – apă, electricitate, căldură și gaze. Aici puteți obține informații despre prezența sau absența datoriilor pe imobile. Uneori informații despre un cont financiar și personal sunt furnizate la biroul de pașapoarte;
pașaportul civil general al vânzătorului. Pașaportul rus va fi principalul document de identificare pentru cetățenii Federației Ruse. Străinii au pașaportul unui cetățean al unui stat străin. Cu excepția celor de mai sus, aceștia sunt obligați să dețină carte de migrație, permis de intrare, permis de ședere și alte documente;
act de evaluare a valorii imobilului gajat cu titlu de garanție, întocmit de o organizație independentă de experți(dacă a fost efectuată o astfel de evaluare) Evaluarea imobiliară ca tip de activitate este supusă licenței obligatorii, deci, de obicei, o copie a licenței organizației de experți care a efectuat evaluarea este atașată raportului de evaluare. De regulă, evaluarea se realizează la cererea potențialului cumpărător sau dacă banca sau organizația de asigurări insistă asupra acesteia. Cu excepția celor de mai sus, reprezentanții băncii sau asigurătorului pentru contabilitatea acesteia pot efectua o evaluare independentă a imobilului gajat ca garanție.

2. Dacă este necesar, societatea de asigurări poate solicita suplimentar:

certificate de la clinicile psihoneurologice și de tratament medicamentos;
autorizație de reamenajare (dacă s-a efectuat reamenajarea);
concluzia unui agent imobiliar cu privire la puritatea juridică a proprietății achiziționate, dacă a fost emisă o astfel de concluzie etc.

Solicitările de documente sunt de obicei făcute pentru a clarifica informații, în caz de suspiciune, sau pentru a elimina inexactitățile.

3. Uneori vi se poate cere să treceți la un control medical, caz în care vi se va cere să prezentați dovezi certificat medical. Dar puteți găsi un asigurător care fie vă va îndruma să treceți gratuit la o astfel de examinare, fie nu vă va solicita deloc.

Următoarea etapă este munca experților companiei de asigurări: aceștia efectuează o examinare pre-asigurare și determină un tarif individual.

4. Efectuarea unei examinări pre-asigurare și determinarea unui tarif individual de asigurare de către experții companiei de asigurări. Pe baza documentelor primite cu privire la proprietatea pe care o dețineți și a chestionarului deținătorului poliței (debitorului), compania de asigurări ia o decizie cu privire la acceptarea sau refuzarea asigurării și comunică aceste informații împrumutatului și băncii. Pe baza deciziei pozitive a companiei de asigurări, banca ia decizia finală privind împrumutul împrumutatului.

5. Întocmirea unui contract de asigurare. Contractul de asigurare poate fi semnat la sediul companiei de asigurare sau la banca la primirea unui credit. Următoarele informații sunt furnizate direct pentru întocmirea unui contract de asigurare:

data și numărul contractului de împrumut;
programul de rambursare a datoriilor;
perioada de rambursare a creditului.

Banca poate furniza astfel de informații, inclusiv. prin transmiterea unei fotocopie a contractului de comodat către asigurător.

6. Plata primei de asigurare. Plata se poate face la sediul băncii sau la sediul asigurătorului de la locul unde a fost semnat contractul. Primele de asigurare sunt de obicei plătite anual pe durata poliței de asigurare ipotecară.

7. Furnizarea asigurătorului de documente care confirmă înregistrarea tranzacției. După finalizarea tranzacției ipotecare (înregistrarea acesteia la camera de înregistrare), copii ale documentelor nou primite sunt trimise asigurătorului pentru informare. O listă de documente o veți găsi în termenii și condițiile contractului de asigurare. De regulă, sunt necesare următoarele documente:

acord de împrumut;
contract de vânzare-cumpărare și ipotecă;
certificatul de proprietate al împrumutatului.

Uneori, pentru confortul clientului, compania de asigurări solicită în mod independent documentele necesare de la agentul imobiliar care însoțesc tranzacția dvs. de cumpărare și vânzare sau de la bancă.

8. Acțiuni finale.Înainte de acordarea unui credit ipotecar pentru locuință trebuie încheiat un contract de asigurare ipotecară, iar prima de asigurare poate fi plătită de către debitor concomitent cu primirea creditului prin virament bancar dintr-un cont deschis la banca creditoare. În orice caz, după întocmirea actelor de asigurare, banca și împrumutatul încep să întocmească documente de credit și intrabancare, iar apoi cumpărarea și vânzarea și/sau ipoteca apartamentului.

Pe baza tuturor celor de mai sus, ajungem la concluzia că acordarea unui credit ipotecar pentru locuință conține trei proceduri principale:

înregistrarea documentelor de asigurare;
înregistrarea documentelor de credit și bancare;
înregistrarea de cumpărare și vânzare și/sau ipotecare a unui apartament.

Piața secundară a locuințelor s-a dezvoltat foarte rapid în ultimii 10 ani. Interesul și puterea de cumpărare a populației noastre pe piața secundară a crescut considerabil. a devenit mai profitabil din punct de vedere economic, mai convenabil și mai popular. Ce cauzează asta?

Dacă sunteți o familie tânără care se plimbă prin apartamente închiriate de mulți ani, atunci mai devreme sau mai târziu vă veți imagina câți bani ați dat unchiului sau mătușii altcuiva în tot acest timp? Suma va fi destul de impresionantă și, cel mai important, această sumă ar fi suficientă pentru a vă cumpăra propria casă sau pentru un avans la un credit ipotecar. Și aici vei fi depășit de un milion de întrebări: „Ce tip de locuință ar trebui să iau - o revânzare sau o clădire nouă, sau ar trebui să intru în construcție comună? Care sunt avantajele locuințelor secundare față de locuințele noi? Ar trebui să fac un credit ipotecar, rate sau să economisesc pe cont propriu?

Pentru a nu ne confunda complet în acest sistem, să clarificăm, și anume, vom determina principalele avantaje și principalele dezavantaje ale carcasei secundare.

Avantajele și dezavantajele achiziției unei case secundare

Să luăm în considerare fezabilitatea achiziționării unui apartament pe piața secundară folosind exemplul unei familii tinere, deoarece procentul de achiziție a unei proprietăți secundare cu ipotecă este mare în rândul debitorilor cu vârsta cuprinsă între 25-35 de ani. Platind chirie lunara pentru un apartament inchiriat, dar in acelasi timp dorind sa se mute in propriul lor, o familie tanara ramane cu putine optiuni. Prin urmare, achiziționarea unui apartament pe piața secundară poate deveni o „coală de salvare”. Cu toate acestea, alegerea unui produs secundar are și dezavantajele sale, și destul de semnificative.

În primul rând, costul unor astfel de obiecte este de obicei mult mai mare decât în clădirile noi. Dar acest dezavantaj este ușor compensat de ratele scăzute ale dobânzii la programele de credit ipotecar. Deoarece astfel de proprietăți imobiliare au lichiditate ridicată pe piață, riscurile băncilor sunt minimizate. Acest lucru afectează în mod direct procentul ridicat de aprobare a cererilor de credit ipotecar pentru achiziționarea de locuințe secundare.
În al doilea rând, infrastructura dezvoltată nu este întotdeauna prezentă. Acest lucru este valabil mai ales pentru apartamentele din suburbii, situate departe de nodurile de transport, stațiile de metrou etc. Sunt construite clădiri noi în locații mai avantajoase din punct de vedere economic, cu infrastructură deja dezvoltată și accesibilitate bună la transport. Deși, atât în primul cât și în al doilea caz, acestea sunt caracteristici individuale ale locației obiectului.

Dar cel mai important avantaj al locuințelor secundare este lipsa așteptării. După finalizarea tranzacției, primești imediat cheile apartamentului tău și te poți muta în el astăzi.

Avocații noștri știu Răspunsul la întrebarea dvs

sau prin telefon:

Algoritm pentru achiziționarea locuințelor secundare

Deci, dacă ești convins de alegerea ta, atunci există o claritate plan de acțiune suplimentar:

Vizitați mai multe bănci, consultați-vă cu specialiști în domeniul bancar și identificați mai multe programe de credit ipotecar profitabile pentru locuințe secundare care sunt potrivite pentru dvs.
Pregătiți în avans certificatele de venit și alte documente necesare la locul de muncă (o listă completă vă va fi dată la orice bancă).
Cereți un împrumut. Acest lucru se poate face online sau vizitând personal o sucursală bancară.
Primiți un răspuns la cererea dvs. de la bancă (de regulă, decizia este luată de bancă în termen de 5 zile lucrătoare).
Odată ce știți suma aprobată de bancă, începeți să căutați o proprietate potrivită. Cel mai adesea, banca acordă o perioadă de 30 de zile pentru a găsi o locuință. Prin urmare, mulți debitori, pentru a respecta termenul limită, apelează la serviciile companiilor imobiliare.
Dacă se găsește un apartament potrivit, este necesar ca proprietarul să furnizeze un pachet complet de documente pentru apartament. Cu această listă contactați banca pentru a întocmi un acord.
După semnarea acordului, contactați Rosreestr pentru a vă înregistra ca noul proprietar al proprietății, iar apoi la cel mai apropiat MFC pentru a formaliza și înregistra tranzacția.
După ce ați primit toate documentele de la MFC și Rosreestr, contactați din nou banca. El verifică ordinea și corectitudinea tuturor documentației. După care, se încheie un contract de ipotecă cu dumneavoastră în calitate de cumpărător. Și vânzătorul își primește banii în contul său bancar.

Aceasta completează procedura de înregistrare a locuințelor secundare. Dar merită să ne amintim cerințele de bază pe care băncile le impun debitorilor și proprietăților imobiliare.

Cerințe pentru debitor și proprietate

Majoritatea băncilor au cerințe standard pentru debitori:

Categoria de vârstă a cetățenilor este de la 21-65 de ani (inclusiv la sfârșitul plăților ipotecare).
Cetățenia Federației Ruse.
Înregistrare permanentă.
Cel puțin 6 luni experiență de lucru la ultimul loc de muncă.
Disponibilitatea unui venit permanent ridicat și documentat.

În plus, toate programele ipotecare existente prevăd un avans pentru achiziționarea de locuințe (de la 20%). Acest lucru ar trebui să fie îngrijit în avans, deoarece nu există alte programe care să vă permită să nu investiți fonduri personale.

În ceea ce privește imobilul în sine, înainte de a-l cumpăra, acesta este evaluat de un evaluator independent care a fost certificat de bancă. Este posibil ca această evaluare să nu coincidă întotdeauna cu așteptările cumpărătorului. La ce anume acordă atenție evaluatorii și ce părți ale acestui proces reflectă în raportul lor?

În primul rând, obiectul în sine este evaluat vizual, adică. din ce materiale este construit obiectul și în ce stare se află (cărămidă, panouri din beton armat, lemn etc.);
În al doilea rând, se face o evaluare a disponibilității comunicațiilor necesare (electricitate, alimentare cu apă, gaze, conducte de canalizare etc.);
În al treilea rând, se evaluează locația proprietății sau a infrastructurii (cât de departe este proprietatea de principalele autostrăzi, magazine, spitale etc.)

Această listă este departe de a fi completă, deoarece după o evaluare a unui specialist, un raport complet privind starea obiectului este trimis băncii pentru examinare ulterioară de către un angajat al departamentului de credit.

Cum să vă reduceți dobânda ipotecară?

Sumele pe care banca le aprobă ca fonduri împrumutate sunt de obicei destul de mari și o reducere a ratei dobânzii chiar și cu jumătate de procent poate afecta semnificativ suma plății finale. Pentru a reduce rata ipotecarului, puteți încheia un acord pentru asigurarea de bunuri imobiliare, de titlu sau de viață a proprietarului. Acest lucru vă permite să obțineți o reducere a ratei de 1-2%. În plus, pentru a cumpăra o casă sau rambursarea anticipată ulterioară a datoriei, puteți atrage fonduri de capital de maternitate. Pentru a le gestiona, trebuie să contactați Fondul de pensii și să solicitați rambursarea anticipată a împrumutului.

De asemenea, puteți face parte din programele bancare preferențiale care operează în regiuni, de exemplu, programul „Familie tânără”. Acest lucru vă va permite, de asemenea, să obțineți un credit ipotecar la o rată redusă.